Prenamjena prostora iz stambenog u poslovni je moguća, no trebate provjeriti da li je uopće potrebna. Naime, za neke djelatnosti to uopće nije potrebno. To je pitanje načelno uređeno Zakonom o trgovini i Pravilnikom o minimalnim tehničkim uvjetima za poslovne prostorije u kojima se obavlja trgovina i posredovanje u trgovini i uvjetima za prodaju robe izvan prostorije. U svakom slučaju savjetujemo Vam da se obratite u nadležni ured opće uprave za gospodarstvo i zatim, po potrebi, u ured nadležan za izdavanje građevinskih dozvola. Za slučaj da je potrebna prenamjena, trebati ćete angažirati geodetu i započeti postupak za prenamjenu nekretnine iz stambenog u poslovni prostor. Za neke je djelatnosti potrebna cjelokupna nova dokumentacija, od lokacijske i građevinske dozvole, novog elaborata, uporabne dozvole te zahtjeva za utvrđivanje minimalnih tehničkih uvjeta, no smatram da Vaša djelatnost nije u toj kategoriji. Također, navedena prenamjena mora biti u skladu s prostornim planom za određeno područje. Navedeno se dokazuje potvrdom županijskog ureda nadležnog za izdavanje građevinskih dozvola, kojom se potvrđuje da je temeljem prostornog plana moguće izvršiti prenamjenu stambenog objekta u poslovni. Kada se u katastar nekretnina evidentira nastala promjena, katastar po službenoj dužnosti šalje prijavni list u zemljišne knjige u kojima se ta promjena isto evidentira. Prenamjenu možete provesti i Vi i prodavatelj. Ukoliko želite da se prenamjena obavi prije nego što kupite stan, možete u kupoprodajnom ugovoru naznačite kako će isplata kupoprodajne cijene uslijediti nakon što prodavatelj prenamjeni predmetni prostor u poslovni prostor odnosno u stambeno-poslovni prostor.

• Ako sam dobro razumjela Vaše pitanje, doneseno je rješenja koje određuje da vlasnica obrta mora isprazniti prostor vraćen u vlasništvu Vaše majke te se ista na navedeno rješenje žali i potražuje određeni iznos kao naknadu za svoja ulaganja. Vlasnica obrta ne može svoje potraživanje postaviti paušalno, odnosno mora dostaviti dokaze na kojima temelji svoje potraživanje. Nadležno tijelo, odnosno ako sa svojim zahtjevom bude upućena u parnicu, tada sud, zatražiti će da ista predujmi troškove vještačenja. Vještačenje u ovom slučaju izgleda kao jedini način da se utvrdi osnovanost njezinog potraživanja. Ako vještačenje odredi sud po službenoj dužnosti, sud će biti taj koji će odlučiti da li će troškove predujmiti jedna strana u potpunosti ili obje strane u jednakim dijelovima. Tko će na kraju snositi troškove vještačenja ulaganja u nekretninu ovisit će o ishodu postupka. Naime, ako vlasnica obrta izgubi postupak, snositi će sve troškove koje je imala druga strana, a ako Vaša majka izgubi postupak, ona će snositi troškove.

• Postoji mogućnost da je kao knjižni vlasnik poslovnog prostora kojeg koristite na temelju ugovora o zakupu upisana Republika Hrvatska, a da je izvanknjižni tj. stvarni vlasnik istog Histria Group u stečaju. Nadalje, postoji mogućnost da Histria Group na temelju prava koje je upisano kao teret nad nekretninom može davati istu u zakup, te ubirati njene pravne plodove odnosno zakupninu. Trebate napraviti uvid u zemljišne knjige i zbirku isprava, te izvaditi novi zk izvadak iz kojeg ćete dobiti bolji uvid u činjenično i pravno stanje. Trebali biste također saznati je li završen stečajni postupak nad ovim društvom, te zatražiti podatke odnosno ovjereni izvadak iz sudskog registra trgovačkog suda na području kojeg se nekretnina nalazi. Savjetujem Vam da angažirate stručnu osobu koja će napraviti uvid u cjelokupnu dokumentaciju, odnosno koja će prikupiti potrebne podatke na temelju koje će Vam moći savjetovati daljnje postupke. Nadalje, Vi kao zakupnik niste smjeli bez suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnoga prostora kojima se bitno mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnoga prostora. Takvi troškovi Vam se stoga neće priznati. Ukoliko se radilo o nužnim popravcima koje je zakupodavac bio dužan izvršiti, Vi ste bili dužni o tome bez odgađanja pisano obavijestiti zakupodavca i odrediti mu za to primjeren rok. Tek ukoliko zakupodavac u primjerenom roku ne bi izvršio popravke koje je bio dužan izvršiti, imali biste pravo na teret zakupodavca sami izvršiti popravke ili raskinuti ugovor o zakupu. Prilikom sklapanja ugovora o zakupu mogli ste uvrstiti odredbu kojima biste za sebe kao zakupnika na drugačiji način regulirali ovo pitanje tj. pitanje sredstava koje ste uložili u nekretninu u zakupu.

