Kada se zasniva založno pravo na nekretnini (hipoteka) tada takva hipoteka prati nekretninu bez obzira na to tko je njezin vlasnik. Upravo je zbog toga hipoteka dobro sredstvo osiguranja za banke – jer jamči banci da u svakom slučaju može prodati nekretninu i namiriti se iz novca dobivenog prodajom. Nekretnina na kojoj postoji hipoteka može se čak i prodavati, dijeliti, etažirati, i sl., ali će hipoteka ostati na nekretnini dok se ne isplati dug koji je osiguran hipotekom. Prema tome, bez obzira što ste proveli etažiranje nekretnine, hipoteka je ostala na cjelokupnoj nekretnini (jer je tijekom upisa hipoteke u zemljišne knjige postojala samo jedna „cijela“ nekretnina pa je hipoteka i zasnovana na cijeloj nekretnini). Drugim riječima, Vi ne možete odrediti da se hipoteka prenese na stan Vašeg zeta jer do isplate kredita hipoteka ostaje na cijeloj nekretnini. Napominjem da Vam još uvijek ostaje mogućnost dogovora sa zetom i s bankom u čije je ime upisana hipoteka, gdje bi se možda moglo dogovoriti brisanje hipoteke na cijeloj nekretnini i zasnivanje nove hipoteke na stanu Vašeg zeta. Takav dogovor ne predstavlja mogućnost posebno propisanu zakonom, već ovisi isključivo o dobroj volji banke koja je odobrila kredit i osnovala hipoteku. Kada bi Vaš zet prestao plaćati kredit i kada bi banka „aktivirala“ hipoteku na način da pokrene ovrhu na nekretnini, Vi biste u svakom slučaju mogli kupiti nekretninu u sudskom (ovršnom) postupku. Na taj način bi zatvorili dug Vašeg zeta prema banci i ujedno u potpunosti postali vlasnik cjelokupne nekretnine, naravno bez hipoteke.

Nekretnine opterećene hipotekom mogu se slobodno prenositi. hipoteka služi tome da je stjecatelj nekretnine svjestan da stječe nekretninu opterećenu pravom zaloga i da će, u slučaju da se kredit prestane otplaćivati, vjerovnik pokrenuti postupak prodaje predmeta zaloga neovisno o tome tko je njegov vlasnik. Stoga možete sastaviti darovni ugovor kojim ćete darovati ½ dijela predmetne nekretnine supruzi. Napominjemo da u ugovoru moraju biti navedeni točan opis i podaci o nekretnini, kako su navedeni u zemljišnim knjigama te da se posebno mora naglasiti da je stan opterećen hipotekom i navesti sve podatke o toj hipoteci. Neki vjerovnici zahtijevaju da ih se obavijesti o namjeravanom prijenosu vlasništva, što je navedeno u Vašem ugovoru o kreditu, stoga je potrebno provjeriti Vaš ugovor i kontaktirati vjerovnika. Predlažemo da se radi sastavljanja darovnog ugovora obratite stručnoj osobi. Posebno napominjemo kako će Vaša nevjenčana supruga morati platiti porez na promet nekretnina u vrijednosti od 5% tržišne vrijednosti nekretnine, obzirom da Zakon o porezu na promet nekretnina predviđa oslobođenje samo u slučaju formalno sklopljenih brakova, odnosno nije predviđeno oslobođenje u slučaju nevjenčanih parova.

• Pretpostavljamo da ste Vi i treća osoba uknjiženi kao suvlasnici svaki na jednu polovinu kuće. Obzirom da Vaš djed više nije upisan kao vlasnik dijela nekretnine, te ste Vi na temelju nasljedstva stupili na njegovo mjesto, treća osoba ne može provesti ugovor o diobi nekretnine koji je sklopila s pokojnikom, već može samo s Vama sklopiti novi ugovor o diobi predmetne nekretnine.
• Nadalje, potrebno je istaknuti da se dioba nekretnine može provesti i na druge načine, npr. etažiranjem i razvrgnućem suvlasničke zajednice (vidi ranija pitanja iz ove rubrike).
• U svezi nadogradnje dijela nekretnine, ako nekretnina nije etažirana, suvlasnik ne može sam graditi na svom dijelu nekretnine, već mu treba dozvola ostalih suvlasnika. Isto vrijedi i za veće zahvate na nekretnini. Mogućnosti gradnje ovise o određenim uvjetima koji su propisani Zakonom o gradnji i GUP-om, te je bez podataka o nekretnini nemoguće dati odgovor o uvjetima (nado)gradnje.

