Iz Vašeg pitanja ne proizlazi da li ste Vi predmetni stan kupili/dobili ili ste bili samo u najmu istog, te tko je upisan kao vlasnik tog stana (da li je to još uvijek upisano kao društveno vlasništvo ili je u privatnom vlasništvu). U slučaju da ste stan kupili (dakle da niste samo u najmu tog stana), imate Više načina kako pokrenuti postupak za uknjižbu Vašeg prava vlasništva. S tim u vezi, u slučaju da posjedujete predmetni stan duže od 10 godina ( u slučaju da je kao vlasnik upisana privatna osoba ili trgovačko društvo), odnosno 20 godina (u slučaju da je upisano kao društveno vlasništvo) možete podići tužbu za stjecanje prava vlasništva putem dosjelosti. Rok od kada dosjelost teče je od 1991.g. ukoliko je ta nekretnina bila upisana kao društveno vlasništvo, iz čega proizlazi da bi takvu tužbu bilo moguće podići tek 2011.g. Također, možete pokrenuti zk ispravni postupak u kojem ćete dokazivati svoje pravo vlasništva. U slučaju da ste u najmu tog stana, ne možete se uknjižiti kao vlasnici, jer najam ne predstavlja pravni posao na temelju kojega se prenosi pravo vlasništva. Stoga je potrebno provjeriti mogućnost da isti otkupi od upisanog vlasnika. U svakom slučaju, savjetujemo Vam da se obratite stručnoj osobi koja će provjeriti dokumentaciju i zemljišnoknjižno stanje predmetne nekretnine, te Vas potom uputiti u odgovarajući postupak.

Vezano za prvi dio Vašeg pitanja, u slučaju da Vi više od dvadeset godina posjedujete predmetno zemljište i to kao zakoniti, istiniti i pošteni posjednici, ovlašteni ste podići tužbu za stjecanje prava vlasništva temeljem dosjelosti. Posebno ističemo kako se taj rok od dvadeset godina računa tek od 1991.g. i to iz razloga što je riječ o nekretnini koja je do 1991.g. bila u društvenom vlasništvu, što znači da takvu tužbu možete podići tek 2011.g. Tuženi u takvoj parnici će biti osobe koje su upisane kao vlasnici u zemljišnim knjigama. Također, drugi put za stjecanje prava vlasništva jest da pokrenete zk ispravni postupak i u njemu dokazujete da predmetno zemljište nije trebalo niti ući u ostavinu iza osobe od koje je Vaš djed kupio zemljište, a obzirom da je isto bilo izvanknjižno vlasništva Vašeg djeda. U svakom slučaju, savjetujemo Vam da prikupite što više svjedoka koji će potvrditi da ste Vi u posjedu od 1969.g., kada je Vaš djed kupio predmetno zemljište te da se radi pokretanja takvog postupka svakako obratite ovlaštenoj osobi. Vezano za drugo pitanje, pretpostavljamo da je u zk ulošku kuća upisana kao zk tijelo I, a zemljište na kojem je izgrađena kao zk tijelo II (kao općenarodna imovina). Obzirom da je riječ o građevinskom zemljištu, vlasnik toga zemljišta je sada jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb, ako se nekretnina nalazi na području Grada Zagreba. Vi možete u jedinici lokalne uprave nabaviti uvjerenje da zemljište služi redovitoj uporabi zgrade. Napominjemo da će Vam takvo uvjerenje izdati samo ukoliko za kuću imate građevinsku dozvolu, ili ako je kuća sagrađena prije veljače 1968.g. i nakon te godine ništa nije bilo nadograđivano. Na temelju takvog uvjerenja, možete pokušati pregovarati s jedinicom lokalne samouprave da Vam prepusti to zemljište. Nadalje, u slučaju da Vam jedinica lokalne samouprave ne prepusti izvansudskim putem to zemljište, možete podići tužbu za stjecanje prava vlasništva temeljem dosjelosti kako je gore navedeno, dakle 2011.g. a tuženi će u ovom slučaju biti jedinica lokalne samouprave. Posebno napominjemo kako je potrebno da se kao tužitelji (i u pregovorima) uključe svi suvlasnici kuće, te traže stjecanje prava vlasništva nad zemljištem u omjerima u kojima su isti vlasnici kuće.

