Svaki suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasničke zajednice i to mu pravo ne zastarijeva. Naravno, najjednostavniji način razvrgnuća je dobrovoljno razvrgnuće suvlasničke zajednice (u Vašem slučaju stana) i to zajedničkim sporazumom svih suvlasnika (Vas i Vašeg strica). U slučaju dobrovoljnog razvrgnuća suvlasnici zajednički odlučuju o načinu na koji će se suvlasnička zajednica razdijeliti. Ukoliko dobrovoljno razvrgnuće nije moguće, postoji mogućnost sudskog razvrgnuća suvlasničke zajednice. Radi se o izvanparničnom postupku koji može pokrenuti bilo koji suvlasnik, dakle u ovom slučaju možete pokrenuti postupak Vi ili Vaš stric. Pri odlučivanju o načinu razvrgnuća sud odlučuje na temelju zakona, a podredno je vezan zakonski mogućim dogovorom među strankama. Ukoliko takvog dogovora nema, tada će sud odrediti razvrgnuće prodajom stana na javnoj dražbi pri čemu se postignuti iznos novca dijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima. Iznimno, ukoliko jedan od suvlasnika učini vjerojatnim da za to postoji ozbiljan razlog, suvlasništvo se može razvrgnuti na način da jedan od suvlasnika isplati ostale. U tom slučaju jedan od suvlasnika postaje isključivi vlasnik cijele nekretnine, a drugi suvlasnik dobiva odgovarajući vrijednost u novcu. Ukoliko se odlučite za prodaju svog dijela stana, a ne za razvrgnuće suvlasništva, za prodaju Vaše polovice ne trebate uopće kontaktirati strica. Naime, suvlasnici samostalno raspolažu svojim suvlasničkim dijelovima i za takvo raspolaganje nije potrebno odobrenje ostalih suvlasnika. Praktično je pitanje da li ćete i za koju cijenu moći prodati samo pola stana, no pravno je takav posao moguć i valjan.

U slučaju da Vaša sestra podigne tužbu za razvrgnuće suvlasničke zajednice geometrijskom diobom, Vi možete istaknuti u postupku da će se takvom diobom znatno smanjiti vrijednost nekretnine radi čega predlažete da se kuća proda na javnoj dražbi, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće). U takvom postupku možete zatražiti i izvođenje dokaza putem ovlaštenog sudskog vještaka, kako biste poduprli svoju tvrdnju da će dioba znatno umanjiti vrijednost nekretnine. Nadalje, Vi možete tražiti i da se razvrgnuće provede na način da Vi isplatite sestru iz njenog dijela, za što morate dokazati da za to imate osobito ozbiljan razlog. Savjetujemo Vam da pokušate postići sporazum sa sestrom oko diobe nekretnine (možda da ona isplati Vas), obzirom da se na javnoj dražbi u pravilu postiže znatno niža cijena nekretnine nego da je sami prodate.

Prije svega, potrebno je provjeriti je li međuvlasničkim ugovorom regulirano vlasništvo tavanskog prostora odnosno podruma predmetne nekretnine na način je li susjed vlasnik tavana odnosno podruma. Ukoliko jest, ipak je dužan omogućiti Vama, a naravno i ostalim suvlasnicima, pristup radi održavanja zajedničkih antena kao i dimnjaka. Naime, svaki suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine dužan je dopustiti pristup u stan, odnosno prostoriju i njihovu uporabu, ako je to potrebno za održavanje zajedničkih dijelova nekretnine (dimnjaka i antena). Nadalje, ukoliko međuvlasničkim ugovorom nije određeno kako je tavan u vlasništvu određenog susjeda, svakom od suvlasnika pripada suvlasnički udio na tavanu, kao i na ostalim zajedničkim prostorijama. Veličina tog udjela ovisi o veličini posebnog dijela nekretnine (stana). S tim u vezi, redovito održavanje zajedničkih dijelova (tavana) i uređaja (antene) nekretnine smatra se poslom redovite uprave, a takve poslove vodi upravitelj i to na temelju odluke većine suvlasnika. Stoga Vam savjetujemo da održite sastanak suvlasnika te odredite način održavanja nekretnine. Ukoliko ta odluka ne bude poštovana, možete se obratiti sudu i tražiti da odredi rok u kojem se mora obaviti određeni posao (npr. pregled dimnjaka). Ukoliko sa susjedom koji je zagradio pristup na tavan nije moguće postići dogovor na gore opisani način, te pod uvjetom da on nije vlasnik tavana, predlažemo da pred nadležnim sudom podignete tužbu radi smetanja posjeda i tražite da taj susjed uspostavi prvobitno stanje tj. da ukloni ogradu. Posebno napominjemo kako su rokovi za podizanje takve tužbe izrazito kratki i iznose 30 dana od dana saznanja za učinjenu povredu, odnosno godinu dana od učinjene povrede. Ako su navedeni rokovi istekli, možete podići vlasničku tužbu te njome tražiti da Vam susjed vrati suvlasništvo nad tavanom; odnosno vlasničku tužbu radi prestanka uznemiravanja te njome tražiti prestanak uznemiravanja i uspostavu prvobitnog stanja. Predlažemo da se radi sastava tužbe obratite stručnoj osobi. Napominjemo kako bi bilo svrsishodno upozoriti susjeda da onemogućavanjem pregleda dimnjaka može ugroziti život i tijelo ostalih stanara, što predstavlja kazneno djelo, što je dodatni razlog radi kojeg je dužan dopustiti pregled dimnjaka.

