U slučaju da Vaša sestra podigne tužbu za razvrgnuće suvlasničke zajednice geometrijskom diobom, Vi možete istaknuti u postupku da će se takvom diobom znatno smanjiti vrijednost nekretnine radi čega predlažete da se kuća proda na javnoj dražbi, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće). U takvom postupku možete zatražiti i izvođenje dokaza putem ovlaštenog sudskog vještaka, kako biste poduprli svoju tvrdnju da će dioba znatno umanjiti vrijednost nekretnine. Nadalje, Vi možete tražiti i da se razvrgnuće provede na način da Vi isplatite sestru iz njenog dijela, za što morate dokazati da za to imate osobito ozbiljan razlog. Savjetujemo Vam da pokušate postići sporazum sa sestrom oko diobe nekretnine (možda da ona isplati Vas), obzirom da se na javnoj dražbi u pravilu postiže znatno niža cijena nekretnine nego da je sami prodate.

Izvođač je bio dužan izgraditi zgradu odnosno Vaš stan u roku i na način kako je predviđeno u sklopljenom ugovoru. Ipak, on neće biti odgovoran za zakašnjenje koje je nastalo kao posljedica ponašanja Vas kao naručitelja, npr. ukoliko niste isplatili dužni predujam, niste predali potrebnu dokumentaciju u roku koji je ugovoren i tome slično. Koje su obveze Vas kao naručitelja te koje su obveze izvoditelja radova, odnosno kakva je odgovornost izvoditelja u slučaju zakašnjenja može se vidjeti jedino uvidom u predmetni ugovor te u drugu relevantnu dokumentaciju. Izradu ovog tipa ugovora je uvijek dobro povjeriti stručnoj osobi koja će ga sastaviti zastupajući i štiteći Vaše interese te koja će znati predvidjeti situaciju poput ove. U svakom slučaju sada je potrebno da stručna osoba napravi uvid u Vaš ugovor te od izvođača zatraži da Vam na neki način nadoknadi štetu koju trpite zbog njegovog kašnjenja u ispunjavanju ugovora. Ako Vam izvođač neće htjeti sporazumno nadoknaditi štetu morat ćete protiv njega podignuti tužbu radi naknade štete u kojoj ćete Vi morati dokazivati da Vam je počinio štetu, njen iznos, te da navedena šteta nije nastala Vašom krivnjom. Ako Vaš ugovor predviđa neku novčanu kaznu (ugovornu kaznu) za slučaj da izvođač prekrši odredbe ugovora nećete pred sudom biti obvezni dokazivati pretrpljenu štetu. U svakom slučaju Vi imate pravo raskinuti ovaj ugovor, u kojem slučaju će svaka ugovorna strana morati vratiti što je zaprimila, te ćete od izvođača imati pravo zatražiti da Vam nadoknadi pretrpljenu štetu. Naravno, u tom slučaju ćete morati na neki drugi način riješiti svoje stambeno pitanje.

