Iz vašeg pitanja, nije vidljivo da li je kuća upisana u gruntovnicu pa nije upisano pravo vlasništva Vaše bake nego je pravo vlasništva upisano na drugu osobu, ili kuća uopće nije upisana u gruntovnicu. Naime, u tom drugom slučaju bilo bi moguće sklopiti ugovor o dosmrtnom uzdržavanju. Stoga pretpostavljamo da je riječ o tome da nekretnina glasi na drugu osobu. Vezano za ugovor o dosmrtnom uzdržavanju, isti je moguće sastaviti i solemnizirati (što je pretpostavka njegove valjanosti) ukoliko je ugovor o kupoprodaji nekretnine koja je predmet uzdržavanja valjan. Javni bilježnik ocjenjuje da li je ugovor valjan te da li udovoljava pretpostavkama za solemnizaciju. U tom slučaju kuća ne ulazi u ostavinsku masu i Vaš otac ne bi mogao tražiti nužni nasljedni dio. U slučaju da s bakom sastavite ugovor o darovanju, kojeg ne treba solemnizirati već samo ovjeriti potpis, Vaš otac bi mogao tražiti povrat tog dara u ostavinsku masu kako bi namirio svoj nužni nasljedni dio. Također, moguće je da baka sastavi oporuku te Vašeg oca isključi iz nasljednog dijela što je moguće: ako se on povredom neke zakonske ili moralne obveze koja proizlazi iz ­­nje­gova obite­­ljskog odnosa s ostavite­­ljem teže ogriješio prema njoj, ako je namjerno počinio neko teže kazneno djelo prema ­­njoj ili ­­njenom bračnom drugu, djetetu ili rodite­­lju, ako je počinio kazneno djelo protiv Republike Hrvatske ili vrijednosti zaštićenih međunarodnim pravom, ako se odao neradu ili nepoštenu životu. Ukoliko bi Vaš otac u ostavinskom postupku tvrdio da navedeni razlozi ne postoje, trebao bi pokrenuti parnicu i u njoj dokazivati da njegovo isključenje nije bilo opravdano. Preporučamo da sa bakom sklopite ugovor o dosmrtnom uzdržavanju i solemnizirate taj ugovor, ako je to moguće, a da baka za svaki slučaj sastavi i oporuku kojom isključuje Vašeg oca iz nužnog nasljednog dijela; naravno, pod uvjetom da postoji jedan od gore navedenih razloga. U oporuci je potrebno izričito navesti da ga isključuje iz nužnog nasljednog dijela kao i razlog tog isključenja. Nadalje, potrebno je pokrenuti i postupak upisa prava vlasništva Vaše bake, odnosno Vas na predmetnoj nekretnini. Savjetujemo Vam da, nakon što sa bakom sastavite ugovor o dosmrtnom uzdržavanju, Vi kao tužitelj pokrenete tužbu za utvrđenje i upis prava vlasništva na predmetnoj nekretnini. U navedenom postupku morate dokazati pravni slijed od osobe koja je upisana kao vlasnik do Vas. Ukoliko je Vaša baka posjednik predmetne nekretnine kroz duže vremensko razdoblje (ovisno o kvaliteti posjeda i o tome tko je upisan kao vlasnik nekretnine, no svakako duže od 10 godina), moguće je da stekne pravo vlasništva i na temelju dosjelosti, a ne samo kupoprodajnog ugovora (odnosno da pravo vlasništva steknete Vi kao njen slijednik a također i posjednik). Preporučamo da se radi sastava tužbe i vođenja postupka obratite ovlaštenoj osobi, obzirom da je riječ o složenim postupcima.

