Pravnik savjetuje!




Dragi korisnici,

ako imate problema ili nedoumica vezanih uz poslovanje nekretninama, pretražite našu arhivu pitanja i odgovora. Imate mogućnost upisa ključne
riječi u tražilicu ili pretragu po pojmu.

Nadamo se da ćete pronaći ono što tražite.

Najčešći problem koji se javlja prilikom kupovine nekretnine je nedostatak "čistih papira"...

Suvlasnik sam polovice stana od 41 m2 sa sestrom. Stan smo dobili od roditelja krajem 80-ih. Ugovorom o darovanju polovice stana, sestra mi je darovala njenu polovicu. Obzirom da osim polovice stana koju sam do tada imao u vlasništvu nemam nikakvu drugu nekretninu, a imam i četveročlanu obitelj, može li se to smatrati rješavanjem moga stambenog pitanja u smislu stjecanja prve nekretnine, i imam li u tom slučaju pravo na oslobađanje plaćanja poreza na promet nekretnina?
  • Ukoliko ste sa svojom sestrom, prilikom primitka nekretnine kao dara ili u vrijeme izgradnje nekretnine koja Vam je u ½ darovana, živjeli u gospodarskoj zajednici, odnosno zajednički stjecali prihode i imovinu te raspolagali prihodima i imovinom koja Vam je darovana, bit ćete oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretnina. Na ovo oslobođenje od plaćanja poreza imate pravo, ako zadovoljavate gore navedene uvjete, zbog svoje rodbinske veze sa darodavcem. Ukoliko sa sestrom niste živjeli u gospodarskoj zajednici morat ćete platiti porez na promet nekretnine u iznosu od pet posto vrijednosti ½ stana, koji Vam je sestra darovala.
  • Nažalost, nećete moći ostvariti niti oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina po osnovi rješavanja Vašeg stambenog pitanja. Pravo na takvo oslobođenje stječe se samo prilikom kupnje nekretnine (kuće ili stana) koja rješava Vaše stambeno pitanje te pod uvjetom da Vi i Vaša supruga i djeca u to vrijeme nemate u vlasništvu drugu nekretninu (stan ili kuću) koja zadovoljava Vaše stambene potrebe.
Nakon smrti roditelja koji su bili suvlasnici, podjela imovine odnosila se na mene, brata i sestru. Sestra je svoj dio ostavila meni i bratu. Pošto sam živjela u Njemačkoj i uz tzv. bratov i šogoričin nagovor pristala sam samo na "doživotno uživanje" na dijelu koji mi je po zakonu ostao iza smrti roditelja. Moram još reći da je dio koji je sestra ostavila meni i bratu također pripao bratu. Mene zanima koja su uopće moja prava u tzv. "doživotnom uživanju" i mogu li zatražiti povrat nužnog dijela koji mi je pripadao. Za sada nemam nikakvo pravo u kući mojih pokojnih roditelja jer su brat i njegova obitelj u potpunosti zauzeli prostor. Unaprijed zahvaljujem. Srdačan pozdrav!
  • Iz Vašeg pitanja vidljivo je da ste nakon smrti Vaših roditelja ostavinu naslijedili Vi, Vaša sestra i brat. Sestra je u ostavinskom postupku svoj dio ustupila Vama i Vašem bratu. Sada se postavlja pitanje da li ste se i Vi na ostavini odrekli nasljedstva odnosno ustupili svoj dio bratu ili ste, nakon što je rješenje o nasljeđivanju postalo pravomoćno, sklopili ugovor kojim darujete svoj suvlasnički dio bratu prilikom čega se za Vas osniva pravo osobne služnosti na predmetnoj nekretnini. Ako ste se odrekli nasljedstva u ostavinskom postupku, nemate više mogućnost tražiti natrag dio kojega ste se odrekli. Odricanje od nasljedstva je neopozivo i takvo odricanje možete pobijati ako ste bili u zabludi ili prevareni ili slično. No za postojanje uvjeta za pobijanje, kao i za eventualni protek rokova, upućujemo Vas da se obratite odvjetniku. Ako ste sklopili ugovore koje sam navela, time se odrekli svojeg suvlasništva nad nekretninom. Povrat nužnog dijela i u ovom slučaju ne