• Zamjenu stana možete učiniti putem ugovora o darovanju te ćete s obzirom na srodstvo sa darovateljima biti oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretnina. Za one koji nisu oslobođeni tog poreza on iznosi 5% tržišne vrijednosti nekretnine. Iz Vašeg pitanja međutim nije jasno da li ste Vi jedini potomak Vaših roditelja. Ta bi činjenica mogla postati važna u ostavinskom postavku nakon njihove smrti. Naime, ukoliko Vaši roditelji osim Vas imaju i drugih potomaka, posvojčadi ili njihovih potomaka oni će kao zakonski nasljednici imati pravo na nužni nasljedni dio. Prilikom računanja vrijednosti nužnog nasljednog dijela u vrijednost ostavine pribraja se i vrijednost svih darova koje je ostavitelj učinio na bilo koji način nekom zakonskom nasljedniku za vrijeme svog života. To znači da bi u ostavinskom postupku drugi potomci ostavitelja mogli zatražiti pravo na svoj nužni dio ostavine, koji iznosi ½ onoga dijela koji bi svakom pojedinom od njih pripao po zakonskom redu nasljeđivanja. Drugim riječima, temeljem ugovora o darovanju bit ćete oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretnina, ali morate biti svjesni da će se vrijednost nekretnine koja Vam je darovana uračunati u ostavinu iz koje će drugi potomci Vaših roditelja, ukoliko postoje, imati pravo zahtijevati svoj nužni dio.

• Postupak ovrhe na predmetnoj nekretnini pokreće se podnošenjem prijedloga za ovrhu sudu na čijem se području nekretnina nalazi, uz koji trebate priložiti i izvadak iz zemljišne knjige kao dokaz da je nekretnina upisana kao vlasništvo ovršenika. Nakon donošenja rješenja o ovrsi, sud će po službenoj dužnosti zatražiti upis zabilježbe ovrhe u zemljišnoj knjizi, a nakon čega na istoj nekretnini nije dopušten upis promjene prava vlasništva, odnosno ovršenik je neće moći dalje prodati.
• U daljnjem postupku sud utvrđuje vrijednost nekretnine, u svezi čega se održava i ročište na kojem je strankama omogućeno da iznesu svoje prijedloge za utvrđivanje navedene vrijednosti te da o istome podnesu i dokaze. Sud potom donosi zaključak o prodaji u kojem utvrđuje vrijednost, uvjete, vrijeme i mjesto prodaje navedene nekretnine. Prodaja se obavlja usmeno javnom dražbom na ročištu koje se održava u sudskoj zgradi. Na prvom ročištu za dražbu nekretnina se ne može prodati ispod 2/3, a na drugom ročištu ispod 1/3 utvrđene vrijednosti. Ukoliko se nekretnina ne proda na drugom ročištu, sud će obustaviti ovrhu. Nakon provedene dražbe, sud donosi rješenje o dosudi nekretnine najboljem ponuđaču, te istom određuje rok za polaganje kupovnine.
• Na kraju, nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu te nakon što kupac položi kupovninu, sud donosi rješenje o namirenju, te se iz iznosa navedene kupovnine vjerovnici namiruju prema redu stjecanja založnog prava (dakle prvo banka pa Vi). Ukoliko iznos kupovnine nije dostatan za podmirenje Vaše ukupne tražbine, Vi i dalje zadržavate pravo na preostali iznos predmetne tražbine, pri čemu sudu možete podnijeti zahtjev za namirenjem na drugoj nekretnini, pokretnini odnosno novčanim sredstvima ovršenika. Na kraju, svakako Vam preporučamo da se radi provođenja opisanog postupka ovrhe obratite stručnoj osobi radi pružanja pravne pomoći.