Vi možete sa Vašom majkom sklopiti ugovor o dosmrtnom ili doživotnom uzdržavanju, u kojem slučaju njezina polovina nekretnine neće ući u ostavinsku masu, odnosno Vaša polubraća je neće moći naslijediti. Razlika u ta dva ugovora je u tome da, u slučaju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, na Vas odmah prelazi vlasništvo nekretnine, a u slučaju ugovora o doživotnom, to vlasništvo prelazi tek nakon smrti Vaše majke. Nadalje, u takvim ugovorima potrebno je naznačiti da ćete zauzvrat Vi ulagati i održavati njen dio nekretnine, odnosno druge usluge koje činite za svoju majku (financijska i druga vrsta pomoći). Savjetujemo Vam da se radi sastavljanja tog ugovora obratite stručnoj osobi. U slučaju da ne sastavite takav ugovor, ili da Vaša majka sastavi oporuku kojoj sve ostavlja Vama, Vaša polubraća mogu tražiti svoj nužni nasljedni dio. Također, kada bi Vaša majka sada darovala Vama dio nekretnine, Vaša polubraća bi mogla u ostavinskom postupku istaknuti da je povrijeđen njihov nužni nasljedni dio i tražiti povrat tog dara ostavinsku masu. Nadalje, u svezi ulaganja, Vi imate pravo na povrat uloženih sredstava u tuđu nekretninu, što se može tražiti u roku od 5 godina nakon izvršenih ulaganja, nakon čega nastupa zastara tog potraživanja. Takav se povrat može tražiti sudskim putem i to tužbom za isplatu, a za što je naravno potrebno predočiti i odgovarajuće dokaze (račune i sl.).

Vezano za uknjižbu prava vlasništva na garaži, valja istaknuti kako nije moguće upisati pravo vlasništva polaganjem isprava u knjigu položenih ugovora. Čl.1. Pravilnika o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora utvrđuje kako se tim Pravilnikom uređuje postupak polaganja ugovora o kupoprodaji stana na temelju Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo u slučajevima kada nekretnina nije upisana u zemljišne knjige. Iz toga proizlazi da taj postupak nije namijenjen upisu niti garaža niti poslovnih prostora. Napominjem da knjiga položenih ugovora predstavlja privremeno rješenje za upis otkupljenih stanova te je ideja zakonodavca da se ista ukine nakon upisa zgrade u zemljišnje knjige. Preduvjet za upis zgrade je pak njezino etažiranje. Tada će biti moguće upisati i vašu garažu kao posebni dio nekretnine. Etažiranje se vrši na temelju zahtjeva svih suvlasnika određene zgrade, dakle postupak se može pokrenuti na temelju suglasnosti suvlasnika cijele zgrade. Dakle, u slučaju da su svi stanovi i garaže u Vašoj zgradi prodani, tada MORH niti ne može izvršiti etažiranje, već bi to trebali svi suvlasnici zajedno. U Vašem slučaju trebalo bi prvenstveno provjeriti da li MORH u ugovoru jamči da je vlasnik predmetne garaže te da li postoji pravni slijed koji to potvrđuje, jer iz Vašeg upita proizlazi da je netko drugi, a ne MORH, upisan kao vlasnik zgrade. Obzirom da bez pregleda relevantne dokumentacije nije moguće ocijeniti postojanje prava vlasništva MORH-a na nekretnini, dakle i eventualne nepravilnosti pri sklapanju ugovora, savjetujemo Vam da se obratite stručnoj osobi, koja će pregledati dokumentaciju, te pokrenuti postupak etažiranja, ukoliko se može dokazati pravni slijed vlasništva do današnjih suvlasnika, te ukoliko se i ostali suvlasnici slažu s tim.

