Pravnik savjetuje!




Dragi korisnici,

ako imate problema ili nedoumica vezanih uz poslovanje nekretninama, pretražite našu arhivu pitanja i odgovora. Imate mogućnost upisa ključne
riječi u tražilicu ili pretragu po pojmu.

Nadamo se da ćete pronaći ono što tražite.

Najčešći problem koji se javlja prilikom kupovine nekretnine je nedostatak "čistih papira"...

Kupio sam stan u roh-bau fazi. Nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, nisam se odmah uknjižio u zemljišnim knjigama jer još nije bilo provedeno etažiranje. Nakon etažiranja, stan je glasio na prodavatelja koji je ujedno bio i investitor, ali uz zabilježbu da nekretnina nema uporabnu dozvolu. Ishodio sam uknjižbu svog vlasništva jer mi je prodavatelj dao tabularnu izjavu, ali se više ništa ne događa po pitanju uporabne dozvole. Moje pitanje je mogu li tužiti prodavatelja zbog toga što stan nema uporabnu dozvolu (dakle da mi pravni temelj utuženja bude ugovor o kupoprodaji) ili mogu tužiti investitora (kao što sam napisao investitor je ujedno i prodavatelj, ali me zanima postoji li mogućnost utuženja investitora zbog neishođenja uporabne dozvole bez obzira na kupoprodajni ugovor, dakle da imam neki drugi temelj utuženja i koji bi to bio?.).
Iz Vašeg pitanja proizlazi da ste stan kupili u zgradi koja je izgrađena prije stupanja na snagu Zakona o prostornom uređenju i gradnji (01.10.2007. g.). Naime, ovim Zakonom određeno je da se nekretnina ne može upisati u katastar, pa tako niti u zemljišne knjige, bez prilaganja uporabne dozvole, dok je po ranijim propisima bilo moguće upisati nekretninu bez uporabne dozvole, s time da se u zemljišnim knjigama zabilježi da nije priložena uporabna dozvola. Pretpostavljam da je upravo tako u vašem slučaju. Ishođenje uporabne dozvole dužnost je investitora ili osobe koja je na temelju valjanoga pravnog posla ili nasljeđivanjem stekla od investitora pravo vlasništva. Iz navedenog proizlazi da nije isključivo na investitoru da ishodi uporabnu dozvolu, već ako on to nije učinio, isto je dužnost novih vlasnika. Međutim, moguće je da u Vašem kupoprodajnom ugovoru postoji odredba kojom je investitor na sebe preuzeo navedenu obvezu. Stoga, za odgovor na Vaša oba pitanja potrebno je pregledati kupoprodajni ugovor. U odnosu na investitora, nemate drugi temelj za utuženje osim eventualne ugovorne obveze. U odnosu na prodavatelja, to također ovisi o odredbama ugovora, no moguće je i da postoje neke dodatne obveze ili obećanja prodavatelja (reklama u kojoj je navedena i uporabna dozvola, obećanje u predugovoru i sl.). U svakom slučaju savjetujem da se obratite stručnoj osobi radi pregleda Vaše dokumentacije.
U siječnju sam sklopila kupoprodajni ugovor za stan u gradnji od velike i poznate tvrtke. Krajem ožujka stan je isplaćen u cijelosti. Tražila sam tabularnu izjavu, a u tvrtki se pozivaju na prošlogodišnji zakon po kojem mi ne mogu dati tabularnu izjavu dok zgrada ne bude gotova i dobije uporabnu dozvolu. Rok za useljenje je listopad 2008., teoretski, do tada moj stan može biti prodan nekoliko puta. Umjesto tabularne izjave dobila sam bijednu potvrdu o uplati (kao da račun nije sam po sebi potvrda o uplati). Zanima me imam li zakonsko pravo na tabularnu izjavu i na koji način je mogu zatražiti?
  • Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole je postupak koji je dužan pokrenuti investitor ili osoba koja je na temelju valjanoga pravnog posla ili nasljeđivanjem stekla od investitora pravo vlasništva. Isti se podnosi nadležnom upravnom tijelu županije ili grada nadležnog za poslove prostornog uređenja i gradnje na području gdje se nalazi građevina. Činjenica da nekretnina ima ili nema uporabnu dozvolu ne utječe na valjanost pravnog posla kupoprodaje niti na obavezu prodavatelja da Vama, kao kupcu, izda tabularnu ispravu. Vi, kao kupac, imate pravo da Vam prodavatelj izda tabularnu ispravu za uknjižbu nad predmetnom nekretninom. Izdavanje iste možete, ukoliko Vam ju prodavatelj nije voljan dobrovoljno izdati, tražiti u parnici. Drugim riječima, ovlašteni ste pokrenuti parnicu tužbom za izdavanje tabularne isprave.
  • Investitori često iz praktičnih razloga čekaju sa izdavanjem tabularne isprave do provedbe etažnog elaborata u zemljišnim knjigama. Ako Vam tek tada izdaju tabularnu ispravu, ona zamjenjuje anekse ugovora o kupoprodaji nekretnine koje biste inače trebali sklapati radi točne oznake stana kojeg ste kupili. To je i u vašem interesu jer su manji troškovi, no ako Vas brine mogućnost otuđenja nekretnine, onda svakako zatražite tabularnu izjavu, iako ćete je kasnije možda morati mijenjati.