• Kako biste saznali da li je Vaša nekretnina upisana kao stambeni ili stambeno poslovni prostor najprije trebate napraviti uvid u zemljišne knjige odnosno izvaditi zemljišno knjižni izvadak za predmetnu nekretninu, iz kojeg se iz popisnog lista vidi namjena iste. Ukoliko je Vaša nekretnina upisana kao stambeno poslovni prostor ne trebate raditi prenamjenu prostora. Ukoliko ipak nije bit će Vam potrebna potvrda županijskog ureda, odnosno ukoliko je kuća u Zagrebu, potvrda ureda Grada Zagreba, nadležnog za izdavanje građevinskih dozvola kojom se potvrđuje da je temeljem prostornog plana moguće izvršiti prenamjenu stambenog objekta u poslovni objekt određene vrste. Nadalje, trebate angažirati geodeta koji će izraditi geodetski elaborat te na temelju prijavnog lista evidentirati način uporabe katastarske čestice u katastarskome operatu. Kako bi Vam se na odgovarajući način odgovorilo na pitanje potrebno je znati točan položaj predmetne nekretnine te napraviti uvid u važeći GUP grada u kojem se kuća nalazi. Savjetujem Vam da angažirate stručnu osobu, geodeta, kako biste dobili detaljno mišljenje o mogućnostima prenamjene temeljeno na uvidu u sve relevantne podatke.

• Kako biste se bavili iznajmljivanjem predmetne nekretnine morali biste pokrenuti postupak za prenamjenu iste iz stambenog u poslovni prostor odnosno u stambeno-poslovni prostor, u slučaju da namjeravate tamo i dalje živjeti. Za to Vam je potrebna potvrda županijskog ureda nadležnog za izdavanje građevinskih dozvola, koja potvrđuje da je temeljem prostornog plana moguće izvršiti prenamjenu stambenog objekta u poslovni objekt određene vrste. Kako bi se taj posao odradio na odgovarajući način, trebali biste angažirati geodeta koji će izraditi geodetski elaborat te na temelju prijavnog lista evidentirati način uporabe katastarske čestice u katastarskom operatu. Kada se u katastar nekretnina evidentira nastala promjena, katastar po službenoj dužnosti šalje prijavni list u zemljišne knjige u kojima se ta promjena isto evidentira. Postupak prenamjene traje određeno vrijeme, ali ukoliko angažirate stručnu osobu taj će Vam postupak biti znatno olakšan i pojednostavljen. Činjenica da je kuća etažirana i upisana u gruntovnicu te je vlasnik cijele nekretnine jedna osoba ide u prilog olakšavanju postupka prenamjene prostora. Bez uvida u cjelokupnu dokumentaciju ne mogu komentirati razlog iz kojeg su Vam u uredu za gospodarstvo savjetovali da ne idete u prenamjenu predmetne nekretnine. Postoji niz razloga – možda takva namjena nije predviđena u prostornom planu ili nešto drugo. Savjetujem Vam da angažirate stručnu osobu koja će napraviti uvid u cjelokupnu dokumentaciju na temelju koje će Vam moći savjetovati da li da krenete u postupak prenamjene nekretnine, odnosno da li je to za konkretno područje moguće.