Prema podacima koje ste naveli ne može se sa sigurnošću zaključiti kakav su sporazum zaključili Vaši roditelji nakon razvoda braka. Naime, kako bi se Vaša majka upisala u zemljišne knjige kao suvlasnik na navedenoj nekretnini, takav sporazum mora biti u pisanom obliku, ali uz to mora oblikom i sadržajem udovoljavati zakonom propisanim uvjetima za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama. U svakom slučaju, ukoliko je Vaš otac naknadno sređivao papire u zemljišnim knjigama i katastru, podaci koji se odnose na predmetnu nekretninu, a koji su navedeni u sporazumu vjerojatno više ne odgovaraju podacima u zemljišnim knjigama pa je upitno da li bi uknjižba prava vlasništva Vaše majke u zemljišnim knjigama bila provediva. Predlažem Vam da se obratite odvjetniku radi pregleda cjelokupne dokumentacije i eventualne provedbe uknjižbe prava vlasništva. Ukoliko sporazum ne odgovara zakonom propisanim uvjetima za uknjižbu, predlažem sklapanje novog sporazuma između Vašeg oca i majke, kako bi se cjelokupna situacija riješila za života Vašeg oca. Posebno napominjem da bi u slučaju smrti Vašeg oca bilo dosta teško ishoditi izdvajanje ½ nekretnine iz ostavinske mase, obzirom da više nisu u braku. Stoga Vam savjetujem da pokušate navedenu situaciju riješiti za života Vašeg oca.

Iz Vašeg pitanja ne proizlazi da li ste Vi predmetni stan kupili/dobili ili ste bili samo u najmu istog, te tko je upisan kao vlasnik tog stana (da li je to još uvijek upisano kao društveno vlasništvo ili je u privatnom vlasništvu). U slučaju da ste stan kupili (dakle da niste samo u najmu tog stana), imate Više načina kako pokrenuti postupak za uknjižbu Vašeg prava vlasništva. S tim u vezi, u slučaju da posjedujete predmetni stan duže od 10 godina ( u slučaju da je kao vlasnik upisana privatna osoba ili trgovačko društvo), odnosno 20 godina (u slučaju da je upisano kao društveno vlasništvo) možete podići tužbu za stjecanje prava vlasništva putem dosjelosti. Rok od kada dosjelost teče je od 1991.g. ukoliko je ta nekretnina bila upisana kao društveno vlasništvo, iz čega proizlazi da bi takvu tužbu bilo moguće podići tek 2011.g. Također, možete pokrenuti zk ispravni postupak u kojem ćete dokazivati svoje pravo vlasništva. U slučaju da ste u najmu tog stana, ne možete se uknjižiti kao vlasnici, jer najam ne predstavlja pravni posao na temelju kojega se prenosi pravo vlasništva. Stoga je potrebno provjeriti mogućnost da isti otkupi od upisanog vlasnika. U svakom slučaju, savjetujemo Vam da se obratite stručnoj osobi koja će provjeriti dokumentaciju i zemljišnoknjižno stanje predmetne nekretnine, te Vas potom uputiti u odgovarajući postupak.

Prije svega, potrebno je provjeriti na temelju čega je upisana upravo ta kvadratura stana. Moguće je da je u toj dokumentaciji (etažni elaborat npr.) upisana pravilna površina, a da je omaškom u zemljišnoj knjizi upisana kriva površina, u kojem slučaju treba tražiti ispravak pogrešnog upisa. U slučaju da se površina mijenjala, potrebno je izraditi novi elaborat koji moraju potpisati svi ostali suvlasnici, jer se promjenom površine jednog stana, mijenja i površina ostalih stanova te zajedničkih prostorija u zgradi. Za izradu takvog elaborata potrebno se obratiti ovlaštenom geodeti. Također, moguće je da je površina nekretnine povećana radovima na stanu, npr. zatvaranjem balkona, pri čemu je potrebno paziti da su svi radovi izvedeni u skladu s važećim propisima te da postoji valjana dozvola za vršenje takvih radova. Osoba koja je upisana kao vlasnik predmetne nekretnine ovlaštena je pokrenuti postupak za izmjenu njene površine, a o konkretnim okolnostima ovisi kako će teći taj postupak i da li je takva izmjenu moguće provesti kroz zemljišne knjige.

