Svaki suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasničke zajednice i to mu pravo ne zastarijeva. Naravno, najjednostavniji način razvrgnuća je dobrovoljno razvrgnuće suvlasničke zajednice (u Vašem slučaju stana) i to zajedničkim sporazumom svih suvlasnika (Vas i Vašeg strica). U slučaju dobrovoljnog razvrgnuća suvlasnici zajednički odlučuju o načinu na koji će se suvlasnička zajednica razdijeliti. Ukoliko dobrovoljno razvrgnuće nije moguće, postoji mogućnost sudskog razvrgnuća suvlasničke zajednice. Radi se o izvanparničnom postupku koji može pokrenuti bilo koji suvlasnik, dakle u ovom slučaju možete pokrenuti postupak Vi ili Vaš stric. Pri odlučivanju o načinu razvrgnuća sud odlučuje na temelju zakona, a podredno je vezan zakonski mogućim dogovorom među strankama. Ukoliko takvog dogovora nema, tada će sud odrediti razvrgnuće prodajom stana na javnoj dražbi pri čemu se postignuti iznos novca dijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima. Iznimno, ukoliko jedan od suvlasnika učini vjerojatnim da za to postoji ozbiljan razlog, suvlasništvo se može razvrgnuti na način da jedan od suvlasnika isplati ostale. U tom slučaju jedan od suvlasnika postaje isključivi vlasnik cijele nekretnine, a drugi suvlasnik dobiva odgovarajući vrijednost u novcu. Ukoliko se odlučite za prodaju svog dijela stana, a ne za razvrgnuće suvlasništva, za prodaju Vaše polovice ne trebate uopće kontaktirati strica. Naime, suvlasnici samostalno raspolažu svojim suvlasničkim dijelovima i za takvo raspolaganje nije potrebno odobrenje ostalih suvlasnika. Praktično je pitanje da li ćete i za koju cijenu moći prodati samo pola stana, no pravno je takav posao moguć i valjan.

U slučaju da Vaša sestra podigne tužbu za razvrgnuće suvlasničke zajednice geometrijskom diobom, Vi možete istaknuti u postupku da će se takvom diobom znatno smanjiti vrijednost nekretnine radi čega predlažete da se kuća proda na javnoj dražbi, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće). U takvom postupku možete zatražiti i izvođenje dokaza putem ovlaštenog sudskog vještaka, kako biste poduprli svoju tvrdnju da će dioba znatno umanjiti vrijednost nekretnine. Nadalje, Vi možete tražiti i da se razvrgnuće provede na način da Vi isplatite sestru iz njenog dijela, za što morate dokazati da za to imate osobito ozbiljan razlog. Savjetujemo Vam da pokušate postići sporazum sa sestrom oko diobe nekretnine (možda da ona isplati Vas), obzirom da se na javnoj dražbi u pravilu postiže znatno niža cijena nekretnine nego da je sami prodate.

Ugovor o doživotnom uzdržavanja može se raskinuti na dva načina: sporazumno ili sudskim putem. Sporazumni raskid znači da obje strane potpisuju izjavu kojom raskidaju navedeni ugovor, a sudskim putem znači da jedna strana podiže tužbu pred sudom radi raskida navedenog ugovora. Raskidom ugovora na bilo koji način obje su strane oslobođene svojih ob­veza, osim obveze na naknadu štete. Ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala. Stoga, Vi nakon raskida ugovora imate pravo na povrat onoga što ste dali tijekom trajanja tog ugovora. Savjetujemo Vam da s ocem prvo pokušate postići dogovor te sporazumno raskinuti ugovor. U tom sporazumu navedite koliko Vam pripada za ono što ste dali tijekom trajanja tog ugovora i kako će Vam se to isplatiti. Preporučamo da pokušate objasniti ocu kako će mu sudski spor predstavljati dodatni trošak, koji se sporazumnim raskidom može izbjeći, te kako imate pravo na povrat onog što se dali za vrijeme trajanja ugovora. Ukoliko sporazum nije moguć, Vaš otac može sudskim putem tražiti raskid ugovora, a Vi onda, također sudskim putem, možete tražiti povrat onoga što se dali na ime izvršenja tog ugovora, sukladno gore navedenom.