Iz Vašeg pitanja nije do kraja razvidno da li se osoba koja je sa Vama sklopila ugovor o kupoprodaji nekretnine doista i uknjižila kao vlasnik predmetnih čestica u zemljišne knjige. Dozvola za uknjižbu se naziva tabularna isprava i može biti dio ugovora o kupoprodaji ili napisana kao poseban dokument. Pristanak na uknjižbu može biti uvjetovan isplatom cjelokupnog iznosa kupoprodajne cijene. Ukoliko ste na taj način sročili svoj pristanak za uknjižbu kupac se ne bi mogao uknjižiti bez da uz prijedlog za uknjižbu priloži dokaz da Vam je isplatio cjelokupni iznos kupoprodajne cijene. Ukoliko je to doista tako, odnosno kupac se nije uknjižio, trebali biste protiv kupca podignuti tužbu na ispunjenje ugovora. Činjenica koju ste u nastavku naveli, odnosno da se u teretovnicu zemljišnoknjižnog izvatka na temelju rješenja iz ovrhe upisala treća osoba, zapravo znači da je treća osoba pokrenula ovršni postupak te predložila da joj se namiri tražbina iz vrijednosti predmetne nekretnine. Na temelju tog prijedloga sud je donio rješenje o ovrsi te je u zemljišnoj knjizi upisana zabilježba ovrhe. Napominjem, ukoliko ste Vi još uvijek uknjiženi kao vlasnik tada je i navedena ovrha pokrenuta protiv Vas kako bi se naplatilo Vaše dugovanje, a ukoliko je kupac zaista uknjižen kao vlasnik nekretnine ovrha je bila pokrenuta kako bi se vjerovniku namirila tražbina koju ima prema Vašem kupcu (sada uknjiženom vlasniku nekretnine). Na temelju podataka koje ste iznijeli teško mi je zaključiti u kojoj je fazi postupak ovrhe na predmetnoj nekretnini. Ipak, ukoliko se kupac doista uknjižio na predmetnoj nekretnini te je upisan kao vlasnik, Vi kao zainteresirana treća osoba imate pravo podnijeti prigovor te tražiti da se ovrha nad predmetnom nekretninom proglasi nedopuštenom. Ovaj prigovor možete podnijeti do dovršetka ovršnog postupka. Ukoliko se ovrhovoditelj ne očituje o prigovoru ili mu se suprotstavi u propisanom roku, sud će Vas uputiti da pokrenete parnicu kako bi se ovrha nad predmetnom nekretninom proglasila nedopuštenom. U takvoj parnici također možete tražiti da se utvrdi Vaše pravo vlasništva nad predmetnom nekretninom, odnosno možete tražiti da se ugovor o kupoprodaji poništi zbog neispunjenja te da svaka ugovorna strana vrati ono što je primila. Također možete podnijeti brisovnu tužbu kojom ćete zahtijevati brisanje uknjižbe kupca te uspostava prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja, odnosno ponovni upis Vas kao vlasnika. Svrsishodnost ovog postupka ovisi o stadiju u kojem se nalazi ovršni postupak odnosno ovrha nad predmetnom nekretninom. Ukoliko se odlučite na podizanja tužbe na ispunjenje ugovora (što znači da tražite isplatu preostalog iznosa kupoprodajne cijene) trebat ćete zatražiti da se to zabilježi u zemljišnim knjigama (tzv. zabilježba spora) kako bi bili evidentirani u ovršnom postupku. Za Vas je sada bitno da što ranije angažirate stručnu osobu koja će Vam na temelju uvida u cjelokupnu dokumentaciju moći savjetovati daljnje postupanje te koja će Vas zastupati u eventualnim sudskim postupcima.

• Niste naveli tko je vlasnik nekretnine, no iz Vašeg pitanja zaključujem da je kuća vlasništvo Vaše majke te da Vi i Vaša obitelj u njoj stanujete. Kako bi regulirali svoj odnos nad vlasništvom nekretnine možete sa majkom sklopiti ugovor o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju, čime se obavezujete uzdržavati majku do njene smrti, a ona Vam za uzvrat prenosi svoje vlasništvo nad kućom. U oba slučaju sklapanjem ovih ugovora nemate zakonsku obavezu na isplatu brata, s obzirom da vrijednost imovine koja je predmet ovih ugovora ne ulazi u vrijednost ostavine, odnosno Vaš brat gubi pravo naslijediti tu imovinu. Možda je to razlog zašto Vaša majka ne želi potpisati ovakav ugovor. Kako bi to izbjegli, Vašoj majci možete predložiti da vam daruje vlasništvo nad kućom te se u istom ugovoru možete obvezati na isplatu određenog iznosa bratu odnosno za majku možete osnovati pravo doživotnog stanovanja u kući. Moram Vas upozoriti da vrijednost darovanog ulazi u vrijednost ostavine što znači da će brat, ako ne naslijedi ništa drugo, imati pravo da mu se isplati nužni dio iz vrijednosti Vama darovane kuće (vrijednost četvrtine kuće). Druga opcija je da Vi, Vaša majka i brat sklopite ugovor o raspodjeli imovine kojim ćete urediti svoje vlasničke odnose nad imovinom koja je vlasništvo Vaše majke za vrijeme trajanja njenog života. Takav ugovor mora biti potpisan od sve tri strane te solemniziran kod javnog bilježnika.
• Nadalje, ulaganjem u kuću ne stječete pravo vlasništva niti suvlasništva nad nekretninom, ali imate pravo tužbom tražiti naknadu uloženog. Kako bi to pravno uredili i izbjegli dugotrajan postupak pred sudom možete to učiniti dijelom nekog od predloženih ugovora koje možete sklopiti sa Vašom majkom odnosno bratom.

• Imate dvije varijante: riješiti plaćanje sa sestrom mirnim putem ili putem suda.
• Pokušajte se dogovoriti da npr. svatko od vas plati jednu ratu ili da Vi i dalje plaćate sve, a da Vam sestra vraća svoju polovicu iznosa.
• Ako se ne možete dogovoriti mirnim putem, možete pokrenuti parnicu radi plaćanja dužnog iznosa. Naime, ako umjesto nekog drugog ispunite njegovu novčanu obvezu, stječete pravo regresa u odnosu na dužnika. Sudskim putem možete potraživati od Vaše sestre iznos kojeg ste platili umjesto nje (1/2 svake rate održavanja), kao i kamate na svaki plaćeni iznos od dana dospijeća do dana kada Vam sestra plati.