U slučaju da Vaša sestra podigne tužbu za razvrgnuće suvlasničke zajednice geometrijskom diobom, Vi možete istaknuti u postupku da će se takvom diobom znatno smanjiti vrijednost nekretnine radi čega predlažete da se kuća proda na javnoj dražbi, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće). U takvom postupku možete zatražiti i izvođenje dokaza putem ovlaštenog sudskog vještaka, kako biste poduprli svoju tvrdnju da će dioba znatno umanjiti vrijednost nekretnine. Nadalje, Vi možete tražiti i da se razvrgnuće provede na način da Vi isplatite sestru iz njenog dijela, za što morate dokazati da za to imate osobito ozbiljan razlog. Savjetujemo Vam da pokušate postići sporazum sa sestrom oko diobe nekretnine (možda da ona isplati Vas), obzirom da se na javnoj dražbi u pravilu postiže znatno niža cijena nekretnine nego da je sami prodate.

Vezano za prvi dio Vašeg pitanja, u slučaju da Vi više od dvadeset godina posjedujete predmetno zemljište i to kao zakoniti, istiniti i pošteni posjednici, ovlašteni ste podići tužbu za stjecanje prava vlasništva temeljem dosjelosti. Posebno ističemo kako se taj rok od dvadeset godina računa tek od 1991.g. i to iz razloga što je riječ o nekretnini koja je do 1991.g. bila u društvenom vlasništvu, što znači da takvu tužbu možete podići tek 2011.g. Tuženi u takvoj parnici će biti osobe koje su upisane kao vlasnici u zemljišnim knjigama. Također, drugi put za stjecanje prava vlasništva jest da pokrenete zk ispravni postupak i u njemu dokazujete da predmetno zemljište nije trebalo niti ući u ostavinu iza osobe od koje je Vaš djed kupio zemljište, a obzirom da je isto bilo izvanknjižno vlasništva Vašeg djeda. U svakom slučaju, savjetujemo Vam da prikupite što više svjedoka koji će potvrditi da ste Vi u posjedu od 1969.g., kada je Vaš djed kupio predmetno zemljište te da se radi pokretanja takvog postupka svakako obratite ovlaštenoj osobi. Vezano za drugo pitanje, pretpostavljamo da je u zk ulošku kuća upisana kao zk tijelo I, a zemljište na kojem je izgrađena kao zk tijelo II (kao općenarodna imovina). Obzirom da je riječ o građevinskom zemljištu, vlasnik toga zemljišta je sada jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb, ako se nekretnina nalazi na području Grada Zagreba. Vi možete u jedinici lokalne uprave nabaviti uvjerenje da zemljište služi redovitoj uporabi zgrade. Napominjemo da će Vam takvo uvjerenje izdati samo ukoliko za kuću imate građevinsku dozvolu, ili ako je kuća sagrađena prije veljače 1968.g. i nakon te godine ništa nije bilo nadograđivano. Na temelju takvog uvjerenja, možete pokušati pregovarati s jedinicom lokalne samouprave da Vam prepusti to zemljište. Nadalje, u slučaju da Vam jedinica lokalne samouprave ne prepusti izvansudskim putem to zemljište, možete podići tužbu za stjecanje prava vlasništva temeljem dosjelosti kako je gore navedeno, dakle 2011.g. a tuženi će u ovom slučaju biti jedinica lokalne samouprave. Posebno napominjemo kako je potrebno da se kao tužitelji (i u pregovorima) uključe svi suvlasnici kuće, te traže stjecanje prava vlasništva nad zemljištem u omjerima u kojima su isti vlasnici kuće.

Iz Vašeg pitanja nije jasno da li su se Vaša baka i djed, a prije bakine smrti, uknjižili kao suvlasnici svaki u ½ kuće. Nadalje, ukoliko je to zaista slučaj nije jasno da li je Vaš djed raspolagao svojom polovinom kuće ili bakinim dijelom kuće. Njezinim dijelom kuće, odnosno idealnim suvlasničkim dijelom, nije niti mogao raspolagati ukoliko je baka doista bila uknjižena kao suvlasnica kuće. Također ste propustili navesti u čemu se to točno darovni ugovor Vašeg djeda ne slaže sa ostavinskom raspravom. Na žalost, na temelju podataka koje ste naveli u svom pitanju nije Vam moguće dati odgovor niti je do kraja jasno koje je točno Vaše pitanje.

Kako bih Vam dali precizan odgovor na postavljeno pitanje trebala bih napraviti uvid u predmetni ugovor temeljem kojeg je Vaša majka stekla status zaštićenog najmoprimca. Napominjem da se status zaštićenog najmoprimca može steći na temelju nekoliko različitih pravnih temelja. Bitno je napomenuti da čl. 38. Zakona o najmu stanova određuje da u slučaju smrti najmodavca njegova prava i dužnosti prelaze na osobu navedenu u ugovoru o najmu. Iz Vašeg pitanja proizlazi da u ugovoru nije navedeno Vaše ime. Jedina mogućnost koja Vama stoji na raspolaganju je da, za vrijeme života Vaše majke, pokušate sklopiti aneks predmetnog ugovora kojim ćete i Vi biti određeni kao najmoprimac. Kako biste to eventualno uspjeli trebali biste se najprije prijaviti na adresu predmetnog stana. Ipak, moram Vas upozoriti da mogućnost sklapanja takvog aneksa ovisi o pravnom temelju na kojem je Vaša majka stekla status zaštićenog najmoprimca (bivši nositelj stanarskog prava, osoba slabijeg imovnog stanja ili neki drugi pravni temelj). Također je bitno napomenuti da se sa aneksom ugovora o najmu stana mora složiti najmodavac odnosno vlasnik stana, koji mora potpisati predmetni aneks. Bez takvog aneksa Vi ne možete "naslijediti" stanarsko pravo Vaše majke. Sklapanjem takvog aneksa imat ćete pravo nakon smrti majke, u roku od 60 dana, zatražiti da najmodavac sklopi ugovor o najmu stana sa vama kao zaštićenim najmoprimcem. Tada će najmodavac imati zakonsku obavezu to učiniti i time Vama priznati status zaštićenog najmoprimca.

Stan koji je Vaš suprug, tada izvanbračni partner, dobio darovanjem od svog oca, iako za vrijeme trajanja izvanbračne zajednice, njegova je vlastita imovina. Ono što ste ulagali u stan odnosno vrijednost uloženog možete potraživati tužbom radi isplate. Ukoliko je točno da Vam suprug nudi mogućnost da Vam isplati vrijednost onog što ste uložili u stan tužba radi isplate možda neće niti biti potrebna. Kako biste od supruga doista dobili protuvrijednost onog što ste uložili trebali biste angažirati stručnu pomoć. Ukoliko je Vaš suprug jedini upisan kao vlasnik stana u zemljišne knjige, Vi ga ne možete spriječiti da proda nekretninu u svom vlasništvu. Jedino biste mogli uz tužbu radi isplate zatražiti privremenu mjeru zabranu otuđenja nekretnine i to kao osiguranje da će Vam biti isplaćen iznos koji potražujete. Da bi sud na temelju Vašeg prijedloga odredio privremenu mjeru, trebate učiniti vjerojatnim da ste izvršili navedena ulaganja, kao i opasnost da će Vaš suprug znatno otežati naplatu uloženog time što će svoju imovinu, stan, otuđiti. Bez obzira na sve navedeno suprug Vas ne smije izbaciti iz stana bez pravnog temelja, odnosno ukoliko to učini možete podići tužbu zbog smetanja posjeda.