• Prvenstvenom ističemo da fizičke osobe – građani, ako nisu u sustavu poreza na dodanu vrijednost u trenutku prodaje nekretnine ili imovinskih prava iste vrste i ako pritom ostvaruju godišnji prihod od tih isporuka više od 85.000,00 kuna, postaju obveznici poreza na dodanu vrijednost u narednoj kalendarskoj godini, ako ispunjavaju uvjete iz članka 2. stavak 3. Zakona o porezu na dodanu vrijednost (samostalnost, trajnost i namjera ostvarivanja prihoda). Tada je ta osoba obvezna prijaviti se u registar obveznika poreza na dodanu vrijednost. Obzirom da ćete prilikom prodaje stanova ostvariti primitak iznad 85.000,00 kn, postati ćete obveznik plaćanja PDV-a. Za smanjenje osnovice za izračun PDV-a savjetujemo Vam da se detaljno informirate kod knjigovođe što Vam se može priznati kao trošak.
• Nadalje, sukladno odredbama Zakona o porezu na dohodak, u oporezivi dohodak ulazi i dohodak od imovine i imovinskih prava, u Vašem primjeru primitak od otuđenja nekretnina.
• Ako prodajete do tri nekretnine u pet godina od stjecanja nekretnine, obveznik ste plaćanja poreza na dohodak od imovine, osim ako je nekretnina otuđena nakon tri godine od dana nabave. Dohodak je razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine koja se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Kod utvrđivanju poreza na dohodak za nekretninu koja je izgrađena u vlastitoj režiji građanina, troškovi izgradnje dokazuju se stvarnim računima koji su nastali pri nabavi sirovina, materijala i ostaloga vezano s gradnjom nekretnine. Ukoliko se građenje ne može dokazati računima, Porezna uprava utvrđuje osnovicu, odnosno porez na dohodak procjenom. Važno je napomenuti da se za utvrđivanje dohotka danom nabave nekretnine smatra nadnevak kupoprodajnog ugovora, a kod slučaja izgradnje u vlastitoj režiji, dan kada je izgrađena nekretnina osposobljena za uporabu.
• Prodaja više od tri nekretnine u razdoblju od 5 godina smatra se obrtničkom djelatnošću, odnosno u tom slučaju postajete obveznici poreza na dohodak od samostalne djelatnosti – obrta. To znači da se poreznom obvezniku u izdatke koji umanjuju poreznu osnovicu priznaju svi plaćeni izdaci za koje postoje vjerodostojne isprave (kupoprodajni ugovor, račun i dr.). Napominjemo da se u slučaju prodaje zgrade s više stanova, poslovnih prostora ili drugih posebnih dijelova i kad se prodaje zemljište s više zemljišnih čestica, jednom se nekretninom smatra svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica. Porez se plaća prema stopi od 15, 25, 35 i 45 posto, ovisno o veličini porezne osnovice.
• Jedno od praktičnih rješenja kojima bi mogli znatno smanjiti porezne obveze je da određeni dio nekretnine darujete npr. suprugu ili djeci, za što Vas upućujemo da se obratite odvjetniku.

Sukladno čl. 11. st. 1. toč. 15. Zakona o porezu na promet nekretnina, porezno oslobođenje radi stjecanja prve nekretnine kojom se rješava stambeno pitanje možete iskoristiti samo jednom. Stoga za drugu nekretninu nećete moći ostvariti oslobođenje od poreza. Nadalje, ako nekretninu koju ste stekli uz oslobođenje od plaćanja porezna na promet nekretnina prodajete u roku od pet godina od stjecanja, platiti ćete porez kojega ste bili oslobođeni prilikom kupovine, po stopi propisanoj za taj porez (5%), u iznosu u kojem bi ga platili da niste bili oslobođeni.

• Sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, osobna služnost je stvarno pravo određene osobe (ovlaštenika) na tuđoj stvari na temelju kojeg ovlašteniku pripada pravo uporabe ili korištenja tuđe stvari, a vlasnik te stvari je dužan to trpjeti i ne smije činiti ništa što bi onemogućilo ili bitno otežalo izvršavanje služnosti. Služnost je teret nekretnine, što znači da Vi možete prodati stan opterećen služnošću u korist Vaše bake, a baka će i dalje imati pravo služnosti tog stana. Međutim, stan opterećen služnošću u korist Vaše bake imati će malu tržišnu vrijednost, a također kod većine banaka neće biti podoban kao sredstvo osiguranja za kredit, čime će automatski postati nezanimljiv za većinu kupaca.
• Zato je Vaša želja ujedno i najisplativiji potez za Vas i Vašu sestru, no cijeli posao morati ćete provesti u suradnji s bakom. Naime, baka bi se prvo trebala u pismenom obliku odreći služnosti nad ovim stanom, odreknuće bi trebalo provesti u zemljišnim knjigama, zatim biste, bez ikakvih tereta, trebali prodati taj stan, kupiti novu nekretninu te nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora, sklopiti ugovor o zasnivanju prava osobne služnosti u korist Vaše bake. Također, ukoliko bi se Vaša baka pri svemu tome željela zaštititi, prije davanja odreknuća od služnosti možete sa njom sklopiti sporazum kojim ćete se obvezati da ćete zasnovati služnost nad novim stanom u njezinu korist. U svakom slučaju, za sve navedeno uzmite odvjetnika, obzirom je riječ o mnogobrojnim pravnim poslovima i složenim postupcima. Ukoliko baka ne želi pristati na gore navedeno, možete pokušati sudskim putem tražiti ukinuće služnosti, no za to je potrebno dokazati da je pravo služnosti izgubilo razumnu svrhu.

Čl. 27. st. 5. Zakona o porezu na dohodak određuje da se dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra i dohodak koji porezni obveznik ostvari od otuđenja nekretnine. Dohodak čini razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine ili imovinskog prava koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda; s time da se troškovi otuđenja mogu odbiti kao izdaci. Sukladno navedenom zakonu, dohodak od otuđenja nekretnine ne oporezuje se u slučaju ako je nekretnina ili imovinsko pravo otuđeno nakon tri godine od dana nabave. U konkretnom slučaju, Vi, kao prodavatelj nekretnine, podliježete porezu na dohodak jedino u slučaju da predmetno gradilište prodajete po cijeni višoj od nabavne i to u roku od tri godine od kupnje istog gradilišta. Tada ste dužni na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnine platiti porez u visini od 35% uvećan za prirez koji je različit, ovisno o tome u kojem se dijelu Hrvatske nalazite. U slučaju prodaje gradilišta nakon proteka tri godine od kupnje istog, niste obvezni platiti porez na dohodak. Stoga Vam savjetujemo da pričekate još malo do isteka 3 godine od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora.

Sukladno onome što se naveli, Vaša je kći suvlasnica u idealnom dijelu, ali ne u točno prostorno određenom dijelu predmetnog zemljišta. Da bi se suvlasnički dio Vaše kćeri fizički odvojio od udjela druge suvlasnice, potrebno je napraviti parcelaciju zemljišta i potpisati diobni ugovor. Ukoliko suvlasnica drugog udjela ne pristaje na parcelaciju, možete pokrenuti postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice u izvanparničnom postupku pred Općinskim sudom, uslijed kojeg sud može prodati nekretninu, a dobiveni iznos se podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima, ili može odrediti da nekretnina pripadne jednom suvlasniku u cijelosti, a da on isplati ostale suvlasnike. Ukoliko ste Vi u neprekidnom samostalnom i poštenom posjedu predmetnog zemljišta više od 20 godina, moguća je i primjena instituta dosjelosti, odnosno podnošenje tužbe radi utvrđenja stjecanja prava vlasništva dosjelošću, te kada bi uspjeli u sporu stekli biste pravo vlasništva i nad preostalim dijelom nekretnine