Pravnik savjetuje!




Dragi korisnici,

ako imate problema ili nedoumica vezanih uz poslovanje nekretninama, pretražite našu arhivu pitanja i odgovora. Imate mogućnost upisa ključne
riječi u tražilicu ili pretragu po pojmu.

Nadamo se da ćete pronaći ono što tražite.

Najčešći problem koji se javlja prilikom kupovine nekretnine je nedostatak "čistih papira"...

Društvo (kud) je bilo vlasnik zgrade narodnog učilišta. Pod okriljem istog djelovalo je više sekcija (dramska, folklor, tamburaši, knjižnica,...), a uposleni su bili i kino-oprateri, čistačice, blagajnice... i sve to pod okriljem tadašnjeg rkud-a (bili su uposlenici KUD-a). Negdje 50-tih godina imovina (kpl. zgrada) oduzima se Društvu te se sklapa sporazum u kojem se sva imovina Društva daje na upravljanje tadašnjem Narodnom sveučilištu, a Društvu se prostori ostavljaju na trajno besplatno doživotno korištenje s prioritetom korištenja istih - uz klauzulu da čim se steknu uvjeti, te se Narodno sveučilište osamostali i počne raditi u vlastitim prostorima - imovina se treba vratiti Društvu. U međuvremenu, sveučilište se osamostalilo kao i knjižnica koja se u međuvremenu izdvojila iz učilista, te svi djeluju u svojim prostorima, no prostore tj. zgradu kina nitko ne vraća njenom vlasniku, odnosno Društvu (kud-u). Znam da su rokovi za povrat istekli, načuo sam da će se opet nešto oko toga raditi tj. da će opet biti mogućnosti traženja povrata takove imovine? Ovo ne bi bio problem, no sadašnja uprava učilista traži da im se mjesečno plaća najam, što mislim da nemaju pravo, a kako Društvo oskudijeva s novcem, mislim da im je cilj izbaciti nas iz tih prostorija. Molim za savjet i pomoć, te Vas pitam kakva su prava (kud-a) u ovoj situaciji, tj. može li nas netko izbaciti iz "naših" prostora nakon 60 godina djelovanja i rada u istima?
Poštovani, Iz Vašeg pitanja se ne mogu jasno razaznati činjenice potrebne za precizan odgovor. Rješenje Vaše situacije ponajprije ovisi o tome tko je bio, odnosno tko jest upisan u zemljišnim knjigama kao korisnik društvenog vlasništva. Ukoliko je KUD upisan kao korisnik, tada je potrebno podnijeti zahtjev za brisanje društvenog vlasništva i za upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama u ime KUD-a. Ukoliko Vam je nekretnina oduzeta, odnosno nacionalizirana za vrijeme Jugoslavije, tada ste trebali podnijeti zahtjev nadležnom Županijskom uredu radi povrata, odnosno naknade oduzete imovine, no ti rokovi su istekli 31. lipnja 1997.g. Tu valja preporučiti još jedno moguće rješenje. Iako su istekli rokovi za povrat imovine koja je nacionalizirana za vrijeme Jugoslavije, još uvijek Vam preostaje mogućnost stjecanja prava vlasništva dosjelošću. Naime, kada netko koristi i ima u posjedu nekretninu dulje od 20 godina, tada tužbom može zahtijevati da se utvrdi pravo vlasništva u korist takve osobe. Međutim, zakonom je određeno da se u vrijeme dospjelosti imovine koja je bila u društvenom vlasništvu na dan 8. listopada 1991.g. (Dan nezavisnosti) ne računa vrijeme posjedovanja prije toga datuma. Jednostavnijim rječnikom, da bi mogli steći takvu nekretninu dosjelošću, morate čekati 20 godina od dana 8. listopada 1991.g., odnosno do najmanje 8. listopada 2011.g. kada najranije možete podnijeti tužbu radi utvrđenja prava vlasništva dosjelošću. Obzirom da je vrlo teško dati precizan i kvalitetan odgovor bez konkretne dokumentacije i uvida u zemljišne knjige, savjetujem Vam da se obratite odvjetniku kako bi se najkvalitetnije razriješili vlasnički odnosi Vašeg KUD-a.
Naime 12.06.1989.godine po ugovoru o najmu uselili smo se u stan koji je primopredajom između građevinske tvrtke predan u vlasništvo firme u kojoj je moj suprug tada bio zaposlen. U međuvremnu zbog ratnih događanja tvrtka je registrirana pod drugim vlasnikom i stan nije uknjižen. Trenutno se sređuju Z.K. i dobili smo poziv da donesemo papire vezano uz taj stan, mi posjedujemo samo ugovor sklopljen s bivšom firmom i dobila sam odgovor od sutkinje da se ne možemo uknjižiti na osnovu tog ugovora. Pronašli smo Ugovor o primopredaji stana, što možemo dalje poduzeti? Taj stan nam je jedino stambeno rješenje pa Vas molim odgovor.
