Obzirom da je riječ o rekonstrukciji postojeće građevine i to na način da se mijenjaju vanjski gabariti te građevine, za isto je potrebno ishoditi građevinsku dozvolu. Građevinsku dozvolu izdaje ured državne uprave u županiji, odnosno upravno tijelo Grada Zagreba, nadležno za poslove graditeljstva na čijem se području namjerava građevina graditi, ako ovim Zakonom nije drukčije propisano. Savjetujemo Vam da se radi izrade projekta na temelju kojeg će se tražiti građevinska dozvola, obratite ovlaštenoj osobi (arhitektu).

Iz Vašeg pitanja proizlazi da je garaža i dio kuće izgrađen nakon 15. veljače 1968.g. U katastar je upisano stanje kakvo se nalazilo u vrijeme vršenja snimanja. U Vašem slučaju, proizlazi je građevina tada bila manje kvadrature te bez garaže, koja je nadograđena kasnije. Za upis kuće u kvadraturi u kojoj je ona danas, kao i garaže, potrebna je građevinska dozvola i to za nadograđeni dio kuće kao i za garažu. Ukoliko nemate građevinsku dozvolu za kuću (nadograđen dio) i garažu, a isto je izgrađeno u skladu s važećim propisima, možete pokrenuti postupak legalizacije građevine. Tek na temelju građevinske dozvole kako je gore navedeno, ili provedenog postupka legalizacije, možete upisati kuću sa sadašnjom kvadraturom te garažom. Ukoliko to nije moguće, možete upisati u katastar i gruntovnicu kuću u površini koja je postojala prije 1968.g., dakle bez nadograđenog dijela i bez garaže. Za početak bismo Vam savjetovali da se obratite jedinici lokalne samouprave nadležnoj za prostorno uređenje da vidite da li je moguće legalizirati predmetni objekt.

Prilikom kupovine nekretnine najvažnije je da je prodavatelj upisan kao njezin vlasnik u zemljišnim knjigama. Iz Vašeg pitanja proizlazi da jest, kao i da je isti pokrenuo postupak etažiranja stanova u toj zgradi. Činjenica da je nekretnina izgrađena protivno izdanoj dozvoli znači da za cijeli ili dio objekta neće biti moguće ishoditi uporabnu dozvolu. To znači da nema službene potvrde da je nekretnina sigurna za uporabu. Navedeno je od značaja i iz razloga što većina banaka traži postojanje takve dozvole kako bi odobrili kredit za kupnju nekretnine. Također, bitno je napomenuti da činjenica kako za predmetnu nekretninu nije izdana uporabna dozvola smanjuje njenu tržišnu vrijednost. Propust bi se mogao ukloniti izmjenom građevinske dozvole u kojoj bi se poslovni prostor prikazao kao stambeni. Za to je potrebno mijenjati cjelokupni projekt. To biste mogli i sami napraviti, no investitoru (vlasniku zgrade) će to biti znatno lakše. Savjetujem Vam da pokušate sa investitorom dogovoriti da on napravi izmjene projekta i zatim se pobrine i za izdavanje uporabne dozvole. Izdavanje uporabne dozvole je i inače zakonska dužnost vlasnika objekta, no onog trenutka kada Vi kupite nekretninu, ta dužnost prelazi na Vas (osim ako niste drugačije ugovorili). Ovdje je bitno istaknuti da ste Vi svjesni nedostatka nekretnine i – osim ako ne ugovorite drugačije – nećete od prodavatelja moći potraživati niti naknadu štete niti da on ishoduje prenamjenu objekta ili uporabnu dozvolu. Odluka u svezi kupnje je uvijek na stranci (Vama), no svakako bih Vam savjetovala da u kupoprodajnom ugovoru naznačite kako će isplata kupoprodajne cijene uslijediti i nakon provedenog etažiranja na zemljišnim knjigama i nakon ishođenja uporabne dozvole.

