• Solemnizacija ugovora je postupak potvrde ugovora kod javnog bilježnika koji provjerava da li ugovor odgovara propisanoj formi te objašnjava sudionicima u kreditu smisao i posljedice tog pravnog posla. U skladu s navedenim, veći iznos kredita kojeg Vi dižete nema nikakve veze s pravom prodavatelja da se naplati iz tog kredita i to samo za iznos kupoprodajne cijene. Nakon isplate prodavatelj ne snosi nikakvu odgovornost za daljnju otplatu kredita. U slučaju nemogućnosti otplate kredita, aktiviraju se sredstva osiguranja ustanovljena ugovorom o kreditu između Vas i banke, a uslijed čega, ovisno o navedenim uvjetima, može doći do prodaje predmetne nekretnine, što ništa ne utječe na prodavatelja, već samo na Vas kao kupca.Međutim, ako prodavatelj doista odbije sklapanje sporazuma o solemnizaciji i zasnivanje založnog prava, treba pregledati ugovor o kupoprodaji nekretnine i eventualno predugovor da se vidi što se i u kojim rokovima ugovorili i koja Vam prava eventualno stoje na raspolaganju. Ako ste ugovorili da ćete isplatiti ostatak cijene putem kredita, onda bi se prodavateljevo odbijanje da sklopi sporazum moglo tumačiti kao povreda ugovorenih obveza i imali biste pravo na naknadu time pretrpljene štete. Ovisno o ugovoru mogli biste i sudski tražiti sklapanje predmetnog sporazuma, no to bi nedvojbeno bio dugotrajni postupak. Slijedom svega navedenog, savjetujemo Vam da mirno riješite situaciju na način da od banke zatražite da Vama, odnosno prodavatelju, da usmenu ili pismenu potvrdu u kojoj će naznačiti da razlika kupoprodajne cijene i iznosa kredita ne utječe na prava i obveze prodavatelja, kao niti realizaciju samog kupoprodajnog ugovora.

• U konkretnom slučaju, preporučamo da svoj prijedlog iznesete kreditnom referentu banke u kojoj namjeravate podići kredit, a koji će vas uputiti u daljnje uvjete podizanja stambenog kredita. Naglašavamo da s pravne strane nema zapreke da Vaš otac plaća kredit, a da Vi budete vlasnik, no konkretan odgovor ipak ovisi o banci kod koje uzimate kredit. Naime, određene banke predviđaju mogućnost da prilikom kupovine nekretnine, Vaš otac bude nositelj kredita, a da Vi budete navedeni u kupoprodajnom ugovoru kao kupac. U navedenom bi slučaju, a uz druga sredstva osiguranja (hipoteka itd.), Vi trebali biti sudužnik vašem ocu, što bi u tom slučaju bilo moguće bez obzira na činjenicu što ste u radnom odnosu na određeno vrijeme. U takvom slučaju, u banci bi trebalo ispitati mogućnost da kasnije, nakon stjecanja kreditne sposobnosti, Vi preuzmete kredit Vašeg oca u potpunosti, te nastavite s otplaćivanjem predmetne nekretnine.

Prije svega, potrebno je istaknuti da se, sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem zgrada ili prostorija u tuđem vlasništvu, odnosno ulaganjem u njih, ne može steći pravo vlasništva nad tim dijelom, osim ukoliko vlasnik takve nekretnine ne odredi drugačije. Iz navedenog proizlazi da na temelju dosadašnjih i budućih ulaganja ne možete postaviti zahtjev za stjecanje vlasništva, odnosno ne možete steći vlasništvo nad dijelom nekretnine u koju ste izvršili navedena ulaganja. Dakle, u slučaju da izvršite ulaganja ne možete postati vlasnici tih dijelova nekretnine, već na temelju izvršenih ulaganja možete postaviti zahtjev za naknadu uloženih sredstava s naslova investiranja u adaptaciju i dogradnju stambenog prostora. O tom zahtjevu odlučivati će se u sudskom postupku pred nadležnim sudom. Napominjemo da morate moći dokazati koliki ste iznos novaca investirali i u što. Navedeno vrijedi i u slučaju da Vaš svekar odluči otuđiti ovu nekretninu, kao i u slučaju da Vi i Vaš suprug odlučite odseliti. Obzirom da je riječ o složenom i dugotrajnom postupku, u svakom slučaju preporučamo da se obratite stručnoj osobi radi pružanja pravne pomoći u navedenom predmetu. Načelno također napominjemo da sa Vašim svekrom možete ugovoriti doživotno uzdržavanje na način da poslije njegove smrti dio kuće kojeg ste obnovili pripadne Vama i vašem suprugu, a također je moguće i sa sestrama Vašeg supruga ugovoriti način podjele imovine poslije smrti Vaše svekra. Za sve opcije koje Vam stoje na raspolaganju obratite se odvjetniku.

Neovisno o postojanju prava prvokupa na predmetnoj nekretnini, i prije nego što se RH očituje o eventualnoj kupnji nekretnine, s prodavateljem možete sklopiti predugovor o kupoprodaji nekretnine. Za to nema nikakvih pravnih zapreka. Međutim, zbog Vaše zaštite, predlažemo Vam da ugovorite povrat kapare u slučaju da RH ili lokalna tijela odluče ipak kupiti nekretninu. Nadalje, savjetujemo Vam da se u svezi uvjeta odobravanja kredita za kupnju takve nekretnine obratite kreditnom referentu nadležne banke, koji će Vam pružiti tražene informacije o uvjetima i mogućnosti realizacije takvog kredita. Naime, odluka o odobravanju kredita dok se RH nije očitovala o prvokupu je isključivo odluka banke, koja ovisi o njezinim poslovnim uvjetima.

Hipoteka je teret koji prati nekretninu neovisno o njezinom vlasniku. To znači da se takvu nekretninu slobodno može kupiti i prodati. Pri tome postoji više varijanti, od kojih su neke:

• možete kupcu isplatiti cijenu umanjenu za iznos hipoteke i zatim Vi preuzeti otplatu kredita,
• možete dići kredit i isplatiti kupcu umanjenu cijenu i prijevremeno isplatiti prvu hipoteku, a zatim stan opteretiti novom hipotekom u korist Vaše banke, ili
• možete kupcu isplatiti punu tržišnu vrijednost pa da zatim on nastavi isplaćivati kredit ili ga prijevremeno isplati u cijelosti.

U praksi se, pogotovo ako se diže kredit, najčešće koristi druga opcija. Stoga se u Vašoj banci raspitajte o cijeloj proceduri. Naime, najčešće je potrebno podnijeti potpuno novi kreditni zahtjev, pa je potrebno procijeniti Vašu kreditnu sposobnost, vrijednost nekretnine i sl. Također, zbog Vaše sigurnosti, preporučamo Vam da se prije sklapanja kupoprodajnog ugovora u banci, u čiju je korist zasnovana hipoteka, obavezno raspitate da li se kredit uredno vraća, te ima li opasnosti od prisilne prodaje nekretnine zbog neuredne otplate kredita.