Poštovani, Iz Vašeg pitanja se ne mogu jasno razaznati činjenice potrebne za precizan odgovor. Rješenje Vaše situacije ponajprije ovisi o tome tko je bio, odnosno tko jest upisan u zemljišnim knjigama kao korisnik društvenog vlasništva. Ukoliko je KUD upisan kao korisnik, tada je potrebno podnijeti zahtjev za brisanje društvenog vlasništva i za upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama u ime KUD-a. Ukoliko Vam je nekretnina oduzeta, odnosno nacionalizirana za vrijeme Jugoslavije, tada ste trebali podnijeti zahtjev nadležnom Županijskom uredu radi povrata, odnosno naknade oduzete imovine, no ti rokovi su istekli 31. lipnja 1997.g. Tu valja preporučiti još jedno moguće rješenje. Iako su istekli rokovi za povrat imovine koja je nacionalizirana za vrijeme Jugoslavije, još uvijek Vam preostaje mogućnost stjecanja prava vlasništva dosjelošću. Naime, kada netko koristi i ima u posjedu nekretninu dulje od 20 godina, tada tužbom može zahtijevati da se utvrdi pravo vlasništva u korist takve osobe. Međutim, zakonom je određeno da se u vrijeme dospjelosti imovine koja je bila u društvenom vlasništvu na dan 8. listopada 1991.g. (Dan nezavisnosti) ne računa vrijeme posjedovanja prije toga datuma. Jednostavnijim rječnikom, da bi mogli steći takvu nekretninu dosjelošću, morate čekati 20 godina od dana 8. listopada 1991.g., odnosno do najmanje 8. listopada 2011.g. kada najranije možete podnijeti tužbu radi utvrđenja prava vlasništva dosjelošću. Obzirom da je vrlo teško dati precizan i kvalitetan odgovor bez konkretne dokumentacije i uvida u zemljišne knjige, savjetujem Vam da se obratite odvjetniku kako bi se najkvalitetnije razriješili vlasnički odnosi Vašeg KUD-a.

Prema pravilima o zakonskom nasljeđivanju, Vaš brat je imao potpuno pravo tražiti da mu se u ostavinskom postupku dodijeli 1/3 ostavine. To stoga što prvi nasljedni red čini bračni drug ostavitelja i njegovi potomci koji zajedno nasljeđuju u jednakim dijelovima. U Vašem slučaju, iza pokojnog oca 1/3 ostavine ste naslijedili Vi, 1/3 je naslijedila Vaša majka i 1/3 je naslijedio Vaš brat. Što se tiče bračne stečevine, Vaša je majka trebala postaviti zahtjev za izdvajanje bračne stečevine iz ostavine tijekom ostavinskog postupka. Kako ona to nije tada napravila, sada je rješenje o nasljeđivanju koje ostavinu dijeli na prethodno opisan način, postalo pravomoćno. Kada rješenje o nasljeđivanju postane pravomoćno, to znači da su osobe koje su sudjelovale u ostavinskom postupku, odnosno nasljednici (obzirom se nisu žalile na rješenje o nasljeđivanju) vezani rješenjem i da više nisu u mogućnosti ishoditi ispravljanje tog rješenja, ma koliko ono možda pogrešno bilo. Iako je javni bilježnik općenito dužan tijekom ostavinskog postupka brinuti da prava stranaka budu što prije utvrđena i osigurana, ne postoji neka zakonska odredba koja bi propisivala posebnu dužnost javnog bilježnika da upozori stranke na mogućnost izdvajanja bračne stečevine iz ostavine. Također se napominje da je Vaša majka, ako je smatrala da ne poznaje dovoljno dobro propise, imala mogućnost angažirati stručnu osobu (odvjetnika) da je savjetuje tijekom postupka. Jedina preostala mogućnost za eventualno ispravljanje pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju je ponavljanje ostavinskog postupka. Za takvo ponavljanje Zakon o parničnom postupku propisuje posebne razloge koji se moraju ispuniti da bi se ponavljanje uopće dopustilo. Iz danih podataka ne može se sa sigurnošću zaključiti da li u Vašem slučaju postoje relevantni razlozi za ponavljanje postupka. Prema tome, savjetujem Vam da se s kompletnom dokumentacijom obratite odvjetniku koji će procijeniti takvu mogućnost. Ovdje također valja upozoriti na odredbe starog Zakona o braku i porodičnim odnosima koji se primjenjuje na imovinske odnose bračnih drugova sve do 01. srpnja 1999. godine., kada je počeo važiti novi Obiteljski zakon. Prema odredbama tog zakona određeno je da je imovina koju su bračni drugovi stekli radom za vrijeme trajanja bračne zajednice ili potječe od te imovine, njihova zajednička imovina, u kojoj se suvlasnički udio svakog bračnog druga određuje prema njegovom doprinosu u stjecanju te imovine. Dakle, tek od 01. srpnja 1999. g. bračna stečevina se određuje tako da su bračni drugovi u jednakim dijelovima suvlasnici u braku stečene imovine. Slijedom navedenog, u Vašem slučaju postavlja se pitanje koliko su otac, a koliko majka pojedinačno pridonosili u stjecanju zajedničke imovine do 01. srpnja 1999.g., a time i koliko je isplativo prolaziti kroz cijelu proceduru ponavljanja ostavinskog postupka.