možete tražiti, već eventualno možete pokušati osporavati valjanost tih ugovora pred sudom. O tome će Vas najbolje savjetovati odvjetnik nakon uvida u ugovor. Nadalje, iz Vašeg pitanja nije jasno o kakvom se pravu osobne služnosti radi, da li se radi o pravu na plodouživanje, uporabe ili stanovanja. Na temelju tog stvarnog prava imate se pravo na određeni način služiti predmetnom nekretninom, ovisno o kojoj se osobnoj služnosti radi. Pravo osobne služnosti trebate upisati u zemljišne knjige, a ukoliko Vam brat i njegova obitelj ne želi omogućiti uživanje tog prava trebali biste podnijeti tužbu pred nadležnim sudom. S obzirom da se iz Vašeg pitanja ne vidi o kakvom se pravu osobne služnosti radi, ni da li ste se ugovorom odrekli svojeg suvlasništva nad predmetnom nekretninom ili ste to napravili u ostavinskom postupku, predlažem da se obratite odvjetniku koji će napraviti uvid u postojeću dokumentaciju te Vas zastupati u daljnjim postupcima.
Već nekoliko godina imamo veliki problem u gruntovnici jer se moji susjedi i ja ne možemo uknjižiti kao gruntovni vlasnici diobnim ugovorom. Ugovor je sklopljen između nas (3 kuće s više vlasnika) i Komercijalne banke koja je uknjižena na (ne znamo kako) dijelovima iza naših kuća koje mi i naši roditelji prije nas, koristimo kao dijelove svojih dvorišta već više od 40-ak godina. U diobnom ugovoru, Komercijalna banka potpisuje da nam te dijelove daje bez ikakvih obaveza i potraživanja. Ovjerom takvog ugovora kod javnog bilježnika, porezna uprava nam razrezuje porez na nekretninu što smo i platili. Kad je takav ugovor iz katastra otišao u gruntovnicu službenim putem, uz elaborat, dobivamo negativno rješenje s obrazloženjem da nam fali osnova stjecanja vlasništva. Kako je onda razrezan porez? U kontaktu s Komercijalnom bankom, a na prijedlog našeg odvjetnika predlažemo kupoprodajni ugovor za 1 kunu. Banka to odbija jer kaže da s obzirom na stečaj ne mogu samo tako prepuštati imovinu kao što su prethodno potpisali. Imamo li osnova za tužbu po pitanju prethodno potpisanog dobnog ugovora i s osnova tkzv. dosjelosti s obzirom da bi istu mogli dokazivati jedino svjedocima? Problem je nastao, također, kad je jedna susjeda iz diobnog ugovora odlučila prodati svoju kuću i platiti Komercijalnoj banci dio po nekoj njima dogovorenoj cijeni. Novi susjed, kupac njene kuće, s obzirom da mu se žuri zbog gradnje izdvojio se elaboratom, priložio isti diobni ugovor, kupoprodajni ugovorom prijašnje vlasnice i Komercijalna banke i svoj kupoprodajni ugovor i prijašnjom vlasnicom i također dobije negativan odgovor da diobni ugovor nije u skladu s ostalim dokumentima i da se ne može uknjižiti. Ako se odlučimo mi ostali susjedi na zajedničku tužbu koliko to ima smisla i koliko bi to trajalo?
  • Pokušat ću Vam odgovoriti na temelju činjenica koje mogu iščitati iz Vašeg pitanja, koje je inače dosta nejasno i manjka mu podataka. Pretpostavljam da ste Vi i Vaši susjedi uknjiženi nad predmetnim nekretninama kao suvlasnici te su sve nekretnine upisane u jedan zemljišnoknjižni uložak. Komercijalna banka uknjižena je nad dijelom nekretnine koju Vi posjedujete zajedno sa susjedima, no niste naveli u kojem je svojstvu banka uknjižena (kao vlasnik ili kao nositelj nekog drugog stvarnog prava). Također postavlja se pitanje da li je banka jedan od suvlasnika upisana u isti zk. uložak kao i Vi ili je vlasnik nekretnine, čiji ste suposjednik, upisana u drugi zk. uložak. Ukoliko je banka uknjižena kao vlasnik proizlazi da je nekretnina čiji je knjižni vlasnik banka zk. čest. uknjižena u drugi zk. uložak od Vas i ostalih