Kako bih Vam dali precizan odgovor na postavljeno pitanje trebala bih napraviti uvid u predmetni ugovor temeljem kojeg je Vaša majka stekla status zaštićenog najmoprimca. Napominjem da se status zaštićenog najmoprimca može steći na temelju nekoliko različitih pravnih temelja. Bitno je napomenuti da čl. 38. Zakona o najmu stanova određuje da u slučaju smrti najmodavca njegova prava i dužnosti prelaze na osobu navedenu u ugovoru o najmu. Iz Vašeg pitanja proizlazi da u ugovoru nije navedeno Vaše ime. Jedina mogućnost koja Vama stoji na raspolaganju je da, za vrijeme života Vaše majke, pokušate sklopiti aneks predmetnog ugovora kojim ćete i Vi biti određeni kao najmoprimac. Kako biste to eventualno uspjeli trebali biste se najprije prijaviti na adresu predmetnog stana. Ipak, moram Vas upozoriti da mogućnost sklapanja takvog aneksa ovisi o pravnom temelju na kojem je Vaša majka stekla status zaštićenog najmoprimca (bivši nositelj stanarskog prava, osoba slabijeg imovnog stanja ili neki drugi pravni temelj). Također je bitno napomenuti da se sa aneksom ugovora o najmu stana mora složiti najmodavac odnosno vlasnik stana, koji mora potpisati predmetni aneks. Bez takvog aneksa Vi ne možete "naslijediti" stanarsko pravo Vaše majke. Sklapanjem takvog aneksa imat ćete pravo nakon smrti majke, u roku od 60 dana, zatražiti da najmodavac sklopi ugovor o najmu stana sa vama kao zaštićenim najmoprimcem. Tada će najmodavac imati zakonsku obavezu to učiniti i time Vama priznati status zaštićenog najmoprimca.

Iz Vašeg pitanja proizlazi da ste stan kupili u zgradi koja je izgrađena prije stupanja na snagu Zakona o prostornom uređenju i gradnji (01.10.2007. g.). Naime, ovim Zakonom određeno je da se nekretnina ne može upisati u katastar, pa tako niti u zemljišne knjige, bez prilaganja uporabne dozvole, dok je po ranijim propisima bilo moguće upisati nekretninu bez uporabne dozvole, s time da se u zemljišnim knjigama zabilježi da nije priložena uporabna dozvola. Pretpostavljam da je upravo tako u vašem slučaju. Ishođenje uporabne dozvole dužnost je investitora ili osobe koja je na temelju valjanoga pravnog posla ili nasljeđivanjem stekla od investitora pravo vlasništva. Iz navedenog proizlazi da nije isključivo na investitoru da ishodi uporabnu dozvolu, već ako on to nije učinio, isto je dužnost novih vlasnika. Međutim, moguće je da u Vašem kupoprodajnom ugovoru postoji odredba kojom je investitor na sebe preuzeo navedenu obvezu. Stoga, za odgovor na Vaša oba pitanja potrebno je pregledati kupoprodajni ugovor. U odnosu na investitora, nemate drugi temelj za utuženje osim eventualne ugovorne obveze. U odnosu na prodavatelja, to također ovisi o odredbama ugovora, no moguće je i da postoje neke dodatne obveze ili obećanja prodavatelja (reklama u kojoj je navedena i uporabna dozvola, obećanje u predugovoru i sl.). U svakom slučaju savjetujem da se obratite stručnoj osobi radi pregleda Vaše dokumentacije.

Prije svega, potrebno je utvrditi tko je upisan kao vlasnik predmetnog stana u zemljišnim knjigama, te kakav je odnos između Vašeg poslodavca i te osobe (na kojem je temelju društvo bilo ovlašteno raspolagati tim stanom). Navedeno je potrebno obzirom da Vaš poslodavac nije uknjižio svoje pravo vlasništva u zemljišnim knjigama te ne postoji pravni slijed između osobe koja je upisana kao vlasnik i Vas. Ukoliko postoji valjani pravni slijed između osobe koja je upisana kao vlasnik i trg. društva, možete s tvrtkom sklopiti ugovor o kupoprodaji tog stana, te uknjižiti svoje pravo vlasništva. Međutim, iz Vašeg pitanja proizlazilo bi da neće biti moguće utvrditi pravni slijed između uknjiženog vlasnika i Vašeg poslodavca jer navedeni stan nije bio obuhvaćen pretvorbom. U tom slučaju primjenjuje se čl. 47. Zakona o privatizaciji koji određuje da dionice, udjeli, stvari i prava koji nisu procijenjeni u vrijednosti društvenog kapitala pravne osobe na temelju Zakona o pretvorbi, prenose se Hrvatskom Fondu za privatizaciju, ako ne postoje razlozi za obnovu postupka, odnosno ako prijenos ne utječe na postojeću tehnološku cjelinu. Stoga će biti potrebno da se obratite Hrvatskom Fondu za privatizaciju. Vjerojatno će biti potrebno da Fond prvo provjeri svu dokumentaciju i utvrdi da li je doista navedeni stan njegovo vlasništvu. Tek tada ćete moći pokrenuti pregovore radi kupnje stana. Nadalje, ukoliko ste zakonit, istinit i pošten posjednik, te udovoljavate drugim uvjetima koje predviđa Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, nakon određenog broja godina vlasništvo nekretnine možete steći putem dosjelosti. Predlažemo Vam da se obratite stručnoj osobi koja će pregledati dokumentaciju kojom raspolažete i uputiti Vas na daljnje postupanje.