Teoretski je moguće i pravno najjednostavnije da navedenih 32 upisanih vlasnika tog dijela zemljišta daruju Vama to zemljište. Međutim, vjerojatno ih je nemoguće sve pronaći, a zatim je i pitanje da li bi oni, ili njihovi nasljednici pristali na takvo darovanje. U tom bi slučaju trebalo platiti porez (koji su Vaši roditelji već jednom platili) u iznosu od 5% tržišne vrijednosti nekretnine. U slučaju da upisani vlasnici više nisu živi, zemljište bi Vam trebali darovati njihovi nasljednici, no oni to mogu samo pod uvjetom da je provedena ostavina i da su oni utvrđeni kao nasljednici pok. vlasnika Vašeg zemljišta. U slučaju da ostavina nije provedena, prvo bi trebalo provesti ostavinu, pri čemu bi vjerojatno od Vas tražili da snosite troškove, a tek onda bi ti nasljednici Vama mogli darovati nekretninu. Osim navedenog, postoje još dva načina uknjižbe Vašeg prava vlasništva na predmetno zemljište. Možete pred nadležnim sudom podići tužbu radi stjecanja prava vlasništva temeljem dosjelosti ukoliko ste Vi i Vaši roditelji bili zakoniti, istini i pošteni posjednici. Pri tome je najvažnije je da Vam nitko do sada nije osporavao to vlasništvo. U tom slučaju naš pravni sustav poznaje instrumente rješavanja predmeta čak i ako se tuženi ne mogu pronaći. Također, obzirom da postoji kupoprodajni ugovor, možete pokrenuti zemljišnoknjižni ispravni postupak te tražiti upis svojeg prava vlasništva, u kojem slučaju ćete morati dokazati pravni slijed od upisanih vlasnika do Vas. Preporučamo da se obratite stručnoj osobi koja će Vam na temelju relevantne dokumentacije savjetovati koji od ta dva postupka je za Vas povoljniji.

Vezano za uknjižbu prava vlasništva na garaži, valja istaknuti kako nije moguće upisati pravo vlasništva polaganjem isprava u knjigu položenih ugovora. Čl.1. Pravilnika o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora utvrđuje kako se tim Pravilnikom uređuje postupak polaganja ugovora o kupoprodaji stana na temelju Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo u slučajevima kada nekretnina nije upisana u zemljišne knjige. Iz toga proizlazi da taj postupak nije namijenjen upisu niti garaža niti poslovnih prostora. Napominjem da knjiga položenih ugovora predstavlja privremeno rješenje za upis otkupljenih stanova te je ideja zakonodavca da se ista ukine nakon upisa zgrade u zemljišnje knjige. Preduvjet za upis zgrade je pak njezino etažiranje. Tada će biti moguće upisati i vašu garažu kao posebni dio nekretnine. Etažiranje se vrši na temelju zahtjeva svih suvlasnika određene zgrade, dakle postupak se može pokrenuti na temelju suglasnosti suvlasnika cijele zgrade. Dakle, u slučaju da su svi stanovi i garaže u Vašoj zgradi prodani, tada MORH niti ne može izvršiti etažiranje, već bi to trebali svi suvlasnici zajedno. U Vašem slučaju trebalo bi prvenstveno provjeriti da li MORH u ugovoru jamči da je vlasnik predmetne garaže te da li postoji pravni slijed koji to potvrđuje, jer iz Vašeg upita proizlazi da je netko drugi, a ne MORH, upisan kao vlasnik zgrade. Obzirom da bez pregleda relevantne dokumentacije nije moguće ocijeniti postojanje prava vlasništva MORH-a na nekretnini, dakle i eventualne nepravilnosti pri sklapanju ugovora, savjetujemo Vam da se obratite stručnoj osobi, koja će pregledati dokumentaciju, te pokrenuti postupak etažiranja, ukoliko se može dokazati pravni slijed vlasništva do današnjih suvlasnika, te ukoliko se i ostali suvlasnici slažu s tim.

Nekretnine opterećene hipotekom mogu se slobodno prenositi. Hipoteka služi tome da je stjecatelj nekretnine svjestan da stječe nekretninu opterećenu pravom zaloga i da će, u slučaju da se kredit prestane otplaćivati, vjerovnik pokrenuti postupak prodaje predmeta zaloga neovisno o tome tko je njegov vlasnik. Stoga možete sastaviti darovni ugovor kojim ćete darovati ½ dijela predmetne nekretnine supruzi. Napominjemo da u ugovoru moraju biti navedeni točan opis i podaci o nekretnini, kako su navedeni u zemljišnim knjigama te da se posebno mora naglasiti da je stan opterećen hipotekom i navesti sve podatke o toj hipoteci. Neki vjerovnici zahtijevaju da ih se obavijesti o namjeravanom prijenosu vlasništva, što je navedeno u Vašem ugovoru o kreditu, stoga je potrebno provjeriti Vaš ugovor i kontaktirati vjerovnika. Predlažemo da se radi sastavljanja darovnog ugovora obratite stručnoj osobi. Posebno napominjemo kako će Vaša nevjenčana supruga morati platiti porez na promet nekretnina u vrijednosti od 5% tržišne vrijednosti nekretnine, obzirom da Zakon o porezu na promet nekretnina predviđa oslobođenje samo u slučaju formalno sklopljenih brakova, odnosno nije predviđeno oslobođenje u slučaju nevjenčanih parova.

Zakon o porezu na promet nekretnina oslobađa potomke darovatelja obveze plaćanja poreza na promet. Stoga, Vi kao sin darovatelja niste obvezni platiti porez na promet predmetnog zemljišta. Međutim, morate prijaviti nastanak porezne obveze nadležnoj poreznoj upravi u zakonskom roku od 30 dana od dana nastanka obveze. Kao prilog prijavi priložite ugovor o darovanju i originalni rodni list.

Zakon o porezu na promet nekretnina daje pravo građanima na oslobađanje od plaćanja poreza na promet nekretnina ako kupuju svoju prvu nekretninu pod uvjetom da zadovoljavaju sve potrebne zakonske uvjete. Jedan od uvjeta jest da osoba koja kupuju svoju prvu nekretninu ima prijavljeno prebivalište u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koja je kupljena nalazi. Iz Vašeg pitanja proizlazi da taj uvjet niste zadovoljili 2006. g. kada ste nekretninu kupili i na njen promet platili porez na promet, a taj uvjet ne zadovoljavate niti danas. Iz tog razloga smatram da će Vaš zahtjev za oslobođenje od poreza biti odbijen. Inače, da ste 2006. godine prijavili prebivalište na novoj adresi, mogli biste podnijeti zahtjev za povrat poreza.