suvlasnika te sa Vama nije mogla sklopiti valjani diobni ugovor (nije suvlasnik iste nekretnine kao i Vi). Pravni temelj na temelju kojeg je banka uknjižena možete saznati uvidom u zbirku isprava na gruntovnici. Nadalje, sa bankom ste sklopili diobni ugovor u kojem Vam banka daje dijelove svoje nekretnine bez ikakvih potraživanja. Postavlja se pitanje da li Vam je banka darovala nekretninu tj. da li su odredbe kojima se specificira darovanje dio potpisanog diobnog ugovora. Iz odgovora zemljišno knjižnog odjela može se zaključiti da nije, tj. da ugovor o darovanju nije sklopljen. Bez uvida u diobni ugovor i rješenje zemljišno knjižnog odjela teško je reći iz kojeg Vam je razloga odbijen upis u zemljišne knjige i koji je nedostatak kojeg treba ukloniti. Kako bi riješili navedeni problem predlažemo da se obratite odvjetniku koji bi detaljno proučio dokumentaciju i pretpostavljamo napisao aneks diobnog ugovora na način da zadovoljava uvjete za razvrgnuće suvlasničke zajednice i u upis vlasništva u zemljišne knjige. Ukoliko banka ne želi sklopiti aneks takvog ugovora možete ju zajedno sa ostalim suvlasnicima tužiti na sklapanje aneksa ugovora ili na utvrđivanje vlasništva nekretnine na temelju ranije sklopljenog diobnog ugovora. Sudski postupak na temelju navedenih tužbi može trajati više godina. Kakvu biste tužbu točno trebali podnijeti može Vam reći, i u Vaše ime provoditi postupak, odvjetnik nakon uvida u cjelokupnu dokumentaciju.
  • Također ostaje Vam mogućnost tražiti razvrgnuće suvlasničke zajednice putem suda u kojem slučaju sud može odlučiti o načinu razvrgnuća. Kako se radi o nekretnini, sud će vjerojatno geometrijski podijeliti nekretninu ili će odrediti civilno razvrgnuće (prodaja nekretnine na javnoj dražbi te podjela vrijednosti nekretnine na osnovi veličine suvlasničkih dijelova). Razvrgnućem suvlasničke zajednice i banka dobiva dio vrijednosti nekretnine odnosno postaje vlasnik dijela nekretnine. Nadalje, na osnovi dosjelosti možete steći vlasništvo nad nekretninom ukoliko ste samostalni i pošten posjednik nekretnine dvadeset godina. To znači da niste smjeli imati saznanja o tuđem vlasništvu nekretnine za cijelo to vrijeme. Na žalost bez više podataka ne mogu Vam odgovoriti da li ste zajedno sa ostalim suvlasnicima stekli vlasništvo predmetne nekretnine (kada je banka uknjižena u zk. knjige, od kada Vi imate ta saznanja itd.). Konačno, ističemo da ako imate već odvjetnika u ovom postupku, trebate sa njime o svemu razgovarati, jer je on stručna osoba koja ima uvid u sve podatke, dok se ovdje odgovori mogu dati na generalnoj razini.
Prošle godine sam naslijedila etažu kuće s okućnicom u kojoj su moj djed i treća osoba bili u vlasništvu 50:50. Pokojnik je s trećom osobom prije 3 godine sačinio diobni ugovor o podjeli okućnice-zemljišta koji u je u zemljišno-knjižnom uredu odbijen prije njegove smrti jer je na cjelokupnoj imovini 3.osobe bila hipoteka. Ja sam u zemljišne knjige upisana kao novi vlasnik. Zanima me hoće li taj ugovor moći biti uknjižen bez moga znanja kada se skine hipoteka ili ja mogu uvjetovati novu podjelu? Također me zanima može li 3. osoba, i pod kojim uvjetima, nadograđivati na svom djelu nekretnine i zemljišta? Unaprijed Vam zahvaljujem na odgovoru!
  • Pretpostavljamo da ste Vi i treća osoba uknjiženi kao suvlasnici svaki na jednu polovinu kuće. Obzirom da Vaš djed više nije upisan kao vlasnik dijela nekretnine, te ste Vi na temelju nasljedstva stupili na njegovo mjesto, treća osoba ne može provesti ugovor o diobi nekretnine koji je sklopila s pokojnikom, već može samo s Vama sklopiti novi ugovor o diobi predmetne nekretnine.
