Kada se zasniva založno pravo na nekretnini (hipoteka) tada takva hipoteka prati nekretninu bez obzira na to tko je njezin vlasnik. Upravo je zbog toga hipoteka dobro sredstvo osiguranja za banke – jer jamči banci da u svakom slučaju može prodati nekretninu i namiriti se iz novca dobivenog prodajom. Nekretnina na kojoj postoji hipoteka može se čak i prodavati, dijeliti, etažirati, i sl., ali će hipoteka ostati na nekretnini dok se ne isplati dug koji je osiguran hipotekom. Prema tome, bez obzira što ste proveli etažiranje nekretnine, hipoteka je ostala na cjelokupnoj nekretnini (jer je tijekom upisa hipoteke u zemljišne knjige postojala samo jedna „cijela“ nekretnina pa je hipoteka i zasnovana na cijeloj nekretnini). Drugim riječima, Vi ne možete odrediti da se hipoteka prenese na stan Vašeg zeta jer do isplate kredita hipoteka ostaje na cijeloj nekretnini. Napominjem da Vam još uvijek ostaje mogućnost dogovora sa zetom i s bankom u čije je ime upisana hipoteka, gdje bi se možda moglo dogovoriti brisanje hipoteke na cijeloj nekretnini i zasnivanje nove hipoteke na stanu Vašeg zeta. Takav dogovor ne predstavlja mogućnost posebno propisanu zakonom, već ovisi isključivo o dobroj volji banke koja je odobrila kredit i osnovala hipoteku. Kada bi Vaš zet prestao plaćati kredit i kada bi banka „aktivirala“ hipoteku na način da pokrene ovrhu na nekretnini, Vi biste u svakom slučaju mogli kupiti nekretninu u sudskom (ovršnom) postupku. Na taj način bi zatvorili dug Vašeg zeta prema banci i ujedno u potpunosti postali vlasnik cjelokupne nekretnine, naravno bez hipoteke.

Jedan od preduvjeta etažiranja jest i da tijelo nadležno za graditeljstvo izda potvrdu kako su dijelovi nekretnine koji se žele etažirati samostalne uporabne cjeline, dakle da sadrže sve potrebno kako bi se ti dijelovi (stanovi) mogli koristiti bez upotrebe ostalih dijelova nekretnine. U konkretnim slučaju, stan koji nema sanitarni čvor (wc) nije samostalna uporabna cjelina, radi čega Vam nadležno tijelo neće izdati uvjerenje koje Vam je potrebno u postupku etažiranja. S tim u vezi, savjetujemo Vam da se obratite stručnoj osobi (npr. vještaku građevinske struke) koji će Vas uputiti koje je radove potrebno provesti na nekretnini, kako bi se ista mogla etažirati.

Jedan od preduvjeta etažiranja jest i da tijelo nadležno za graditeljstvo izda potvrdu kako su dijelovi nekretnine koji se žele etažirati samostalne uporabne cjeline, dakle da sadrže sve potrebno kako bi se ti dijelovi (stanovi) mogli koristiti bez upotrebe ostalih dijelova nekretnine. U slučaju da jedan stan nema priključak vode i sanitarni čvor, on ne predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu, radi čega Vam nadležno tijelo vjerojatno neće izdati gore navedenu potvrdu. S tim u vezi, savjetujemo Vam da se obratite stručnoj osobi (npr. vještaku građevinske struke) koji će Vas uputiti koje je radove potrebno provesti na nekretnini, kako bi se ista mogla etažirati. U postupku etažiranja potrebno je dati izraditi etažni elaborat (može Vam ga izraditi gore navedeni sudski vještak) i taj je elaborat potrebno prvo provesti na katastru. Nakon provedbe elaborata na katastru, isti se predaje na gruntovnicu zajedno s međuvlasničkim ugovorom (kojeg moraju potpisati svi suvlasnici) i potvrdom da dijelovi nekretnine čine samostalne uporabne cjeline kako je gore navedeno.

Iz Vašeg pitanja proizlazi da ste stan kupili u zgradi koja je izgrađena prije stupanja na snagu Zakona o prostornom uređenju i gradnji (01.10.2007. g.). Naime, ovim Zakonom određeno je da se nekretnina ne može upisati u katastar, pa tako niti u zemljišne knjige, bez prilaganja uporabne dozvole, dok je po ranijim propisima bilo moguće upisati nekretninu bez uporabne dozvole, s time da se u zemljišnim knjigama zabilježi da nije priložena uporabna dozvola. Pretpostavljam da je upravo tako u vašem slučaju. Ishođenje uporabne dozvole dužnost je investitora ili osobe koja je na temelju valjanoga pravnog posla ili nasljeđivanjem stekla od investitora pravo vlasništva. Iz navedenog proizlazi da nije isključivo na investitoru da ishodi uporabnu dozvolu, već ako on to nije učinio, isto je dužnost novih vlasnika. Međutim, moguće je da u Vašem kupoprodajnom ugovoru postoji odredba kojom je investitor na sebe preuzeo navedenu obvezu. Stoga, za odgovor na Vaša oba pitanja potrebno je pregledati kupoprodajni ugovor. U odnosu na investitora, nemate drugi temelj za utuženje osim eventualne ugovorne obveze. U odnosu na prodavatelja, to također ovisi o odredbama ugovora, no moguće je i da postoje neke dodatne obveze ili obećanja prodavatelja (reklama u kojoj je navedena i uporabna dozvola, obećanje u predugovoru i sl.). U svakom slučaju savjetujem da se obratite stručnoj osobi radi pregleda Vaše dokumentacije.

Vezano za uknjižbu prava vlasništva na garaži, valja istaknuti kako nije moguće upisati pravo vlasništva polaganjem isprava u knjigu položenih ugovora. Čl.1. Pravilnika o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora utvrđuje kako se tim Pravilnikom uređuje postupak polaganja ugovora o kupoprodaji stana na temelju Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo u slučajevima kada nekretnina nije upisana u zemljišne knjige. Iz toga proizlazi da taj postupak nije namijenjen upisu niti garaža niti poslovnih prostora. Napominjem da knjiga položenih ugovora predstavlja privremeno rješenje za upis otkupljenih stanova te je ideja zakonodavca da se ista ukine nakon upisa zgrade u zemljišnje knjige. Preduvjet za upis zgrade je pak njezino etažiranje. Tada će biti moguće upisati i vašu garažu kao posebni dio nekretnine. Etažiranje se vrši na temelju zahtjeva svih suvlasnika određene zgrade, dakle postupak se može pokrenuti na temelju suglasnosti suvlasnika cijele zgrade. Dakle, u slučaju da su svi stanovi i garaže u Vašoj zgradi prodani, tada MORH niti ne može izvršiti etažiranje, već bi to trebali svi suvlasnici zajedno. U Vašem slučaju trebalo bi prvenstveno provjeriti da li MORH u ugovoru jamči da je vlasnik predmetne garaže te da li postoji pravni slijed koji to potvrđuje, jer iz Vašeg upita proizlazi da je netko drugi, a ne MORH, upisan kao vlasnik zgrade. Obzirom da bez pregleda relevantne dokumentacije nije moguće ocijeniti postojanje prava vlasništva MORH-a na nekretnini, dakle i eventualne nepravilnosti pri sklapanju ugovora, savjetujemo Vam da se obratite stručnoj osobi, koja će pregledati dokumentaciju, te pokrenuti postupak etažiranja, ukoliko se može dokazati pravni slijed vlasništva do današnjih suvlasnika, te ukoliko se i ostali suvlasnici slažu s tim.