Prije svega, potrebno je provjeriti na temelju čega je upisana upravo ta kvadratura stana. Moguće je da je u toj dokumentaciji (etažni elaborat npr.) upisana pravilna površina, a da je omaškom u zemljišnoj knjizi upisana kriva površina, u kojem slučaju treba tražiti ispravak pogrešnog upisa. U slučaju da se površina mijenjala, potrebno je izraditi novi elaborat koji moraju potpisati svi ostali suvlasnici, jer se promjenom površine jednog stana, mijenja i površina ostalih stanova te zajedničkih prostorija u zgradi. Za izradu takvog elaborata potrebno se obratiti ovlaštenom geodeti. Također, moguće je da je površina nekretnine povećana radovima na stanu, npr. zatvaranjem balkona, pri čemu je potrebno paziti da su svi radovi izvedeni u skladu s važećim propisima te da postoji valjana dozvola za vršenje takvih radova. Osoba koja je upisana kao vlasnik predmetne nekretnine ovlaštena je pokrenuti postupak za izmjenu njene površine, a o konkretnim okolnostima ovisi kako će teći taj postupak i da li je takva izmjenu moguće provesti kroz zemljišne knjige.

Prilikom kupovine nekretnine najvažnije je da je prodavatelj upisan kao njezin vlasnik u zemljišnim knjigama. Iz Vašeg pitanja proizlazi da jest, kao i da je isti pokrenuo postupak etažiranja stanova u toj zgradi. Činjenica da je nekretnina izgrađena protivno izdanoj dozvoli znači da za cijeli ili dio objekta neće biti moguće ishoditi uporabnu dozvolu. To znači da nema službene potvrde da je nekretnina sigurna za uporabu. Navedeno je od značaja i iz razloga što većina banaka traži postojanje takve dozvole kako bi odobrili kredit za kupnju nekretnine. Također, bitno je napomenuti da činjenica kako za predmetnu nekretninu nije izdana uporabna dozvola smanjuje njenu tržišnu vrijednost. Propust bi se mogao ukloniti izmjenom građevinske dozvole u kojoj bi se poslovni prostor prikazao kao stambeni. Za to je potrebno mijenjati cjelokupni projekt. To biste mogli i sami napraviti, no investitoru (vlasniku zgrade) će to biti znatno lakše. Savjetujem Vam da pokušate sa investitorom dogovoriti da on napravi izmjene projekta i zatim se pobrine i za izdavanje uporabne dozvole. Izdavanje uporabne dozvole je i inače zakonska dužnost vlasnika objekta, no onog trenutka kada Vi kupite nekretninu, ta dužnost prelazi na Vas (osim ako niste drugačije ugovorili). Ovdje je bitno istaknuti da ste Vi svjesni nedostatka nekretnine i – osim ako ne ugovorite drugačije – nećete od prodavatelja moći potraživati niti naknadu štete niti da on ishoduje prenamjenu objekta ili uporabnu dozvolu. Odluka u svezi kupnje je uvijek na stranci (Vama), no svakako bih Vam savjetovala da u kupoprodajnom ugovoru naznačite kako će isplata kupoprodajne cijene uslijediti i nakon provedenog etažiranja na zemljišnim knjigama i nakon ishođenja uporabne dozvole.