Na temelju navoda iz Vašeg pitanja teško mi je razlučiti što se zapravo zbilo sa Vašim zemljištem odnosno nekretninom koju ste kupili. Mogu pretpostaviti da ste potpisali ugovor u kojem je bila upisana veća površina nego što je bila u vlasništvu od prodavatelja te da sada druge osobe prisvajaju dio čestice za koju mislite da je Vaša. Druga opcija je da ste zaista kupili nekretninu određene površine na kojoj je kasnije susjed izgradio kuću. Treća opcija je da put do Vaše nekretnine prolazi kroz tuđu. Za početak biste trebali napraviti uvid u zemljišne knjige i zbirku isprava te izvaditi i povijesni i novi zemljišnoknjižni izvadak za Vašu nekretninu, a po potrebi i susjednu i za pristupni put. Iz tih dokumenata dobiti ćete bolji uvid u činjenično i pravno stanje. Iz zemljišnoknjižnog izvatka će također biti vidljivo da li ste se uopće uknjižili kao vlasnici na predmetnoj nekretnini. Također bi trebalo napraviti uvid u ugovor kojeg ste potpisali te tek bi se po pribavljanju svih relevantnih podataka mogle krenuti u rješavanje Vašeg problema. Predlažemo da po pribavljanju ove dokumentacije angažirate stručnu osobu radi ustanovljavanja problema i nalaženja mogućih rješenja. Ukoliko se zaista radi o prijevari, možete pokrenuti kazneni postupak protiv prodavatelja.

Izvođač je bio dužan izgraditi zgradu odnosno Vaš stan u roku i na način kako je predviđeno u sklopljenom ugovoru. Ipak, on neće biti odgovoran za zakašnjenje koje je nastalo kao posljedica ponašanja Vas kao naručitelja, npr. ukoliko niste isplatili dužni predujam, niste predali potrebnu dokumentaciju u roku koji je ugovoren i tome slično. Koje su obveze Vas kao naručitelja te koje su obveze izvoditelja radova, odnosno kakva je odgovornost izvoditelja u slučaju zakašnjenja može se vidjeti jedino uvidom u predmetni ugovor te u drugu relevantnu dokumentaciju. Izradu ovog tipa ugovora je uvijek dobro povjeriti stručnoj osobi koja će ga sastaviti zastupajući i štiteći Vaše interese te koja će znati predvidjeti situaciju poput ove. U svakom slučaju sada je potrebno da stručna osoba napravi uvid u Vaš ugovor te od izvođača zatraži da Vam na neki način nadoknadi štetu koju trpite zbog njegovog kašnjenja u ispunjavanju ugovora. Ako Vam izvođač neće htjeti sporazumno nadoknaditi štetu morat ćete protiv njega podignuti tužbu radi naknade štete u kojoj ćete Vi morati dokazivati da Vam je počinio štetu, njen iznos, te da navedena šteta nije nastala Vašom krivnjom. Ako Vaš ugovor predviđa neku novčanu kaznu (ugovornu kaznu) za slučaj da izvođač prekrši odredbe ugovora nećete pred sudom biti obvezni dokazivati pretrpljenu štetu. U svakom slučaju Vi imate pravo raskinuti ovaj ugovor, u kojem slučaju će svaka ugovorna strana morati vratiti što je zaprimila, te ćete od izvođača imati pravo zatražiti da Vam nadoknadi pretrpljenu štetu. Naravno, u tom slučaju ćete morati na neki drugi način riješiti svoje stambeno pitanje.