Najjednostavniji način je da u ostavinskom odjelu nadležnog suda pronađete rješenje o nasljeđivanju poslije prodavateljice i zatražite presliku (obavezno s klauzulom pravomoćnosti). Zatim s nasljednicima sklopite aneks glavnom ugovoru u kojem će nasljednici izdati tabularnu izjavu i ujedno ispraviti broj čestice u punomoći (koja je vrlo vjerojatno sastavni dio kupoprodajnog ugovora). Ukoliko ne možete postići dogovor s nasljednicima, ili gruntovnica odbije provesti upis prava vlasništva na temelju takvog aneksa, možete tužiti sve nasljednike. Tužbenim zahtjevom tražite da Vas se na temelju kupoprodajnog ugovora proglasi nositeljem pravne osnove za stjecanje vlasništva (utvrđenje prava vlasništva) te da Vam tuženik (u ovom slučaju svi nasljednici knjižnog prednika) preda tabularnu ispravu, koju će u suprotnome zamijeniti presuda. Također umjesto navedenog, nadležnom zemljišno knjižnom odjelu možete uputiti prijedlog za upis prava vlasništva kojemu prilažete kupoprodajni ugovor kojim dokazujete temelj izvanknjižnog stjecanja od zemljišnoknjižnog vlasnika. Podredno, a u slučaju da vaš prijedlog bude odbijen, možete priložiti i prijedlog zemljišnoknjižnom sudu za provođenje izvanparničnog postupka u kojem će se utvrditi postojanje sporova između zainteresiranih stranaka te će sud, ukoliko usvoji prijedlog, provesti odgovarajuće upise i narediti njihovu provedbu. U suprotnom će sud, zavisno od toga je li prijedlog prihvatio ili odbio, jednu od stranaka uputiti u parnicu. U svakom slučaju, na temelju kupoprodajnog ugovora može se predbilježiti pravo vlasništva (uvjetno stjecanje), a predbilježba se pretvara u uknjižbu ako se opravda (odlukom zemljišnoknjižnog suda ili presudom u parnici) u određenom roku.

Sukladno odredbama Zakona o gradnji, izgrađena građevina smije se početi koristiti, tj. staviti u pogon nakon što tijelo graditeljstva izda dozvolu za njezinu uporabu - uporabnu dozvolu. Ishodovanje uporabne dozvole je zakonska obveza investitora, a člankom 179. Zakona o gradnji čak je propisano da će se novčanom kaznom u iznosu od 25.000,00 kuna kazniti za prekršaj pravna osoba u svojstvu investitora, ako koristi građevinu ili njezin dio bez uporabne dozvole. Međutim, kao što ste primijetili, nema nikakve kazne ako se nekretnina bez uporabne dozvole proda prije korištenja, te tako zapravo kupci počnu koristiti nekretninu bez uporabne dozvole. Upravo zbog toga što je to čest slučaj u praksi, Zakonom o gradnji je propisano da zahtjev za izdavanje uporabne dozvole investitor ili osoba koja je na temelju valjanoga pravnog posla stekla od investitora pravo vlasništva podnosi nadležnom državnom tijelu koje je izdalo građevnu, odnosno lokacijsku dozvolu za gradnju građevine. Dakle, moguće je da Vi i Vaši susjedi zajednički podnesete zahtjev za izdavanjem uporabne dozvole nadležnom tijelu (ako je nekretnina u Zagrebu, to je Gradski ured za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, izgradnju Grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet). Zahtjevu za izdavanje uporabne dozvole se prilaže prilično opsežna dokumentacija, koju ćete trebati dobiti od investitora. Popis dokumentacije možete pronaći na Internetu, na stranicama Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva, ili izravno od nadležnog tijela, od kojeg možete dobiti i propisani obrazac za podnošenje zahtjeva. Nadležno tijelo zatim osniva povjerenstvo koje obavlja tehnički pregled i na temelju njegovog mišljenja, a nakon pregleda odobrene tehničke dokumentacije i izvedenog stanja, sastavlja zapisnik. U slučaju da je građevina izvedena po odobrenoj dokumentaciji, tj. građevinskoj dozvoli, i ako je povjerenstvo koje je obavilo tehnički pregled građevine dalo mišljenje da se ista može koristiti, nadležno tijelo izdaje uporabnu dozvolu u roku od 30 dana od obavljenog tehničkog pregleda. Kada se ishodi uporabna dozvola, gruntovnica briše teret da nekretnina nema uporabno dozvolu.

