Pravnik savjetuje!




Dragi korisnici,

ako imate problema ili nedoumica vezanih uz poslovanje nekretninama, pretražite našu arhivu pitanja i odgovora. Imate mogućnost upisa ključne
riječi u tražilicu ili pretragu po pojmu.

Nadamo se da ćete pronaći ono što tražite.

Najčešći problem koji se javlja prilikom kupovine nekretnine je nedostatak "čistih papira"...

U fazi sam sastavljanja predugovora o kupnji nekretnine, koja je u izgradnji te je planirani rok završenja konac 2008 godine. S prodavateljem je dogovorena dinamika isplate tako da će mu biti isplaćena polovica vrijednosti nekretnine prije samog podizanja kredita. U slučaju mog odustajanja, prodavatelju ostaje dogovorena kapara. Na koji način mogu zaštititi dana sredstva prije podizanja kredita u slučaju da prodavatelj odustane od prodaje nekretnine?
  • Sklapanjem predugovora o kupnji nekretnine ugovorne strane preuzimaju obavezu sklopiti glavni ugovor u određenom roku. Taj Vas predugovor obavezuje ukoliko sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora, a najmanje predmet glavnog ugovora, cijenu i obvezu na sklapanje glavnog ugovora, te predaju stvari u vlasništvo kupca tj. Vas. Ukoliko ćete u trenutku sklapanja predugovora ili glavnog ugovora drugoj strani isplatiti određeni iznos (na ime kapare), kao znak da je ugovor sklopljen, ugovor se smatra sklopljenim isplatom tog iznosa. U ugovoru ili predugovoru važno je da definirate koliki dio iznosa kojeg plaćate predstavlja kaparu, a koji je dio kupoprodajne cijene. Dio kojeg ste isplatili na ime kupoprodajne cijene se prilikom eventualnog raskida istog vraća strani koja ga je dala. Kapara se u slučaju ispunjenja ugovora mora vratiti ugovornoj strani koja ga je dala ili uračunati u ispunjenje obaveze. Pri tome morate znati da kapara nije isto što i odustatnina. Kapara ne ovlašćuje prodavatelja da isplatom dvostruke kapare odustane od ugovora niti ovlašćuje kupca da isplatom iste odustane od ugovora. Pravo odustati od ugovora mora biti izričito dano odnosno propisano u odnosnom ugovoru. Postoji mogućnost da uz kaparu ugovorite pravo odustanka. Tada će se kapara smatrati odustatninom te će svaka strana moći odustati od ugovora. U tom slučaju, ako odustane strana koja je dala kaparu, gubi je, a ako odustane strana koja je kaparu primila, vraća je u dvostrukom iznosu. U tom se slučaju iznos koji je dan na ime kupoprodajne cijene vraća ugovornoj strani koja ga je dala. Ako Vam prodavatelj dobrovoljno ne želi vratiti dana sredstva niti dvostruku kaparu, morati ćete ga tužiti. Možete zatražiti od prodavatelja da vam da neko sredstvo osiguranja (npr. bianko zadužnicu) za slučaj odustanka od ugovora.
Potpisan je predugovor prije 4 mjeseca, a navedena je kupnja zemljišta tek u kolovozu 2008. (predugovor ovjeren kod javnog bilježnika). Došao je novi kupac koji je ponudio veću svotu novaca. 1. Nije uzeta kapara 2. Nigdje se u predugovoru ne spominje članak oko raskidanja tog predugovora 3. Isto tako ne stoji članak u kojem piše tko je nadležan u slučaju spora 4. Ugovor je izričito napisan od strane kupca i niti u jednoj točki ne štiti prodavatelja 5. Nigdje nije stavljen članak o nadoknadi u slučaju raskida predugovora. Je li moguće raskinuti ugovor bez ikakvih sankcija (Sudski spor i sl.)?
  • Sklapanjem predugovora preuzeli ste obavezu da u kolovozu 2008.g. sklopite ugovor o kupoprodaji zemljišta. Taj Vas predugovor obavezuje ukoliko sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora, a najmanje predmet glavnog ugovora, cijenu i Vašu obvezu na sklapanje glavnog ugovora i predaju stvari u vlasništvo.
  • Predugovor Vas neće obavezivati samo ako sadrži neke nedostatke zbog kojih je ništetan, odnosno pobojan, no za to je potrebno da ga pregleda stručna osoba. Iznimno, predugovor Vas ne obavezuje jedino u slučaju da su se okolnosti od njegovog sklapanja toliko promijenile da se isti ne bi sklopio da su te okolnosti postojale u vrijeme njegovog sklapanja, no to je potrebno moći dokazati.
  • Načelno, predugovor vrijedi kao i glavni ugovor. Ukoliko ne želite sklopiti glavni ugovor, druga strana iz predugovora je ovlaštena zatražiti od suda, u roku od šest mjeseci od roka kada ste trebali sklopiti glavni ugovor (od kolovoza 2008. g.), da Vam naloži da sa njom sklopite ugovor u kupoprodaji u određenom roku. Kada zainteresirana strana to ne bi zatražila u propisanom roku to bi Vas oslobodilo obaveze da sklopite glavni ugovor.
