• Iz Vašeg pitanja je vidljivo da ste propustili rok koji Vam je bio dan Zakonom o kupnji stanova namijenjenih za nadstojnike stambene zgrade (šest mjeseci od stupanja na snagu spomenutog zakona, odnosno 01. kolovoz 2006.godine). Pretpostavljam da u tom roku niste podnijeli ni zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana s pravom na plaćanje zaštićene najamnine sa svim suvlasnicima zgrade, odnosno sa predstavnikom suvlasnika. Ukoliko su navedene pretpostavke točne Vi ste, nažalost, prvog kolovoza 2006. godine izgubili pravni položaj najmoprimca. Iz toga proizlazi da ste izgubili pravo otkupiti predmetne zajedničke prostorije i nemate ih pravo iznajmljivati bez suglasnosti svih suvlasnika zgrade.
• Vaš stan mogli biste legalizirati samo da dogovorite sa svim suvlasnicima da se prilikom etažiranja Vaše prostorije odvoje kao posebna stambena jedinica u vlasništvu svih suvlasnika i da ih zatim otkupite od svih susjeda, razmjerno njihovim suvlasničkim udjelima, odnosno da Vam susjedi po mogućnosti bez naknade izdaju tabularne isprave na temelju kojih se možete uknjižiti kao vlasnici.
• Ukoliko je ugovorom kojeg su sklopili Vaši roditelji dozvoljena prenamjena i ulaganje u zajedničke prostorije, prilikom potencijalnog pokretanja postupka iseljavanja Vaši roditelji imaju pravo zahtijevati povrat onoga što su uložili, s time da je za sva Vaša potraživanja starija od 5 godina nastupila zastara.

• Prije svega, potrebno je istaknuti da se, sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem zgrada ili prostorija u tuđem vlasništvu, odnosno ulaganjem u njih, ne može steći pravo vlasništva nad tim dijelom, osim ukoliko vlasnik takve nekretnine (pretpostavljamo da je to Vaš otac) ne odredi drugačije.
• Iz navedenog proizlazi da na temelju dosadašnjih ulaganja ne možete postaviti zahtjev za stjecanje vlasništva, odnosno ne možete steći vlasništvo nad dijelom nekretnine u koju ste izvršili navedena ulaganja. Dakle, ne možete postati vlasnica tih dijelova nekretnine, već na temelju izvršenih ulaganja možete postaviti zahtjev za naknadu uloženih sredstava s naslova investiranja u adaptaciju i dogradnju stambenog prostora. O tom zahtjevu odlučivati će se u sudskom postupku pred nadležnim sudom, s time da je zastarni rok 5 godina, što znači da za sva ulaganja starija od 5 godina sud neće razmatrati. Napominjemo da morate moći dokazati koliki ste iznos novaca investirali i u što. Navedeno vrijedi i u slučaju da Vaš otac odluči otuđiti ovu nekretninu, kao i u slučaju da Vi i Vaš sin odlučite odseliti. Obzirom da je riječ o složenom i dugotrajnom postupku, u svakom slučaju preporučamo da se obratite stručnoj osobi radi pružanja pravne pomoći u navedenom predmetu.

• Solemnizacija ugovora je postupak potvrde ugovora kod javnog bilježnika koji provjerava da li ugovor odgovara propisanoj formi te objašnjava sudionicima u kreditu smisao i posljedice tog pravnog posla. U skladu s navedenim, veći iznos kredita kojeg Vi dižete nema nikakve veze s pravom prodavatelja da se naplati iz tog kredita i to samo za iznos kupoprodajne cijene. Nakon isplate prodavatelj ne snosi nikakvu odgovornost za daljnju otplatu kredita. U slučaju nemogućnosti otplate kredita, aktiviraju se sredstva osiguranja ustanovljena ugovorom o kreditu između Vas i banke, a uslijed čega, ovisno o navedenim uvjetima, može doći do prodaje predmetne nekretnine, što ništa ne utječe na prodavatelja, već samo na Vas kao kupca.Međutim, ako prodavatelj doista odbije sklapanje sporazuma o solemnizaciji i zasnivanje založnog prava, treba pregledati ugovor o kupoprodaji nekretnine i eventualno predugovor da se vidi što se i u kojim rokovima ugovorili i koja Vam prava eventualno stoje na raspolaganju. Ako ste ugovorili da ćete isplatiti ostatak cijene putem kredita, onda bi se prodavateljevo odbijanje da sklopi sporazum moglo tumačiti kao povreda ugovorenih obveza i imali biste pravo na naknadu time pretrpljene štete. Ovisno o ugovoru mogli biste i sudski tražiti sklapanje predmetnog sporazuma, no to bi nedvojbeno bio dugotrajni postupak. Slijedom svega navedenog, savjetujemo Vam da mirno riješite situaciju na način da od banke zatražite da Vama, odnosno prodavatelju, da usmenu ili pismenu potvrdu u kojoj će naznačiti da razlika kupoprodajne cijene i iznosa kredita ne utječe na prava i obveze prodavatelja, kao niti realizaciju samog kupoprodajnog ugovora.

Punomoć nažalost vrijedi samo do smrti osobe koja ju je izdala, te je danom smrti prodavatelja ista prestala. To znači da Vam prijašnji opunomoćenik ne smije potpisati aneks kupoprodajnog ugovora, odnosno da njegov potpis nema pravnog značenja. Međutim, aneks Vam valjano mogu potpisati nasljednici prodavatelja. Ako ne znate tko su nasljednici, potrebno je da na sudu nadležnom po mjestu prebivališta za prodavatelja zatražite uvid u ostavinski predmet. Ako je predmet okončan, iz spisa trebate ishoditi ovjerenu presliku rješenja o nasljeđivanju s klauzulom pravomoćnosti i sklopiti predmetni aneks s nasljednicima iza prodavatelja. Ako predmet još nije okončan, potrebno je pričekati njegovo dovršenje, jer bez pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju nećete moći dokazati legitimitet osoba koje su Vam potpisale aneks.