  • Ukoliko je postupak za upis građevine u zemljišne knjige započeo do stupanja na snagu novog Zakona o prostornom uređenju i gradnji, primjenjivat će se odredba starog zakona te će se građevina moći uknjižiti u zemljišne knjige i bez uporabne dozvole uz zabilježbu da ista nije priložena. Ukoliko je postupak pokrenut nakon stupanja na snagu novog zakona, za upis u zemljišne knjige bit će potrebno priložiti uporabnu dozvolu, ali to ni u kom slučaju ne utječe na obavezu investitora tj. prodavatelja da Vam već sada izda tabularnu ispravu.
Nakon smrti oca, naslijedila sam nekretninu koja nema građevinsku i uporabnu dozvolu. Nekretnina je nadogradnja na postojećem objektu, ali izmijenjena. Ishodovala se lokacijska dozvola 1998. g. po postojećim uvjetima za gradnju. Naravno, trebalo je dostaviti zahtjev za građevinsku dozvolu u roku od dvije godine od datuma rješenja lokacijske. Iz neodređenih razloga nije se to učinilo, ali i uvjeti za gradnju promijenili su se 2001. g. što znači da se po rješenju za lokacijsku od 1998. g. ne može raditi građevinska dozvola. U objektu se obavlja obrt, najam soba za turizam. Dozvola za kategorizaciju je ishodovana u vrijeme kad se predmetu nisu morali prilagati dokumenti o potpunoj legalizaciji zgrade. Nitko do sada nije sa strane zakona pregledavao dokumentaciju. Otac je bio najmodavac osobi koja je vodila obrt. Ja bih sada bila novi vlasnik zgrade i trebala bih napraviti novi ugovor s osobom koja će nastaviti obrt. Mogu li se uknjižiti na taj objekt ako on nema navedene dozvole? Može li se napraviti novi ugovor o najmu?
  • Prvo biste trebali napraviti uvid u zemljišne knjige kako biste provjerili je li predmetna nekretnina upisana odnosno je li zemljište upisano u zemljišne knjige, te tko je uknjižen kao vlasnik istog. Najbolje je da izvadite novi izvadak iz zemljišnih knjiga iz kojeg možete vidjeti je li Vaš otac upisan kao vlasnik nekretnine, te provjeriti odgovara li opis nekretnine iz popisnog lista zk izvatka stvarnoj izgrađenosti iste.
  • Ako vaš otac nije upisan kao knjižni vlasnik nekretnine, trebali biste pokrenuti postupak uknjižbe odnosno podnijeti zahtjev za uknjižbom Vas kao vlasnice nekretnine na temelju pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju. Vezano uz građevinu koja je izgrađena na predmetnom zemljištu, potrebno je napomenuti nekoliko stvari. Lokacijska dozvola koja Vam je 1998.g. izdana, prestala je važiti dvije godine od pravomoćnosti izdavanja ukoliko za to vrijeme niste podnijeli zahtjev za izdavanje građevinske dozvole. Po propisima koji su sada na snazi, ako predmetna građevina ima građevinsku površinu manju od 400 m2 lokacijska dozvola se ne izdaje. Obzirom da je predmetna građevina izgrađena bez rješenja o uvjetima građenja, odnosno građevne dozvole, te na temelju lokacijske dozvole koja je prestala važiti, trebate ishoditi rješenje o izvedenom stanju odnosno potvrdu o izvedenom stanju. Uputno je da u katastru nekretnina evidentirate nastale promjene izgrađenosti na temelju rješenja i potvrde o izvedenom stanju koje će katastar po službenoj dužnosti prijavnim listom proslijediti te evidentirati u zemljišnim knjigama. Na temelju rješenja o izvedenom stanju moći ćete upisati građevinu i u zemljišne knjige. Kao vlasnica nekretnine ovlašteni ste sklopiti novi ugovor o zakupu poslovnog prostora bez obzira na to je li nekretnina uopće upisana u zemljišne knjige i bez obzira na to jeste li knjižni ili vanknjižni vlasnik. Kako biste dobili konkretan odgovor s detaljnim uputama, savjetujem Vam da angažirate stručnu osobu koja će napraviti uvid u cjelokupnu dokumentaciju, te Vam savjetovati daljnje djelovanje.
Iz obrta smo napravili stambenu zgradu s više stanova i htjeli smo se baviti turizmom. Dobili smo uvjerenje o uporabi i ostaje kategorizacija. Ali tada neugodna informacija da se ne možemo u stambenoj zgradi baviti iznajmljivanjem apartmana jer to nije poslovni objekt. Zanima me što je potrebno za prenamjenu stambenog u poslovni prostor i je li to mukotrpan posao kao ganjanje lokacijske-građevinske i uporabne dozvole. Za uvjerenje o uporabi gledaju vanjske gabarite i ako je to u redu dobivaš uvjerenje, ali me zanima što gledaju kod prenamjene novog stambenog prostora u stambeno poslovni (npr. septička jama, unutrašnje pregrade koje su napravljene mimo glavnog projekta radi povećanja smještajnog kapaciteta, primjeren broj parkirališta u odnosu na povećanje smještajnih kapaciteta). Moram napomenuti da u obrtnici imamo registrirano bavljenje turizmom, ali su nam savjetovali u uredu za gospodarstvo da nikako ne idemo u prenamjenu pa nam ništa drugo ne preostaje nego prodati to što imamo ili zatvoriti obrt. Mi smo stariji ljudi koji se bave obrtom već 20 godina i htjeli smo da nam to donese lakši način života tj. manje rada u staroj djelatnosti, a više se posvetiti turizmu. Kuća je etažirana, upisana u gruntovnicu na ime vlasnika obrta, ali je vlasnik u sustavu PDV-a. Unaprijed hvala!