Iz Vašeg pitanja ne proizlazi da li ste Vi predmetni stan kupili/dobili ili ste bili samo u najmu istog, te tko je upisan kao vlasnik tog stana (da li je to još uvijek upisano kao društveno vlasništvo ili je u privatnom vlasništvu). U slučaju da ste stan kupili (dakle da niste samo u najmu tog stana), imate Više načina kako pokrenuti postupak za uknjižbu Vašeg prava vlasništva. S tim u vezi, u slučaju da posjedujete predmetni stan duže od 10 godina ( u slučaju da je kao vlasnik upisana privatna osoba ili trgovačko društvo), odnosno 20 godina (u slučaju da je upisano kao društveno vlasništvo) možete podići tužbu za stjecanje prava vlasništva putem dosjelosti. Rok od kada dosjelost teče je od 1991.g. ukoliko je ta nekretnina bila upisana kao društveno vlasništvo, iz čega proizlazi da bi takvu tužbu bilo moguće podići tek 2011.g. Također, možete pokrenuti zk ispravni postupak u kojem ćete dokazivati svoje pravo vlasništva. U slučaju da ste u najmu tog stana, ne možete se uknjižiti kao vlasnici, jer najam ne predstavlja pravni posao na temelju kojega se prenosi pravo vlasništva. Stoga je potrebno provjeriti mogućnost da isti otkupi od upisanog vlasnika. U svakom slučaju, savjetujemo Vam da se obratite stručnoj osobi koja će provjeriti dokumentaciju i zemljišnoknjižno stanje predmetne nekretnine, te Vas potom uputiti u odgovarajući postupak.
Moja majka je zaštićeni najmoprimac, plaća mjesečnu stanarinu gradu za život u stanu koji još nije privatiziran i već dugo čekamo da grad objavi natječaj za otkup stana. U stanu živi već 30 godina, a u njemu sam i ja živjela do svoje 16 godine. U ugovoru o najmu iz 1988 god. stoji samo majčino ime kao zaštićenog najmoprimca, ne spominje se niti moj otac (sada su rastavljeni) niti ja. U slučaju smrti zaštićenog najmoprimca, je li taj status prenosiv na dijete? U Upravnom odjelu za prostorno uređenje mi savjetuju da se sa trenutačnog prebivališta 'vratim' na adresu prebivališta dotičnog stana u kojem majka živi, te da zatim, s dokazom da i ja živim na toj adresi tražimo anex tog ugovora iz 1988. god., te da se i ja u njega uvrstim kako bih time stekla pravo na nasljeđivanje statusa zaštićenog najmoprimca u slučaju smrti moje majke. Je li istina da se na ovaj način može riješiti nasljeđivanje stanarskog prava, i što mi savjetujete da učinim?
Kako bih Vam dali precizan odgovor na postavljeno pitanje trebala bih napraviti uvid u predmetni ugovor temeljem kojeg je Vaša majka stekla status zaštićenog najmoprimca. Napominjem da se status zaštićenog najmoprimca može steći na temelju nekoliko različitih pravnih temelja. Bitno je napomenuti da čl. 38. Zakona o najmu stanova određuje da u slučaju smrti najmodavca njegova prava i dužnosti prelaze na osobu navedenu u ugovoru o najmu. Iz Vašeg pitanja proizlazi da u ugovoru nije navedeno Vaše ime. Jedina mogućnost koja Vama stoji na raspolaganju je da, za vrijeme života Vaše majke, pokušate sklopiti aneks predmetnog ugovora kojim ćete i Vi biti određeni kao najmoprimac. Kako biste to eventualno uspjeli trebali biste se najprije prijaviti na adresu predmetnog stana. Ipak, moram Vas upozoriti da mogućnost sklapanja takvog aneksa ovisi o pravnom temelju na kojem je Vaša majka stekla status zaštićenog najmoprimca (bivši nositelj stanarskog prava, osoba slabijeg imovnog stanja ili neki drugi pravni temelj). Također je bitno napomenuti da se sa aneksom ugovora o najmu stana mora složiti najmodavac odnosno vlasnik stana, koji mora potpisati predmetni aneks. Bez takvog aneksa Vi ne možete "naslijediti" stanarsko pravo Vaše majke. Sklapanjem takvog aneksa imat ćete pravo nakon smrti majke, u roku od 60 dana, zatražiti da najmodavac sklopi ugovor o najmu stana sa vama kao zaštićenim najmoprimcem. Tada će najmodavac imati zakonsku obavezu to učiniti i time Vama priznati status zaštićenog najmoprimca.
Suprug i ja rastavljeni smo sudskim putem od 2003.g. On je ostao u stanu koji je denacionaliziran i plaća mjesečni otkup . Za taj stan je naslijedio stanarsko pravo nakon majčine smrti i za vrijeme trajanja braka. Imamo jedno dijete koje živi sa mnom u novom stanu koji sam kupila nakon rastave. Tokom rastave nisam podizala tužbu za podjelu imovine zbog dodatnih troškova, već smo se ja i suprug dogovorili da je njegov stan , a moj apartman na moru. Uskoro smo se ja i suprug sklopili ugovor o najmu apartmana do 2014.g., te mi on uz alimentaciju temeljem toga ugovora isplaćuje mjesečnu najamninu za apartman. Sada se on želi odjaviti sa adrese svoga stana i moli me da budući da dosta vremena u proljeće i ljeto boravi u apartmanu da mu ovjerim kod javnog bilježnika Izjavu s kojom potvrđujem suglasnost da on prijavi prebivalište na neodređeno vrijeme na adresi na kojoj se nalazi apartman koji je upisan kao moje vlasništvo. Ta Izjava mu je potrebna kako bi ostvario naknadu za prijevoz u poduzeću u kojem je zaposlen. Pitanje. Zanima me dali to što je on prijavljen na adresi apartmana u mojem vlasništvu može zloupotrijebiti ili mi stvarati problem ako odlučim prodati apartman i raskinuti s njim ugovor o najmu apartmana. ( Ja sam prijavljena na adresi novog stana). Zahvaljujem i pozdravljam.