Za potpuni odgovor na Vaše pitanje potrebni su prije svega podaci na kojem pravnom temelju rodbina prodavatelja temelji svoje potraživanje prema njemu (povreda nužnog nasljednog dijela, naknadno pronađena oporuka sadržajno različita od prethodne tužba za brisanje radi nevaljanog upisa, prijašnji sporazumi drugačijeg sadržaja i sl.) Nadalje, obzirom da ste pokrenuli postupak dobivanja građevinske dozvole, pretpostavljamo da ste sada upisani kao vlasnik predmetne nekretnine. Potrebno je istaknuti kako se, sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine, pa tko je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja, uživa glede toga stjecanja zaštitu prema odredbama tog zakona. To je zove načelo povjerenja u zemljišne knjige. Ukoliko je prodavatelj bio upisan kao vlasnik nekretnine u zemljišnim knjigama, prije svega štiti Vas gore navedeno načelo povjerenja u zemljišne knjige, te, ukoliko ste postupali u dobroj vjeri, stječete nekretninu kao od njezina vlasnika, iako osoba upisana u zemljišne knjige (u Vašem slučaju prodavatelj) to zaista nije bila, te ako Vam upis ne bude izbrisan zbog nevaljanosti. Vezano za navedeno brisanje, ukoliko je upis prodavatelja bio nevaljan, rodbina može tužbom zahtijevati brisanje Vašeg upisa i to u roku 3 godine od kada je zatražen upis prodavatelja u zemljišne knjige, no ako su o tom upisu bili uredno obaviješteni, onda mogu zahtijevati takvo brisanje samo ako su u roku za žalbu zatražili zabilježbu da je taj upis sporan i odmah, a najkasnije uroku od 60 dana od isteka roka za žalbu, podnijeli tužbu protiv onih koji su osporenim upisom stekli pravo, odnosno protiv Vas. Ukoliko rodbina nije u navedenim rokovima podigla tužbu za brisanje, ne može je više podnijeti zbog proteka zakonskih rokova. U slučaju da rodbina uspije s gore opisanom tužbom za brisanje (a kuća još nije izgrađena), bili biste suvlasnici tog zemljišta s rodbinom, te bio od prodavatelja mogli tražiti naknadu štete (dio kupoprodajne cijene s kamatama, troškove ishođenja građevinske dozvole, ulaganja u nekretninu i sl.). Također, u tom bi slučaju mogli raskinuti kupoprodajni ugovor te tražiti povrat sveukupne cijene i druge gore navedene troškove. U slučaju da u međuvremenu na zemljištu izgradite kuću, a rodbina dobije dio zemljišta na kojem je kuća izgrađena, trebali bi postići dogovor s njima (npr. da ih isplatite, ili da oni isplate Vas), a posebnom tužbom bi mogli od prodavatelja potraživati naknadu štete zbog nastale situacije. Također, rodbina može odabrati i drugi put te tužiti prodavatelja i tražiti od njega da im isplati njihov udio od kupoprodajne cijene koju je primio od Vas, u kojem slučaju ta tužba nema utjecaja na Vaše vlasništvo, eventualno bi bili pozvani kao svjedok u sudskom postupku protiv prodavatelja. Plomba tj. zabilježba spora onemogućava daljnji valjani prijenos prava vlasništva nekretnine, no ukoliko ishodite dozvolu možete pristupiti gradnji, navedena zabilježba ne sprečava gradnju. Ipak, savjetujemo Vam da prije gradnje angažirate stručnu osobu, kako bi izvidjeli o kakvom se sporu radi, a radi izbjegavanja mogućih gore opisanih situacija.

• Kako biste se bavili iznajmljivanjem predmetne nekretnine morali biste pokrenuti postupak za njezinu prenamjenu iz stambenog u poslovni prostor odnosno u stambeno-poslovni prostor, u slučaju da namjeravate tamo i dalje živjeti. Za to Vam je potrebna potvrda županijskog ureda nadležnog za izdavanje građevinskih dozvola, koja potvrđuje da je temeljem prostornog plana moguće izvršiti prenamjenu stambenog objekta u poslovni objekt određene vrste. Kako bi se taj posao odradio na odgovarajući način, trebali biste angažirati geodeta koji će izraditi geodetski elaborat te na temelju prijavnog lista evidentirati način uporabe katastarske čestice u katastarskom operatu. Kada se u katastar nekretnina evidentira nastala promjena, katastar po službenoj dužnosti šalje prijavni list u zemljišne knjige u kojima se ta promjena isto evidentira. Postupak prenamjene traje određeno vrijeme, ali ukoliko angažirate stručnu osobu taj će Vam postupak biti znatno olakšan i pojednostavljen. Činjenica da je kuća upisana u gruntovnicu te je vlasnik cijele nekretnine jedna osoba ide u prilog olakšavanju postupka prenamjene prostora. Savjetujem Vam da angažirate stručnu osobu koja će napraviti uvid u cjelokupnu dokumentaciju na temelju koje će Vam moći savjetovati da li da krenete u postupak prenamjene nekretnine, odnosno da li je to za konkretno područje moguće.