Iz Vašeg pitanja pretpostavljam da ste u svojstvu suvlasnika koji ne želi razvrgnuće. Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje: Zakon), suvlasnik ima pravo zahtijevati razvrgnuće ako je moguće i dopušteno, i to mu pravo ne zastarijeva. Suvlasnik može zahtijevati razvrgnuće u bilo koje doba, osim kada bi to bilo na štetu ostalih, a može i tada ako se s obzirom na okolnosti ne bi moglo razumno očekivati da će se prilike uskoro tako izmijeniti da razvrgnuće ne bi bilo na štetu drugih suvlasnika. Ukoliko suvlasnici ne pristanu na sporazumno razvrgnuće, svaki suvlasnik može u izvanparničnom postupku tražiti da sud razvrgne takvu zajednicu. Sukladno zakonu, sud u takvom postupku nekretnine dijeli geometrijski, no ukoliko takva dioba nije moguća a da se znatno ne umanji vrijednost sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima. U konkretnom slučaju, dakle ukoliko na razvrgnuće ne pristaju svi suvlasnici, tj. Vi, svaki suvlasnik može tražiti da sud u izvanparničnom postupku provede razvrgnuće, a Vi u takvom postupku kao prigovor možete istaknuti da razvrgnuće ne može biti na štetu Vaših prava, te da bi se razvrgnućem smanjila vrijednost nekretnine. Vezano za takav prigovor, možete u izvanparničnom postupku razvrgnuća tražiti da se stvar proda na javnoj dražbi i novac podijeli sukladno suvlasničkim udjelima. U slučaju spora oko načina diobe, o istom odlučuje sud uzimajući u obzir mišljenje vještaka koje on ima dati po objektivnim kriterijima urednog gospodarstvenika. Ukoliko Vi i ostali suvlasnici namjeravate prodavati svoj dio, savjetujemo Vam da sporazumno razvrgnete suvlasničku zajednicu na način da (izvan suda) prodate nekretninu te podijelite novac sukladno omjerima koje imate u nekretnini, obzirom da se na javnoj dražbi u pravilu postiže niža cijena od tržišne vrijednosti nekretnine.

• Kako bi riješili situaciju u kojoj se nalazite te potencijalnom kupcu prodali nekretninu koja će biti u Vašem isključivom vlasništvu, etažiranje predmetne nekretnine je moguće, ali nije neophodno. Ukoliko drugi suvlasnik ne želi provesti postupak etažiranja niti potpisati diobni ugovor, Vama ostaje mogućnost razvrgnuća suvlasničke zajednice. Najjednostavniji put koji zahtjeva najmanje vremena i troškova jest razvrgnuće pismenim sporazumom. U takvom sporazumu s drugim suvlasnikom možete dogovorno urediti i način razvrgnuća suvlasničke zajednice. Postoji nekoliko načina razvrgnuća: (1) geometrijska dioba nekretnine, što znači da će svatko dobiti u vlasništvo ½ nekretnine koje je do sada bio suvlasnik, zatim (2) prodaja na javnoj dražbi (tzv. civilna dioba) gdje se dobiveni novac od prodaje dijeli između Vas razmjerno Vašim suvlasničkim dijelovima ili (3) razvrgnuće isplatom gdje jedan suvlasnik isplaćuje drugog. Troškove razvrgnuća snosite razmjerno svom suvlasničkom djelu osim ukoliko drugačije ne odredite spomenutim sporazumom. Možda biste mogli uvjeriti drugog suvlasnika na ovakvo razvrgnuće na način da veći dio troškova preuzmete na sebe. Nakon što potpišete sporazum trebat ćete od zemljišnoknjižnog suda zatražiti da otpiše katastarsku česticu u Vašem vlasništvu te za nju otvori i upiše ju u novi zemljišnoknjižni uložak. Obzirom da su obje kuće upisane na jednoj katastarskoj čestici, najprije ćete morati napraviti parcelaciju nekretnine, što znači angažirati geodetu koji će Vam izraditi geodetski elaborat na temelju kojeg ćete u katastru evidentirati dvije katastarske čestice, gdje je ranije bila samo jedna. Tek ćete sada moći zatražiti otpis katastarske čestice u Vašem vlasništvu.
• Ukoliko drugi suvlasnik neće pristati na sporazumno razvrgnuće suvlasničke zajednice, isto možete ostvariti putem suda u izvanparničnom postupku. Tada će sud pravomoćnom presudom razvrgnuti suvlasničku zajednicu na način da istu geometrijski podjeli ili ju proda na javnoj dražbi. Problem može nastati ukoliko drugi suvlasnik ospori veličinu suvlasničkih dijelova, tj. počne tvrditi da je njegov suvlasnički dio veći od ½. U tom će Vas slučaju sud uputiti na parnicu. Parnični postupak može trajati i do nekoliko godina te će predstavljati veliki izdatak za obje strane. Nakon što sud donese presudu morat ćete napraviti sve spomenute radnje nakon potpisivanja sporazuma o razvrgnuću suvlasničke zajednice. Iz tog Vam razloga savjetujem da pokušate sporazumom razvrgnuti suvlasničku zajednicu. Kako je riječ o složenom postupku, savjetujemo Vam da angažirate stručnu osobu.