Iz vašeg pitanja, nije vidljivo da li je kuća upisana u gruntovnicu pa nije upisano pravo vlasništva Vaše bake nego je pravo vlasništva upisano na drugu osobu, ili kuća uopće nije upisana u gruntovnicu. Naime, u tom drugom slučaju bilo bi moguće sklopiti ugovor o dosmrtnom uzdržavanju. Stoga pretpostavljamo da je riječ o tome da nekretnina glasi na drugu osobu. Vezano za ugovor o dosmrtnom uzdržavanju, isti je moguće sastaviti i solemnizirati (što je pretpostavka njegove valjanosti) ukoliko je ugovor o kupoprodaji nekretnine koja je predmet uzdržavanja valjan. Javni bilježnik ocjenjuje da li je ugovor valjan te da li udovoljava pretpostavkama za solemnizaciju. U tom slučaju kuća ne ulazi u ostavinsku masu i Vaš otac ne bi mogao tražiti nužni nasljedni dio. U slučaju da s bakom sastavite ugovor o darovanju, kojeg ne treba solemnizirati već samo ovjeriti potpis, Vaš otac bi mogao tražiti povrat tog dara u ostavinsku masu kako bi namirio svoj nužni nasljedni dio. Također, moguće je da baka sastavi oporuku te Vašeg oca isključi iz nasljednog dijela što je moguće: ako se on povredom neke zakonske ili moralne obveze koja proizlazi iz ­­nje­gova obite­­ljskog odnosa s ostavite­­ljem teže ogriješio prema njoj, ako je namjerno počinio neko teže kazneno djelo prema ­­njoj ili ­­njenom bračnom drugu, djetetu ili rodite­­lju, ako je počinio kazneno djelo protiv Republike Hrvatske ili vrijednosti zaštićenih međunarodnim pravom, ako se odao neradu ili nepoštenu životu. Ukoliko bi Vaš otac u ostavinskom postupku tvrdio da navedeni razlozi ne postoje, trebao bi pokrenuti parnicu i u njoj dokazivati da njegovo isključenje nije bilo opravdano. Preporučamo da sa bakom sklopite ugovor o dosmrtnom uzdržavanju i solemnizirate taj ugovor, ako je to moguće, a da baka za svaki slučaj sastavi i oporuku kojom isključuje Vašeg oca iz nužnog nasljednog dijela; naravno, pod uvjetom da postoji jedan od gore navedenih razloga. U oporuci je potrebno izričito navesti da ga isključuje iz nužnog nasljednog dijela kao i razlog tog isključenja. Nadalje, potrebno je pokrenuti i postupak upisa prava vlasništva Vaše bake, odnosno Vas na predmetnoj nekretnini. Savjetujemo Vam da, nakon što sa bakom sastavite ugovor o dosmrtnom uzdržavanju, Vi kao tužitelj pokrenete tužbu za utvrđenje i upis prava vlasništva na predmetnoj nekretnini. U navedenom postupku morate dokazati pravni slijed od osobe koja je upisana kao vlasnik do Vas. Ukoliko je Vaša baka posjednik predmetne nekretnine kroz duže vremensko razdoblje (ovisno o kvaliteti posjeda i o tome tko je upisan kao vlasnik nekretnine, no svakako duže od 10 godina), moguće je da stekne pravo vlasništva i na temelju dosjelosti, a ne samo kupoprodajnog ugovora (odnosno da pravo vlasništva steknete Vi kao njen slijednik a također i posjednik). Preporučamo da se radi sastava tužbe i vođenja postupka obratite ovlaštenoj osobi, obzirom da je riječ o složenim postupcima.

Zakon o najmu stanova utvrđuje da se visina zaštićene najamnine određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske. Gore navedeni uvjeti i mjerila utvrđuju se ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca, a način izračuna te najamnine utvrđen je Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine. Sukladno gore navedenom Zakonu, zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom, dakle i od iznosa kojeg suvlasnici plaćaju na ime pričuve. Sukladno navedenoj Uredbi, visinu mjesečnog iznosa zaštićene najamnine izračunava najmodavac jedanput godišnje. Savjetujemo Vam da se obratite stambenom tijelu jedinice lokalne samouprave odnosno Grada Zagreba, te da zatražite izračun visine zaštićene najamnine za stan u najmu. Na temelju tog izračuna Vi kao najmodavac određujete najmoprimcu (zaštićenom stanaru) visinu zaštićene najamnine. Do utvrđivanja novog iznosa zaštićene najamnine najmoprimac plaća akontaciju u visini najamnine iz prethodne godine.

Iz Vašeg pitanja proizlazi da je garaža i dio kuće izgrađen nakon 15. veljače 1968.g. U katastar je upisano stanje kakvo se nalazilo u vrijeme vršenja snimanja. U Vašem slučaju, proizlazi je građevina tada bila manje kvadrature te bez garaže, koja je nadograđena kasnije. Za upis kuće u kvadraturi u kojoj je ona danas, kao i garaže, potrebna je građevinska dozvola i to za nadograđeni dio kuće kao i za garažu. Ukoliko nemate građevinsku dozvolu za kuću (nadograđen dio) i garažu, a isto je izgrađeno u skladu s važećim propisima, možete pokrenuti postupak legalizacije građevine. Tek na temelju građevinske dozvole kako je gore navedeno, ili provedenog postupka legalizacije, možete upisati kuću sa sadašnjom kvadraturom te garažom. Ukoliko to nije moguće, možete upisati u katastar i gruntovnicu kuću u površini koja je postojala prije 1968.g., dakle bez nadograđenog dijela i bez garaže. Za početak bismo Vam savjetovali da se obratite jedinici lokalne samouprave nadležnoj za prostorno uređenje da vidite da li je moguće legalizirati predmetni objekt.