Prije svega potrebno je istaknuti kako dužina postupka ovisi i o vrsti djelatnosti koju namjeravate obavljati u predmetnom prostoru. Za neke je djelatnosti potrebna cjelokupna nova dokumentacija, od lokacijske i građevinske dozvole, novog elaborata, uporabne dozvole te zahtjeva za utvrđivanje minimalnih tehničkih uvjeta. Također, navedena prenamjena mora biti u skladu s prostornim planom za određeno područje. Navedeno se dokazuje potvrdom županijskog ureda, odnosno ukoliko je kuća u Zagrebu, potvrdom ureda Grada Zagreba, nadležnog za izdavanje građevinskih dozvola, kojom se potvrđuje da je temeljem prostornog plana moguće izvršiti prenamjenu stambenog objekta u poslovni. Za potpun odgovor na Vaše pitanje, potrebno je znati točan položaj predmetne nekretnine te napraviti uvid u važeći GUP grada u kojem se nekretnina nalazi. Iz tog razloga, kao i iz činjenice da ne raspolažemo relevantnom dokumentacijom, nismo u mogućnosti odgovoriti na pitanje o opravdanosti dužine trajanja postupka u Vašem predmetu. U svakom slučaju savjetujemo Vam da ovlašteni geodeta još jednom provjeri predanu dokumentaciju te mogućnosti prenamjene predmetnog prostora iz stambenog u poslovni. Nakon toga, predlažemo Vam da u uredu nadležnom za izdavanje dozvole za prenamjenu provjerite stanje Vašeg predmeta (najbolje putem odvjetnika koji Vas zastupa), kako biste utvrdili da li je potrebno priložiti dodatnu dokumentaciju. Ako ste doista dostavili potpuno dokumentaciju, a po predmetu se ne postupa, uvijek možete poslati podnesak kojim tražite brže postupanje nadležnih tijela (tzv. požurnica).

Iz Vašeg pitanja zaključujem da je predmetna kuća etažirana te da ste se Vi i preostali suvlasnici (ili samo Vaša teta na svom idealnom suvlasničkom dijelu) upisali kao vlasnici posebnog dijela nekretnine povezanog sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom te nekretnine. Etažno vlasništvo se može uspostaviti kada postoji pisana suglasnost svih suvlasnika predmetne nekretnine. Da li je predmetna kuća doista etažirana možete provjeriti uvidom u zemljišne knjige. U posjedovnici zemljišnoknjižnog izvatka predmetne nekretnine, za suvlasnički dio na kojem je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela (etažno vlasništvo), naznačuje se da se radi o etažnom vlasništvu. Ako je predmetna nekretnina doista etažirana Vaša teta može slobodno, za što joj nije potreban pristanak ostalih suvlasnika, raspolagati svojim suvlasničkim dijelom odnosno svojim etažnim vlasništvom, što znači da ga može ga prodati. To također znači da je nekretnina već podijeljena i to upravo uspostavom etažnog vlasništva. Bitno je napomenuti da, ako je etažiranje doista provedeno, prijetnje Vaše tete civilnom diobom su bespredmetne. Civilna dioba jest jedan od načina na koji se suvlasništvo nad nekretninom može podijeliti, a Vaša nekretnina je već podijeljena. Ukoliko je nekretnina već etažirana ista ne može biti podijeljena i civilnom diobom. Civilna dioba zapravo znači da će nekretnina biti prodana na javnoj dražbi te da će se iznos koji se dobije od prodaje podijeliti među svim suvlasnicima sukladno veličini njihovih suvlasničkih dijelova.

Iz Vašeg pitanja nije jasno o kakvom se pravu radi odnosno kakvo je pravo Centar za socijalnu skrb "uknjižio" u zemljišnim knjigama. Mišljenja sam da se ovdje zapravo radi o tome da je ministarstvo nadležno za poslove socijalne skrbi, na temelju rješenja kojim Vam se dopušta ostvarivanje prava na pomoć za uzdržavanje, zabilježilo svoju tražbinu u zemljišnim knjigama na nekretnini koja se nalazi u Vašem vlasništvu. Zabilježba te tražbine nije hipoteka već samo instrument osiguranja države od moguće nastale štete od strane Vas kao korisnika. U slučaju da kao korisnik prava na pomoć za uzdržavanje tijekom njezinog ostvarivanje niste učinili nikakvu štetu na račun države niti ste otuđili svoju imovinu, po konačnosti rješenja o prestanku prava na pomoć za uzdržavanje možete pokrenuti postupak za brisanje zabilježbe tražbine u zemljišnim knjigama. No najprije trebate ishoditi navedeno rješenje o prestanku prava na pomoć za uzdržavanje. Također biste trebali podnijeti prijedlog za brisanje zabilježbe koja je upisana, kojem priložite konačno rješenje iz kojeg je vidljivo da se situacija promijenila, odnosno da više ne primate pomoć Centra. Za precizniji odgovor na Vaše pitanje potreban je uvid u cjelokupnu dokumentaciju te podaci o kakvom se zapravo upisu u zemljišne knjige radi.

