Pravnik savjetuje!




Dragi korisnici,

ako imate problema ili nedoumica vezanih uz poslovanje nekretninama, pretražite našu arhivu pitanja i odgovora. Imate mogućnost upisa ključne
riječi u tražilicu ili pretragu po pojmu.

Nadamo se da ćete pronaći ono što tražite.
Najčešći problem koji se javlja prilikom kupovine nekretnine je nedostatak "čistih papira"...

Radi se o stanu u Zagrebu koji nije otkupljen u zakonskom roku. Sada bi ga otkupili, ali stan glasi na tvrtku. Osoba koja je nekada bila njihov zaposlenik, a sada je umirovljena, ima ugovor na doživotno stanarsko pravo. Je li moguće još uvijek otkupiti stan, naravno, po cijeni manjoj od tržišne?
  • Iz Vašeg pitanja je vidljivo da ste propustili zakonski rok koji je po svojoj prirodi prekluzivan (nakon čijeg isteka stranka gubi neko pravo). Iz Vašeg pitanja nije jasno po kojoj ste osnovi imali pravo na kupnju predmetnog stana odnosno u kojem je zakonu pravni temelj Vašeg prava. S obzirom da u Vašem pitanju nedostaju ključni podaci odnosno da iz istog nije jasno je li osoba koja je izgubila pravo na otkup stana ista osoba kao i osoba koja trenutno u njemu stanuje, teško Vam je dati konkretan odgovor. Ako pretpostavimo da ste pravo na kupnju stana stekli temeljem Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, a sada u njemu stanujete kao zaštićeni najmoprimac, dok je vlasnik društvo u kojem ste bili zaposleni, a pravo na kupnju stana niste mogli ostvariti iz zakonom propisanih razloga u propisanom roku, zadržavate to pravo i kao najmoprimci do rokova određenih tim Zakonom. Ukoliko tvrtka koju spominjete odluči prodati predmetni stan dužni su preporučenim pismom ili podneskom preko suda taj stan ponuditi Vama na prodaju, odnosno zaštićenom najmoprimcu, i priopćiti Vam cijenu i uvjete prodaje. Ako to ne učine te prodaju stan nekoj drugoj osobi možete sudski zahtijevati da se prodaja poništi i da Vama prodaju taj stan pod istim uvjetima.
  • Još jednom napominjem da Vam je nemoguće dati konkretan odgovor bez potrebnih podataka te da biste se s cjelokupnom dokumentacijom trebali obratiti stručnoj osobi kako bi dobili odgovor na Vaše pitanje.
Živim u zajedničkom domaćinstvu (obiteljskoj kući) s majkom, suprugom i djetetom. Želio bih isplatiti jedinog brata za tržišnu vrijednost pola nekretnine. Međutim, majka ne želi sklopiti ugovor o doživotnom uživanja kako bi mogao podići hipotekarni kredit. Postoji li druga zakonska mogućnost sklapanja ugovora između mene i brata, kako bi ga isplatio, a da nakon smrti majke nemam problema oko uknjižbe vlasništva? Deset godina ulažem u kuću, te sam uložio oko desetak tisuća eura (imam ugovore i račune). Imam li zakonski pravo tražiti umanjenje tržišne vrijednosti nasljedne polovice za isplatu brata i kako to navesti (u sklopu ugovora ili drugačije)?
  • Niste naveli tko je vlasnik nekretnine, no iz Vašeg pitanja zaključujem da je kuća vlasništvo Vaše majke te da Vi i Vaša obitelj u njoj stanujete. Kako bi regulirali svoj odnos nad vlasništvom nekretnine možete sa majkom sklopiti ugovor o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju, čime se obavezujete uzdržavati majku do njene smrti, a ona Vam za uzvrat prenosi svoje vlasništvo nad kućom. U oba slučaju sklapanjem ovih ugovora nemate zakonsku obavezu na isplatu brata, s obzirom da vrijednost imovine koja je predmet ovih ugovora ne ulazi u vrijednost ostavine, odnosno Vaš brat gubi pravo naslijediti tu imovinu. Možda je to razlog zašto Vaša majka ne želi potpisati ovakav ugovor. Kako bi to izbjegli, Vašoj majci možete predložiti da vam daruje vlasništvo nad kućom te se u istom ugovoru možete obvezati na isplatu određenog iznosa bratu odnosno za majku možete osnovati pravo doživotnog stanovanja u kući. Moram Vas upozoriti da vrijednost darovanog ulazi u vrijednost ostavine što znači da će brat, ako ne naslijedi ništa drugo, imati pravo da mu se isplati nužni dio iz vrijednosti Vama darovane kuće (vrijednost četvrtine kuće). Druga opcija je da Vi, Vaša majka i brat sklopite ugovor o raspodjeli imovine kojim ćete urediti svoje vlasničke odnose nad imovinom koja je vlasništvo Vaše majke za vrijeme trajanja njenog života. Takav ugovor mora biti potpisan od sve tri strane te solemniziran kod javnog bilježnika.