Čl. 27. st. 5. Zakona o porezu na dohodak određuje da se dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra i dohodak koji porezni obveznik ostvari od otuđenja nekretnine. Dohodak čini razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine ili imovinskog prava koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda; s time da se troškovi otuđenja mogu odbiti kao izdaci. Sukladno navedenom zakonu, dohodak od otuđenja nekretnine ne oporezuje se u slučaju ako je nekretnina ili imovinsko pravo otuđeno nakon tri godine od dana nabave. U konkretnom slučaju, Vi, kao prodavatelj nekretnine, podliježete porezu na dohodak jedino u slučaju da predmetno gradilište prodajete po cijeni višoj od nabavne i to u roku od tri godine od kupnje istog gradilišta. Tada ste dužni na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnine platiti porez u visini od 35% uvećan za prirez koji je različit, ovisno o tome u kojem se dijelu Hrvatske nalazite. U slučaju prodaje gradilišta nakon proteka tri godine od kupnje istog, niste obvezni platiti porez na dohodak. Stoga Vam savjetujemo da pričekate još malo do isteka 3 godine od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora.

Hipoteka je teret koji prati nekretninu neovisno o njezinom vlasniku. To znači da se takvu nekretninu slobodno može kupiti i prodati. Pri tome postoji više varijanti, od kojih su neke:

• možete kupcu isplatiti cijenu umanjenu za iznos hipoteke i zatim Vi preuzeti otplatu kredita,
• možete dići kredit i isplatiti kupcu umanjenu cijenu i prijevremeno isplatiti prvu hipoteku, a zatim stan opteretiti novom hipotekom u korist Vaše banke, ili
• možete kupcu isplatiti punu tržišnu vrijednost pa da zatim on nastavi isplaćivati kredit ili ga prijevremeno isplati u cijelosti.

U praksi se, pogotovo ako se diže kredit, najčešće koristi druga opcija. Stoga se u Vašoj banci raspitajte o cijeloj proceduri. Naime, najčešće je potrebno podnijeti potpuno novi kreditni zahtjev, pa je potrebno procijeniti Vašu kreditnu sposobnost, vrijednost nekretnine i sl. Također, zbog Vaše sigurnosti, preporučamo Vam da se prije sklapanja kupoprodajnog ugovora u banci, u čiju je korist zasnovana hipoteka, obavezno raspitate da li se kredit uredno vraća, te ima li opasnosti od prisilne prodaje nekretnine zbog neuredne otplate kredita.

Sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, strancem se smatra fizička osoba koja nema državljanstvo RH. Dakle, s formalno-pravnog stajališta bitno je da imate državljanstvo RH koje dokazujete domovnicom, dok po navedenom Zakonu prebivalište nije bitno. Međutim, sukladno Zakonu o prebivalištu i boravištu građana, svaki hrvatski državljanin mora imati prebivalište u RH. Ako ga sami ne prijavite, može Vam ga odrediti MUP. U praksi će Vam prebivalište u RH olakšati samu kupoprodaju, zbog dostave dokumenata i slično. Kao državljanin RH možete slobodno stjecati nekretnine kupoprodajom, a da imate samo državljanstvo BiH bilo bi Vam potrebno odobrenje ministra pravosuđa, uz ispunjenje i drugih uvjeta propisanih Zakonom o strancima. Što se tiče provjere porijekla novca, u prijavi poreza na promet nekretnina dužni ste naznačiti izvor novca kojim ste kupili nekretninu, a Porezna uprava ovlaštena je temeljem Općeg poreznog zakona istraživati njegovo porijeklo.