Iz Vašeg pitanja nije do kraja razvidno da li se osoba koja je sa Vama sklopila ugovor o kupoprodaji nekretnine doista i uknjižila kao vlasnik predmetnih čestica u zemljišne knjige. Dozvola za uknjižbu se naziva tabularna isprava i može biti dio ugovora o kupoprodaji ili napisana kao poseban dokument. Pristanak na uknjižbu može biti uvjetovan isplatom cjelokupnog iznosa kupoprodajne cijene. Ukoliko ste na taj način sročili svoj pristanak za uknjižbu kupac se ne bi mogao uknjižiti bez da uz prijedlog za uknjižbu priloži dokaz da Vam je isplatio cjelokupni iznos kupoprodajne cijene. Ukoliko je to doista tako, odnosno kupac se nije uknjižio, trebali biste protiv kupca podignuti tužbu na ispunjenje ugovora. Činjenica koju ste u nastavku naveli, odnosno da se u teretovnicu zemljišnoknjižnog izvatka na temelju rješenja iz ovrhe upisala treća osoba, zapravo znači da je treća osoba pokrenula ovršni postupak te predložila da joj se namiri tražbina iz vrijednosti predmetne nekretnine. Na temelju tog prijedloga sud je donio rješenje o ovrsi te je u zemljišnoj knjizi upisana zabilježba ovrhe. Napominjem, ukoliko ste Vi još uvijek uknjiženi kao vlasnik tada je i navedena ovrha pokrenuta protiv Vas kako bi se naplatilo Vaše dugovanje, a ukoliko je kupac zaista uknjižen kao vlasnik nekretnine ovrha je bila pokrenuta kako bi se vjerovniku namirila tražbina koju ima prema Vašem kupcu (sada uknjiženom vlasniku nekretnine). Na temelju podataka koje ste iznijeli teško mi je zaključiti u kojoj je fazi postupak ovrhe na predmetnoj nekretnini. Ipak, ukoliko se kupac doista uknjižio na predmetnoj nekretnini te je upisan kao vlasnik, Vi kao zainteresirana treća osoba imate pravo podnijeti prigovor te tražiti da se ovrha nad predmetnom nekretninom proglasi nedopuštenom. Ovaj prigovor možete podnijeti do dovršetka ovršnog postupka. Ukoliko se ovrhovoditelj ne očituje o prigovoru ili mu se suprotstavi u propisanom roku, sud će Vas uputiti da pokrenete parnicu kako bi se ovrha nad predmetnom nekretninom proglasila nedopuštenom. U takvoj parnici također možete tražiti da se utvrdi Vaše pravo vlasništva nad predmetnom nekretninom, odnosno možete tražiti da se ugovor o kupoprodaji poništi zbog neispunjenja te da svaka ugovorna strana vrati ono što je primila. Također možete podnijeti brisovnu tužbu kojom ćete zahtijevati brisanje uknjižbe kupca te uspostava prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja, odnosno ponovni upis Vas kao vlasnika. Svrsishodnost ovog postupka ovisi o stadiju u kojem se nalazi ovršni postupak odnosno ovrha nad predmetnom nekretninom. Ukoliko se odlučite na podizanja tužbe na ispunjenje ugovora (što znači da tražite isplatu preostalog iznosa kupoprodajne cijene) trebat ćete zatražiti da se to zabilježi u zemljišnim knjigama (tzv. zabilježba spora) kako bi bili evidentirani u ovršnom postupku. Za Vas je sada bitno da što ranije angažirate stručnu osobu koja će Vam na temelju uvida u cjelokupnu dokumentaciju moći savjetovati daljnje postupanje te koja će Vas zastupati u eventualnim sudskim postupcima.

Prije svega, potrebno je nabaviti prostorno urbanistički plan za područje gdje se nalazi predmetna nekretnina. U njemu je utvrđena minimalna udaljenost od susjedne čestice, koju je potrebno poštovati radi dobivanja predmetnih dozvola. U pravilu se traži određena udaljenost, no obično je moguće prići još bliže, ukoliko susjed čijem se zemljištu prilazi da pisanu suglasnost za to. Također, ukoliko je udaljenost koju navedeni prostorno urbanistički plan zahtijeva i dalje veća od, u Vašem slučaju 65 cm, možete se sporazumjeti sa susjedom da Vam proda par metara svog zemljišta koje se nalazi uzdužno uz Vašu parcelu, na koji način bi postigli dovoljnu udaljenost od susjednog zemljišta. Naravno, trebali bi platiti i porez na takav kupoprodajni ugovor. U tom slučaju, potrebno je provjeriti da li uredu nadležnom za izdavanje dozvole za prenamjenu traže da se takva promjena na zemljištu provede u katastru i zemljišnim knjigama (obzirom da isto predstavlja dodatni trošak) ili je dovoljan samo kupoprodajni ugovor. Radi navedenog otkupa dijela susjedne čestice te pripajanja istog vlastitom zemljištu, savjetujemo Vam da se obratite ovlaštenom geodeti.