  • Nadalje, ulaganjem u kuću ne stječete pravo vlasništva niti suvlasništva nad nekretninom, ali imate pravo tužbom tražiti naknadu uloženog. Kako bi to pravno uredili i izbjegli dugotrajan postupak pred sudom možete to učiniti dijelom nekog od predloženih ugovora koje možete sklopiti sa Vašom majkom odnosno bratom.
Imamo obiteljsku kuću u kojoj do prošle godine nije stanovao nitko, ona je u vlasništvu mojih roditelja (svaki ima ½), ali na tatinom dijelu ima baka pravo na doživotno uzdržavanje. No, da stvar bude gora tata ima dovoljno dugova i na njegovom je dijelu hipoteka koja je otplaćena ali nikad nije izbrisana na listu. Postoji još jedan dug od 15.000 kn, koji je sada preko suda došao na naplatu, a pošto nitko nije znao da to nije podmireno kuća ide polovicom mjeseca na dražbu. Za to sam saznala slučajno kad su ljudi počeli dolaziti da vide kuću od 480 m2 za 125 000,00 kn. Kad sam malo bolje pogledala vidjela sam da je to samo polovica kuće na prodaju. Pošto sam ja puno uložila u kuću, a prilikom provjere prošle godine na listu je bilo samo upisano uzdržavanje i riješena hipoteka pa se nisam previše zabrinjavala, sada ne želim da kuća bude prodana na dražbi. Zanima me mogu li ja otkupiti dug umjesto tate da ja platim, a njegov dio upiše na moje ime ili da platim 4/5 vrijednosti na prvoj dražbi? I dobila sam još jednu informaciju za koju naravno nisam sigurna. Je li točno ako kupim spornu polovicu na dražbi da onda nestaju sva dugovanja upisana na njoj i dobijem čistu bez obzira koliki je dug? I postoji li mogućnost da se već na drugoj dražbi smanji minimalna cijena na 1/3 od predloženog iznosa? Što da radim jer nemam novaca da je otkupim na prvoj dražbi?
  • Iz Vašeg pitanja zaključujem da je u ovršnom postupku donesen je zaključak o prodaji ½ suvlasničkog dijela nekretnine u vlasništvu Vašeg oca te je zakazana javna dražba radi prodaje nekretnine. Vrsta i pravila javne dražbe ovise o Ovršnom zakonu koji je u vrijeme donošenja rješenja o ovrsi bio na snazi, jer su postojale brojne izmjene i dopune koje različito određuju način određivanja cijene nekretnine na dražbi. Stoga na Vaše pitanje u svezi 1/3 predloženog iznosa nije moguće odgovoriti bez uvida u ovršni spis. Međutim, nekoliko osnovnih pravila je isto: Vi, isto kao i bilo koja druga zainteresirana osoba, ovlašteni ste pristupiti javnoj dražbi te u istoj sudjelovati. Prije same dražbe morate položiti jamčevinu u iznosu kojeg odredi sud u svom zaključku o prodaji nekretnine. Ako Vaša ponuda na javnoj dražbi ne bude prihvaćena, vratit će Vam se iznos kojeg ste dali kao jamčevinu i to odmah nakon zaključenja javne dražbe. Ako se pak nekretnina ne uspije prodati ni na drugoj javnoj dražbi ovrha će se obustaviti te će Vaš otac ostati vlasnik predmetne nekretnine. U tom slučaju vjerovnik može tražiti naplatu dužnog iznosa na drugim sredstvima (pokretnine, novac i sl.). Iz iznosa dobivenog prodajom namiruju se vjerovnici redom kako su njihova prava uknjižena u zemljišne knjige. Iznos koji preostane nakon plaćanja troškova postupka te nakon namirenja svih vjerovnika vraća se ovršeniku.