  • Kako biste se bavili iznajmljivanjem predmetne nekretnine morali biste pokrenuti postupak za prenamjenu iste iz stambenog u poslovni prostor odnosno u stambeno-poslovni prostor, u slučaju da namjeravate tamo i dalje živjeti. Za to Vam je potrebna potvrda županijskog ureda nadležnog za izdavanje građevinskih dozvola, koja potvrđuje da je temeljem prostornog plana moguće izvršiti prenamjenu stambenog objekta u poslovni objekt određene vrste. Kako bi se taj posao odradio na odgovarajući način, trebali biste angažirati geodeta koji će izraditi geodetski elaborat te na temelju prijavnog lista evidentirati način uporabe katastarske čestice u katastarskom operatu. Kada se u katastar nekretnina evidentira nastala promjena, katastar po službenoj dužnosti šalje prijavni list u zemljišne knjige u kojima se ta promjena isto evidentira. Postupak prenamjene traje određeno vrijeme, ali ukoliko angažirate stručnu osobu taj će Vam postupak biti znatno olakšan i pojednostavljen. Činjenica da je kuća etažirana i upisana u gruntovnicu te je vlasnik cijele nekretnine jedna osoba ide u prilog olakšavanju postupka prenamjene prostora. Bez uvida u cjelokupnu dokumentaciju ne mogu komentirati razlog iz kojeg su Vam u uredu za gospodarstvo savjetovali da ne idete u prenamjenu predmetne nekretnine. Postoji niz razloga – možda takva namjena nije predviđena u prostornom planu ili nešto drugo. Savjetujem Vam da angažirate stručnu osobu koja će napraviti uvid u cjelokupnu dokumentaciju na temelju koje će Vam moći savjetovati da li da krenete u postupak prenamjene nekretnine, odnosno da li je to za konkretno područje moguće.
Suprug je kupio na kredit stan prije 6 godina i sada razmišljamo da kredit otplatimo do kraja i prodamo stan. Problem je što investitor nije ishodio uporabnu dozvolu, a ima dosta nedostataka na zgradi i mi stanari nismo u mogućnosti to napraviti. Zanima me postoji li mogućnost da se stan proda?
  • Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole je postupak koji je dužan pokrenuti investitor ili osoba koja je na temelju valjanoga pravnog posla ili nasljeđivanjem stekla od investitora pravo vlasništva. Isti se podnosi nadležnom upravnom tijelu županije ili grada nadležno za poslove prostornog uređenja i gradnje na području gdje se nalazi građevina. Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole može biti odbijen ukoliko je građevina izgrađena bez građevne dozvole, odnosno lokacijske dozvole, ako su tijekom gradnje učinjene izmjene i dopune na građevini za koje nije ishođena izmjena ili dopuna građevne dozvole, odnosno nije ishođena nova lokacijska dozvola, ako se u ostavljenom roku ne uklone nedostaci koji bitno utječu na bitne zahtjeve za građevinu tome slično. Bez obzira hoćete li Vi, zajedno s ostalim vlasnicima stanova, ili sam investitor podnijeti spomenuti zahtjev, investitor će u postupku izdavanja dozvole i dalje imati zakonom propisane obveze koje ne može izbjeći. On će morati osigurati i dati na uvid određenu dokumentaciju nadležnim tijelima, kao što je isprava o sukladnosti, odnosno dokaza kvalitete dijela građevine. Također je bitno napomenuti da ukoliko su tehničkim pregledom utvrđeni nedostaci koje je potrebno ukloniti, a ti nedostaci ne utječu na bitne zahtjeve za građevinu, uporabna dozvola se može izdati te se određuje rok u kojem se uočeni nedostaci moraju ukloniti. Stoga bi svakako bilo uputno da pokrenete postupak ishođenja uporabne dozvole, te u njega uključite investitora. Činjenica da nekretnina ima ili nema uporabnu dozvolu ne utječe na valjanost pravnog posla kupoprodaje, već eventualno na njegovu tržišnu vrijednost. Vi stan možete prodati, a kako bi to lakše učinili predlažem Vam da se upišete u zemljišne knjige kao vlasnik istog, ako već niste.
12Sljedeća>Posljednja>>
 
Pretražite arhivu pitanja
 
broj rezultata: 9
Prikaži sve odgovore
 
Pretraga po pojmu