  • Činjenica da se u predugovoru ne spominje ugovorna kazna niti kapara ne oslobađa Vas obaveze da sklopite glavni ugovor. To proizlazi iz načela savjesnosti i poštenja i dužnosti ispunjenja obaveza koji se primjenjuju na obvezne odnose. Kada bi Vi ipak raskinuli predugovor te sklopili ugovor sa drugim kupcem, druga strana iz predugovora ima prava zahtijevati od suda naknadu štete koju zbog toga trpi, a mogla bi tražiti i pobijanje tog ugovora i sklapanje ugovora s njom, sukladno predugovoru.
  • Iz svega navedenog proizlazi da ukoliko sklopite ugovor o kupoprodaji sa drugim kupcem, a ne sa navedenim u predugovoru, postoji opasnost da ćete se naći u sudskom sporu. Uspjeh tog spora ovisi o konkretnom sadržaju navedenog predugovora i okolnostima pod kojima je sklopljen.
  • U slučaju spora nadležan je stvarno i mjesno nadležan sud na temelju Zakona o parničnom postupku. Ako kupac tuži Vas, nadležan je sud po mjestu Vašeg prebivališta/sjedišta (ako je riječ o pravnoj osobi), a ako Vi tužite njega, onda sud nadležan po njegovom prebivalištu/sjedištu. Činjenica da je ugovor sastavljao kupac i da njega štiti ide nažalost na Vašu štetu. To bi naime bilo bitno samo kod tumačenja nejasnih odredbi, jer se one tada tumače u korist druge strane. No kako je u predugovorima rijetko koja nejasna odredba, smatram da se ovo neće moći primijeniti.
Supruga je zajedno sa svojim roditeljima kupila stan dok je još bio u izgradnji. U dogovoru s vlasnikom zgrade uselila se u stan, a u roku od dvije godine trebalo je biti izvršeno etažiranje zgrade i potpisivanje Ugovora o kupnji. Sljedeće godine supruzi se svidio stan nešto veći na katu i dogovorila je preseljenje i kupnju tog drugog stana. Po predugovoru su oni zaključili kupnju, isplatili sav novac i onda zaključili da zgrada tj. vlasnik ima teret u vidu dva velika kredita koji uopće ne uplaćuje. Rezultat toga je da banke planiraju ovrhu cijele zgrade. Pošto su njihova potraživanja ipak manja od cijele vrijednosti zgrade, a i u razgovoru s jednom od banke - moguće je dogovoriti da se suprugin stan izuzme iz ovrhe pod uvjetom da supruga banci dostavi Ugovor o kupnji. Ona Ugovor nema, već samo predugovor i sve račune za plaćen stan. Banka bi (vjerojatno i druga) bila voljna za "neku naknadu" izuzeti stan iz ovrhe ako im pokažemo Ugovor. Supruga je vlasnika prije dvije godine tužila jer je odbijao potpisati Ugovor, ali sud nije uspio locirati gdje se vlasnik nalazi. Naša odvjetnica kaže da sud možemo dobiti ako se tijekom određenog razdoblja optuženi ne javi, kao nekim automatizmom predviđenim u tom slučaju. Zanima me koliko je to izgledno i kolika je vjerojatnost da s bankom uspijemo dogovoriti izuzimanje od ovrhe i napokon sređivanje papira oko stana?
U svezi tužbe za sklapanje ugovora, u slučaju donošenja presude kojom se Vaš tužbeni zahtjev priznaje, presuda će zamijeniti kupoprodajni ugovor i predstavljati temelj za upis Vašeg prava vlasništva na predmetnoj nekretnini. Iz svega što ste ovdje naveli ne bi trebalo biti sporno da je Vaša supruga pravi vlasnik stana. Ukoliko se predmetna parnica završi prije pokretanja ovršnog postupka na nekretnini, te predate prijedlog za upis prava vlasništva na svoje ime prije zabilježbe ovrhe u zemljišnim knjigama, ovrha se neće odnositi na Vaš stan. Svakako bismo Vam preporučili da zemljišnoknjižnom sudu podnesete prijedlog za zabilježbu ovog spora kojeg vodite, iz kojeg će trećim osobama (banci) biti vidljivo da se pred nadležnim tijelom vodi postupak o kojem ishodu ovisi knjižno pravo. Izuzimanje od ovrhe u dogovoru s bankom svakako je najprihvatljivije i za Vas najjednostavnije rješenje. Međutim, obzirom da ste sami pregovarali u banci te da je u pitanju usmeni sporazum o kojem vjerojatno ne postoje nikakvi dokazi, nismo u mogućnosti procijeniti izglednost takvog dogovora. Uzgredno ističemo da iz gornjih podataka proizlazi da su tereti bili vidljivi u gruntovnici (upis kredita kao tereta na nekretnini) te, sukladno načelu javnosti podataka u zemljišnim knjigama, ne možete se pozivati da niste bili upoznati s postojanjem istih. U pogledu posljednjeg pitanja, Vaša odvjetnica vjerojatno misli na institut presude zbog ogluhe, kojim je određeno da ako tuženik ne podnese odgovor na tužbu u roku kojeg mu odredi sud, moguće je donijeti presudu kojim se usvaja tužbeni zahtjev. Što se tiče vjerojatnosti da se to dogodi te komentiranja daljnjih radnji u predmetnom postupku, upućujemo Vas da se obratite svojoj odvjetnici, obzirom da nismo u mogućnosti ocjenjivati rad odvjetnika.
 
Pretražite arhivu pitanja
 
broj rezultata: 3
Prikaži sve odgovore
 
Pretraga po pojmu