• Iz Vašeg pitanja je vidljivo da ste propustili rok koji Vam je bio dan Zakonom o kupnji stanova namijenjenih za nadstojnike stambene zgrade (šest mjeseci od stupanja na snagu spomenutog zakona, odnosno 01. kolovoz 2006.godine). Pretpostavljam da u tom roku niste podnijeli ni zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana s pravom na plaćanje zaštićene najamnine sa svim suvlasnicima zgrade, odnosno sa predstavnikom suvlasnika. Ukoliko su navedene pretpostavke točne Vi ste, nažalost, prvog kolovoza 2006. godine izgubili pravni položaj najmoprimca. Iz toga proizlazi da ste izgubili pravo otkupiti predmetne zajedničke prostorije i nemate ih pravo iznajmljivati bez suglasnosti svih suvlasnika zgrade.
• Vaš stan mogli biste legalizirati samo da dogovorite sa svim suvlasnicima da se prilikom etažiranja Vaše prostorije odvoje kao posebna stambena jedinica u vlasništvu svih suvlasnika i da ih zatim otkupite od svih susjeda, razmjerno njihovim suvlasničkim udjelima, odnosno da Vam susjedi po mogućnosti bez naknade izdaju tabularne isprave na temelju kojih se možete uknjižiti kao vlasnici.
• Ukoliko je ugovorom kojeg su sklopili Vaši roditelji dozvoljena prenamjena i ulaganje u zajedničke prostorije, prilikom potencijalnog pokretanja postupka iseljavanja Vaši roditelji imaju pravo zahtijevati povrat onoga što su uložili, s time da je za sva Vaša potraživanja starija od 5 godina nastupila zastara.

• Sukladno Izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima od 17.07.2006. godine (NN 79/06) (dalje Zakon), vlasništvo posebnog dijela ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina, a tu potvrdu može zamijeniti i uporabna dozvola. Dakle, uporabna dozvola se ne podrazumijeva pod upisom etažnog elaborata, no potrebno je imati ili uporabnu dozvolu ili potvrdu nadležnog tijela da su stanovi samostalne uporabne jedinice, jer se bez toga ne može provesti etažiranje. Većina investitora zbog jednostavnosti ishoduje odmah uporabnu dozvolu, no to ne mora biti tako.
• Prodavatelj i po samom Zakonu o gradnji ima zakonsku obvezu ishoditi uporabnu dozvolu, no zbog Vaše zaštite predložili bismo Vam i da tu odredbu stavite u ugovor i da ugovorite neki rok do kojega je to dužan ishoditi, kao i penale za slučaj da ju ne ishodi

U svezi tužbe za sklapanje ugovora, u slučaju donošenja presude kojom se Vaš tužbeni zahtjev priznaje, presuda će zamijeniti kupoprodajni ugovor i predstavljati temelj za upis Vašeg prava vlasništva na predmetnoj nekretnini. Iz svega što ste ovdje naveli ne bi trebalo biti sporno da je Vaša supruga pravi vlasnik stana. Ukoliko se predmetna parnica završi prije pokretanja ovršnog postupka na nekretnini, te predate prijedlog za upis prava vlasništva na svoje ime prije zabilježbe ovrhe u zemljišnim knjigama, ovrha se neće odnositi na Vaš stan. Svakako bismo Vam preporučili da zemljišnoknjižnom sudu podnesete prijedlog za zabilježbu ovog spora kojeg vodite, iz kojeg će trećim osobama (banci) biti vidljivo da se pred nadležnim tijelom vodi postupak o kojem ishodu ovisi knjižno pravo. Izuzimanje od ovrhe u dogovoru s bankom svakako je najprihvatljivije i za Vas najjednostavnije rješenje. Međutim, obzirom da ste sami pregovarali u banci te da je u pitanju usmeni sporazum o kojem vjerojatno ne postoje nikakvi dokazi, nismo u mogućnosti procijeniti izglednost takvog dogovora. Uzgredno ističemo da iz gornjih podataka proizlazi da su tereti bili vidljivi u gruntovnici (upis kredita kao tereta na nekretnini) te, sukladno načelu javnosti podataka u zemljišnim knjigama, ne možete se pozivati da niste bili upoznati s postojanjem istih. U pogledu posljednjeg pitanja, Vaša odvjetnica vjerojatno misli na institut presude zbog ogluhe, kojim je određeno da ako tuženik ne podnese odgovor na tužbu u roku kojeg mu odredi sud, moguće je donijeti presudu kojim se usvaja tužbeni zahtjev. Što se tiče vjerojatnosti da se to dogodi te komentiranja daljnjih radnji u predmetnom postupku, upućujemo Vas da se obratite svojoj odvjetnici, obzirom da nismo u mogućnosti ocjenjivati rad odvjetnika.

Etažirati se mogu samo obiteljske zgrade s 2 ili više etažnih jedinica, odnosno s dvije ili više samostalnih uporabnih jedinica. etažiranje nekretnine provodi sudski vještak građevinske struke koji izrađuje etažni elaborat. Njime se utvrđuju suvlasnički dijelovi i njihovi omjeri u ukupnoj nekretnini. Uz etažni elaborat, potreban je i ugovor o razvrgnuću suvlasničke zajednice (tzv. međuvlasnički ugovor), na kojem svi suvlasnici ovjeravaju potpise. Elaborat se predaje na ovjeru nadležnom katastru, a zatim se uz ugovor predaje na provedbu u zemljišno-knjižni odjel nadležnog Općinskog suda. U postupku se od klijenta pribavlja potrebna dokumentacija (građevinska dozvola, izvod iz katastra, izvod iz posjedovnog lista izvod iz zemljišnih knjiga) te se potom pristupa poslovima koje izvršava sudski vještak (izrada elaborata, ishođenje potvrde od područnog ureda ili grada o samostalnim uporabnim cjelinama). Navedena potvrda o samostalnim uporabnim cjelinama treba upravo zato što treba utvrditi je li objekt uopće moguće etažirati. Obzirom da je u vašem slučaju riječ o starijoj građevini, umjesto građevinske dozvole prilažete uvjerenje nadležnog katastra da je objekt postojao prije 1968. godine jer za takve objekte nije potrebna građevinska dozvola.