  • Nadalje, potrebno je istaknuti da se dioba nekretnine može provesti i na druge načine, npr. etažiranjem i razvrgnućem suvlasničke zajednice (vidi ranija pitanja iz ove rubrike).
  • U svezi nadogradnje dijela nekretnine, ako nekretnina nije etažirana, suvlasnik ne može sam graditi na svom dijelu nekretnine, već mu treba dozvola ostalih suvlasnika. Isto vrijedi i za veće zahvate na nekretnini. Mogućnosti gradnje ovise o određenim uvjetima koji su propisani Zakonom o gradnji i GUP-om, te je bez podataka o nekretnini nemoguće dati odgovor o uvjetima (nado)gradnje.
Suvlasnica sam 1/2 dijela kuće s bivšim suprugom. On je pokrenuo razvrgnuće suvlasništva i želi da se kuća proda na javnoj dražbi. Ja sam protiv toga jer smatram da bi me to oštetilo i da on želi otkupiti kuću po znatno manjoj tržišnoj vrijednosti. Kuća se sastoji od 2 zgrade: stambene i poslovne. Sudski vještak je procijenio vrijednost na 167.000,00 eura i naveo da geometrijska dioba nije moguća. Predložila sam prodaju putem agencije ili isplatu ali on to odbija. Onda sam zatražila fizičku podjelu na način da meni pripadne jedna, a njemu druga zgrada iako mi to baš ne odgovara. Što mi vi savjetujete?
  • Prije svega, niste naveli koji je način sudskog razvrgnuća predložio Vaš bivši suprug. Naime, postoji geometrijska dioba, civilna dioba i dioba isplatom. Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kad razvrgnuće provodi sud, vezan je u prvom redu zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka.
  • Prije svega, sud obično nekretnine dijeli geometrijski. Obzirom u Vašem slučaju takva dioba nije moguća, posebno u slučaju kada bi se istom diobom znatno umanjila vrijednost nekretnine, sud može odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće). Također, Vi možete tražiti i razvrgnuće isplatom ukoliko učinite vjerojatnim da za to postoji ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da Vama pripadne stvar u cijelosti, a da bivšem suprugu isplatite vrijednost njegovog dijela u roku koji će sud odrediti prema okolnostima.
  • Nadalje, obzirom da se radi o razvrgnuću suvlasništva na nekoliko stvari istodobno, Vi možete predložiti da se umjesto da se dijeli svaka pojedina zgrada, Vama pripadne jedna, a Vašem bivšem suprugu druga zgrada. Svoj prijedlog, naravno, morate učiniti opravdanim (umanjenje vrijednosti u slučaju civilne diobe, poslovne potrebe, nemogućnost diobe isplatom..).
  • Nadalje, ukoliko zgrada koja pripadne Vama ima veću vrijednost od zgrade koja pripadne Vašem suprugu, dužni ste mu nadoplatiti razliku u vrijednosti i obratno.
  • Na kraju, postoji mogućnost da umjesto diobe nekretnine, uspostavite na istoj etažno vlasništvo, te će se u tom slučaju takva Vaša odluka ocijeniti kao odluka o načinu razvrgnuća, slijedom čega će se primijeniti pravila o razvrgnuću.
  • Savjetujemo Vam da ponovno pokušate dogovoriti s mužem podjelu te sklopiti ugovor o diobi nekretnine, kako biste izbjegli nepotrebne sudske troškove. Ukoliko to nije moguće, odabir ovisi o Vašim mogućnostima da isplatite svog bivšeg supruga, ili da on isplati Vas (u slučaju diobe isplatom ili da Vi ili on dobije vrjedniju zgradu). Ukoliko nemate sredstava za isplatu, preostaje Vam dioba uspostavom etažnog vlasništva (pri čemu također postoje određeni troškovi etažiranja), ili civilna dioba (gdje će cijela nekretnina biti prodana, te ćete dobiti pola iznosa prodajne cijene).
<<Početna<Prethodna123456Sljedeća>Posljednja>>
 
Pretražite arhivu pitanja
 
broj rezultata: 27
Prikaži sve odgovore
 
Pretraga po pojmu