• Ukoliko želite prodati nekretninu koja se nalazi u Republici Hrvatskoj za vrijeme svog boravka u inozemstvu, trebali biste ovlastiti punomoćnika koji će za Vas provoditi sve radnje te Vas zastupati u svim potrebnim postupcima prilikom kupoprodaje. Savjetujem Vam da angažirate odvjetnika kojem ćete potpisati specijalnu punomoć te koji će za Vas na stručan i efikasan način napraviti ugovor o kupoprodaji, pregovarati s kupcem, sklopiti ugovor o kupoprodaju u Vaše ime i za Vaš račun, po potrebi primiti kupovninu umjesto Vas, te provesti sve ostale potrebne radnje. U specijalnoj punomoći se trebaju nabrojati ovlaštenja koja prenosite svom punomoćniku.
• U fazi sam sastavljanja predugovora o kupnji nekretnine, koja je u izgradnji te je planirani rok završenja konac 2008 godine. S prodavateljem je dogovorena dinamika isplate tako da će mu biti isplaćena polovica vrijednosti nekretnine prije samog podizanja kredita. U slučaju mog odustajanja, prodavatelju ostaje dogovorena kapara. Na koji način mogu zaštititi dana sredstva prije podizanja kredita u slučaju da prodavatelj odustane od prodaje nekretnine?

• Iz Vašeg pitanja zaključujem da Vam je teta potpisala punomoć, kojom Vas ovlašćuje na zastupanje te poduzimanje neophodnih radnji radi uknjižbe njenog suvlasničkog dijela nekretnine u zemljišne knjige. Navedena punomoć prestala je vrijediti smrću Vaše tete, te stoga doista nije valjana i temeljem nje ne možete prodati kuću. Također, punomoć nije i ne može se smatrati ugovorom o darovanju između Vas i Vaše tete. Bez obzira na obećanje Vaše tete da ćete moći zadržati novac dobiven od prodaje njenog suvlasničkog dijela, isto se ne može smatrati valjanim ugovorom o darovanju nekretnine. Takav ugovor, da bi bio valjan, mora biti sklopljen u pisanom obliku, a potpis darovatelja ovjeren od strane javnog bilježnika. Vi ste u ostavinskom postupku nakon smrti svoje tete, kao njena nećakinja, odnosno zakonska nasljednica u drugom nasljednom redu, imali priliku tražiti svoj nasljedni dio ostavine. Iz Vašeg pitanja nije vidljivo da li je ostavinski postupak bio proveden te tko je proglašen nasljednikom ostavine Vaše tetke. Tu biste činjenicu trebali provjeriti kod mjesno nadležnog općinskog suda. Ako je ostavinski postupak proveo nadležan sud u Republici Hrvatskoj temeljem Zakona o nasljeđivanju morao je, u slučaju da su nasljednici ostaviteljice bili nepoznati ili im je boravište bilo nepoznato, postaviti njima privremenog zastupnika te privremenog skrbnika ostavine te tako provesti ostavinski postupak.
• Ukoliko postupak nije proveden, svakako Vam savjetujemo da ga provedete jer tek nakon što dokažete da ste nasljednica ostaviteljice možete pravno raspolagati imovinom koju ste naslijedili. Ako je postupak proveden, a Vi niste za njega znali te se ne javljate kao nasljednica, imate pravo čak i nakon pravomoćnosti rješenja o nasljeđivanju svoje pravo na nasljeđivanje pokušati ostvariti u parnici.

Punomoć nažalost vrijedi samo do smrti osobe koja ju je izdala, te je danom smrti prodavatelja ista prestala. To znači da Vam prijašnji opunomoćenik ne smije potpisati aneks kupoprodajnog ugovora, odnosno da njegov potpis nema pravnog značenja. Međutim, aneks Vam valjano mogu potpisati nasljednici prodavatelja. Ako ne znate tko su nasljednici, potrebno je da na sudu nadležnom po mjestu prebivališta za prodavatelja zatražite uvid u ostavinski predmet. Ako je predmet okončan, iz spisa trebate ishoditi ovjerenu presliku rješenja o nasljeđivanju s klauzulom pravomoćnosti i sklopiti predmetni aneks s nasljednicima iza prodavatelja. Ako predmet još nije okončan, potrebno je pričekati njegovo dovršenje, jer bez pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju nećete moći dokazati legitimitet osoba koje su Vam potpisale aneks.