  • Ukoliko uspijete kupiti nekretninu na javnoj dražbi, steći ćete je neopterećenu dugovanjima koja ste spomenuli u svojem pitanju. Ipak, predmetna nekretnina će i dalje biti opterećena stvarnim teretom u korist Vaše bake. Ukoliko Vi želite podmiriti dug Vašeg oca, to također možete i to na način da se dogovorite sa vjerovnikom. U tom slučaju, sva prava vjerovnika prenose se na Vas te Vi stječete pravo potraživati iznos kojeg ste platili od Vašeg oca. Vaš otac može odlučiti da Vam na ime tog duga pokloni svoju polovicu kuće, no zakonski ne postoji mogućnost da samim plaćanjem postanete vlasnici njegovog dijela kuće, te ga na to ne možete natjerati. Ukoliko ne uspijete spriječiti dražbu niti kupiti nekretninu, od novog vlasnika možete tužbom potraživati vrijednost onoga što ste uložili u nekretninu. Obzirom na sve navedeno, kao i na nemogućnost davanja detaljnijih podataka bez samog predmeta, predlažemo da se konzultirate sa stručnom osobom da točno utvrdite koje su Vam mogućnosti na raspolaganju.
Majka je 1990. godine od poduzeća dobila stan u Rijeci. Od 1994. godine ga otkupljuje od grada na rok od 32 godine. Ja sam jedini nasljednik, ali majku zanima nasljeđujem li stan automatski ili je potrebno napraviti dodatno kakav dokument kojim mi ostavlja taj stan. Ja sam se u međuvremenu udala i živim u drugom gradu. Unaprijed zahvaljujemo.
  • Nakon smrti Vaše majke, održat će se ostavinska rasprava na kojoj će se utvrditi tko su njezini nasljednici. Ukoliko ste Vi jedino dijete Vaše majke, te je Vaš otac pokojan odnosno njihov je brak pravomoćno rastavljen ili poništen, Vi ćete kao zakonska nasljednica u prvom nasljednom redu u cijelosti naslijediti Vašu majku. Ipak radi Vaše sigurnosti bilo bi korisno da Vaša majka napiše oporuku u kojoj će Vas odrediti za svog jedinog nasljednika. Oporuka se može napisati kao vlastoručna, kada ju oporučitelj vlastoručno napiše i potpiše ili kao pisana oporuka pred svjedocima ili kao javna oporuka (sastavljena od strane suca ili sudskog savjetnika na općinskom sudu ili od strane javnog bilježnika). Sve gore navedeno bit će primjenjivo ukoliko je Vaša majka doista vlasnica navedenog stana.
Prije vjenčanja suprug je živio u stanu koji je bio vlasništvo grada Siska, a koji je njegova majka dobila na korištenje. Kad smo se vjenčali, suprug je tek onda stekao pravo na otkup i otkupio ga u braku sa mnom. Nakon rastave on ga želi prodati jer tvrdi da ja nemam pravo na stan, a on je pravo na otkup i stanarsko pravo dobio na osnovu djeteta i mene, jer kao samac ne bi dobio stan od 66 kvadrata. Kad je stan otkupljen, on je samo sebe upisao u vlasnički list, a mene i sina ne. Imam li pravo na pola stana s obzirom da je otkupljen u braku sa mnom. Molim Vas da mi odgovorite. Ja sam mu stavila zabranu otuđenja stana dok sud ne bude gotov.
  • Prije svega, predmetni stan predstavlja bračnu stečevinu obzirom da je stečen radom za vrijeme trajanja bračne zajednice, neovisno o tome jeste li upisani kao suvlasnik te nekretnine. Ukoliko se s bivšim suprugom ne možete dogovoriti oko isplate Vašeg dijela, morat ćete pokrenuti sudski postupak. Obzirom da niste uknjiženi kao suvlasnica predmetnog stana, trebati ćete prvo dići tužbu na utvrđenje da ste suvlasnik nekretnine, jer je ona bračna stečevina, a tek nakon toga možete tražiti civilnu diobu nekretnine, odnosno isplatu Vašeg dijela. U svakom slučaju, vođenje postupka preporučamo da povjerite odvjetniku jer je riječ o složenim postupcima.
  • Također, pravo na tužbu radi utvrđivanja i diobe bračne stečevine ne zastarijeva. Međutim, zbog Vaše zaštite preporučamo Vam da što prije pokrenete postupak, kako Vaš bivši suprug ne bi raspolagao imovinom na koju imate pravo.
12Sljedeća>Posljednja>>
 
Pretražite arhivu pitanja
 
broj rezultata: 6
Prikaži sve odgovore
 
Pretraga po pojmu