Iz Vašeg pisma proizlazi da je Vaš suprug najmoprimac apartmana, u kojem slučaju on ima pravo prijaviti svoje prebivalište u tom apartmanu, naravno, uz Vaš pristanak. Napominjem da mu pristanak niste dužni dati. Međutim, mišljenja sam da izjava niti prijava prebivališta ne mogu bitno promijeniti trenutno stanje i probleme koji iz njega mogu nastati. Naime, sama činjenica da je Vaš bivši suprug prijavljen da živi u Vašem stanu nije toliko značajna kao činjenica da je on u posjedu istog. U slučaju da odlučite prodati predmetni stan, on Vam može raditi probleme na način da se odbije iseliti. Tada biste ga mogli iseliti iz stana jedino sudskim putem i to tužbom za iseljenje, koja može potrajati godinama. Također, Vi možete s njim raskinuti ugovor o najmu apartmana na način kako je u ugovoru određeno, no to ne utječe na činjenicu da on i nakon raskida tog ugovora može ostati u tom stanu, te čak tražiti i posjedovnu zaštiti ukoliko ga pokušate prisilno iseliti iz stana. Konačno, nije jasno da li ste Vi i Vaš suprug usmeno dogovorili podjelu imovine ili ste to napravili putem suda ili ugovora o diobi bračne stečevine. U slučaju da niste dogovorili podjelu u pisanom obliku, svakako Vam savjetujemo da to učinite, te da se radi sastavljanja takvog ugovora obratite stručnoj osobi.
Zanima me smije li stanarina (zaštićena) koju plaća stanar vlasniku (privatan stan) biti upola manja od pričuve koju vlasnik plaća upravitelju zgrade. Moja mama je vlasnik stana u Branimirovoj 53 u Zagrebu. Stan (neuseljiv) je kupila pedesetih godina moja baka koja je tada bila mlađa od mene sada-unuke koja imam 59 godina. Na žalost, koliko god moja mama polagala nade u novu državu, da ćemo konačno imati nešto od te imovine, a ne biti stalno u gubitku, od toga ništa. Sve nam teško pada, jer sam nakon udaje bila 13 godina podstanar, moj sin je dobio posao u Zagrebu i bio nekoliko godina podstanar dok se nije cijela obitelj financijski angažirala i riješila mu stambeno pitanje, sada je sestrin sin podstanar jer studira u Zagrebu (inače živimo u Rijeci). Kada je donesen Zakon o privatnim stanovima na kojima postoji stanarsko pravo, gospođa u maminom stanu je prijavila da s njom u stanu žive kćeri, zetovi, unuk. Samim time je izračun stanarine koju dobiva mama ispao mizeran (oko 120 kn), a vjerojatnost da ćemo ikada doći do stana-nikakva. Nedavno sam čula da pričuva koju plaća vlasnik ne smije biti veća od stanarine koju ubire, a mama godinama plaća dvostruko višu, jedno vrijeme čak trostruko - kada se uređivalo dizalo ili tako nešto! Trenutno plaća Upravitelj stanu d.o.o. 464,34 kn, a ubire stanarinu od 242,00 kn. Već je tražila pravnu pomoć u više navrata, ali bez rezultata. Bila bih Vam neizmjerno zahvalna na pomoći.
Zakon o najmu stanova utvrđuje da se visina zaštićene najamnine određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske. Gore navedeni uvjeti i mjerila utvrđuju se ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca, a način izračuna te najamnine utvrđen je Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine. Sukladno gore navedenom Zakonu, zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom, dakle i od iznosa kojeg suvlasnici plaćaju na ime pričuve. Sukladno navedenoj Uredbi, visinu mjesečnog iznosa zaštićene najamnine izračunava najmodavac jedanput godišnje. Savjetujemo Vam da se obratite stambenom tijelu jedinice lokalne samouprave odnosno Grada Zagreba, te da zatražite izračun visine zaštićene najamnine za stan u najmu. Na temelju tog izračuna Vi kao najmodavac određujete najmoprimcu (zaštićenom stanaru) visinu zaštićene najamnine. Do utvrđivanja novog iznosa zaštićene najamnine najmoprimac plaća akontaciju u visini najamnine iz prethodne godine.
1234Sljedeća>Posljednja>>
 
Pretražite arhivu pitanja
 
broj rezultata: 16
Prikaži sve odgovore
 
Pretraga po pojmu