Kada se zasniva založno pravo na nekretnini (hipoteka) tada takva hipoteka prati nekretninu bez obzira na to tko je njezin vlasnik. Upravo je zbog toga hipoteka dobro sredstvo osiguranja za banke – jer jamči banci da u svakom slučaju može prodati nekretninu i namiriti se iz novca dobivenog prodajom. Nekretnina na kojoj postoji hipoteka može se čak i prodavati, dijeliti, etažirati, i sl., ali će hipoteka ostati na nekretnini dok se ne isplati dug koji je osiguran hipotekom. Prema tome, bez obzira što ste proveli etažiranje nekretnine, hipoteka je ostala na cjelokupnoj nekretnini (jer je tijekom upisa hipoteke u zemljišne knjige postojala samo jedna „cijela“ nekretnina pa je hipoteka i zasnovana na cijeloj nekretnini). Drugim riječima, Vi ne možete odrediti da se hipoteka prenese na stan Vašeg zeta jer do isplate kredita hipoteka ostaje na cijeloj nekretnini. Napominjem da Vam još uvijek ostaje mogućnost dogovora sa zetom i s bankom u čije je ime upisana hipoteka, gdje bi se možda moglo dogovoriti brisanje hipoteke na cijeloj nekretnini i zasnivanje nove hipoteke na stanu Vašeg zeta. Takav dogovor ne predstavlja mogućnost posebno propisanu zakonom, već ovisi isključivo o dobroj volji banke koja je odobrila kredit i osnovala hipoteku. Kada bi Vaš zet prestao plaćati kredit i kada bi banka „aktivirala“ hipoteku na način da pokrene ovrhu na nekretnini, Vi biste u svakom slučaju mogli kupiti nekretninu u sudskom (ovršnom) postupku. Na taj način bi zatvorili dug Vašeg zeta prema banci i ujedno u potpunosti postali vlasnik cjelokupne nekretnine, naravno bez hipoteke.

Prema podacima koje ste naveli ne može se sa sigurnošću zaključiti kakav su sporazum zaključili Vaši roditelji nakon razvoda braka. Naime, kako bi se Vaša majka upisala u zemljišne knjige kao suvlasnik na navedenoj nekretnini, takav sporazum mora biti u pisanom obliku, ali uz to mora oblikom i sadržajem udovoljavati zakonom propisanim uvjetima za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama. U svakom slučaju, ukoliko je Vaš otac naknadno sređivao papire u zemljišnim knjigama i katastru, podaci koji se odnose na predmetnu nekretninu, a koji su navedeni u sporazumu vjerojatno više ne odgovaraju podacima u zemljišnim knjigama pa je upitno da li bi uknjižba prava vlasništva Vaše majke u zemljišnim knjigama bila provediva. Predlažem Vam da se obratite odvjetniku radi pregleda cjelokupne dokumentacije i eventualne provedbe uknjižbe prava vlasništva. Ukoliko sporazum ne odgovara zakonom propisanim uvjetima za uknjižbu, predlažem sklapanje novog sporazuma između Vašeg oca i majke, kako bi se cjelokupna situacija riješila za života Vašeg oca. Posebno napominjem da bi u slučaju smrti Vašeg oca bilo dosta teško ishoditi izdvajanje ½ nekretnine iz ostavinske mase, obzirom da više nisu u braku. Stoga Vam savjetujem da pokušate navedenu situaciju riješiti za života Vašeg oca.

Kako je sporazum između Vas i supruga sklopljen još 1996. godine, primjenjuju se odredbe tada važećeg Zakona o braku i porodičnim odnosima. Prema tom propisu, bračni drugovi su mogli sporazumno raspolagati zajedničkom imovinom. Bračni drugovi su čak mogli odrediti da pojedinom bračnom drugu pripadnu pojedine stvari ili prava iz zajedničke imovine i to za vrijeme trajanja bračne zajednice (kao i nakon prestanka). Napominjem da je sporazum o takvoj diobi nekretnine bilo potrebno sklopili u pisanom obliku. Dakle, ukoliko ste sklopili sporazum sa suprugom u pisanom obliku, takav je sporazum valjan. Potpisivanjem takvog sporazuma, navedena nekretnina više nije dio zajedničke imovine (odnosno bračne stečevine, terminologijom danas važećeg Obiteljskog zakona) već je vaša vlastita imovina.