Iz Vašeg pitanja proizlazi da predmetni stan nije kupljen za vrijeme trajanja braka slijedom čega ne predstavlja bračnu stečevinu. Štoviše, kako je vlasnik stana Vaš svekar, Vi nažalost nemate nikakvo pravo suvlasništva niti vlasništva nad stanom. Stoga prilikom eventualne brakorazvodne parnice ne možete tražiti polovicu stana na ime bračne stečevine. Međutim, obzirom da ste u predmetni stan vršili ulaganja, imate pravo tužbom tražiti povrat uloženog u posebnoj parnici. Povrat uloženog možete tražiti od Vašeg svekra ili od supruga, ako on naslijedi predmetnu nekretninu nakon smrti svog oca. U tom slučaju, morat ćete dokazati da ste izvršili takva ulaganja i to podignutim kreditima, izjavama svjedoka te računima za predmetne radove na kući. Napominjem da zahtjev za povrat uloženog zastarijeva za pet godina od izvršenih ulaganja.

U Vašem pitanju navodite da je Vaša majka uživatelj zemljišta i kuće te kasnije navodite da je Vama i Vašem bratu prepisala nekretninu. Temeljem toga pretpostavljam da Vam je majka darovala nekretninu u ½ suvlasničkog dijela te je istim darovnom ugovoru navedeno da se za nju osniva pravo doživotnog uživanja odnosno osobna služnost na nekretnini. Iz Vašeg pitanja nije do kraja jasno da li ste Vi i Vaš brat već upisani u zemljišne knjige kao suvlasnici nekretnine i da li Vaša majka ima pravo služnosti uživanja nekretnine i, ako ima, da li je predmetna služnost evidentirana. Za odgovore na to potrebno je napraviti uvid u zemljišne knjige i zbirku isprava te izvaditi novi zk izvadak iz kojeg ćete dobiti bolji uvid u činjenično i pravno stanje. Ako na nekretnini postoji služnost u korist Vaše majke, potencijalni kupac Vaše polovine nekretnine ili cijele nekretnine ako se riješi problem sa bratom, stječe nekretninu opterećenu pravom služnosti u korist Vaše majke. Takva služnost značajno smanjuje tržišnu vrijednost nekretnine. Ukoliko ne možete pronaći kupca koji bi kupio nekretninu pod tim uvjetima možete se pokušati dogovoriti sa majkom da se ona jednostrano odrekne služnosti osnovane u njezinu korist. U slučaju da ste Vi i Vaš brat upisani kao suvlasnici nekretnine sa pravne Vas strane ništa ne sprječava da prodate svoj idealni suvlasnički dio nekretnine te za to Vam nije potreban pristanak brata. Ukoliko ne možete pronaći kupca koji bi kupio samo Vaš idealni dio nekretnine, uvijek možete provesti etažiranje iste. Ukoliko Vaš brat ne želi provesti postupak etažiranja niti potpisati diobni ugovor, možete insistirati na razvrgnuću suvlasničke zajednice, o čemu se već pisalo u odgovorima na ranija pitanja. Bitno je naglasiti da, ako pokrenete sudski postupak za razvrgnuće suvlasničke zajednice, sud će dostaviti prijedlog i poziv na ročište diplomatskim putem u Francusku. Ako se Vašeg brata ne može pronaći u Francuskoj, nakon što o tome dobije potvrdu, postoji mogućnost da mu sud odredi privremenog zastupnika koji će onda voditi spor umjesto njega. Predlažem Vam da angažirate stručnu osobu koja će Vam nakon uvida u svu relevantnu dokumentaciju moći savjetovati rješavanje Vašeg problema.