Iz Vašeg pitanja proizlazi da ste stan kupili u zgradi koja je izgrađena prije stupanja na snagu Zakona o prostornom uređenju i gradnji (01.10.2007. g.). Naime, ovim Zakonom određeno je da se nekretnina ne može upisati u katastar, pa tako niti u zemljišne knjige, bez prilaganja uporabne dozvole, dok je po ranijim propisima bilo moguće upisati nekretninu bez uporabne dozvole, s time da se u zemljišnim knjigama zabilježi da nije priložena uporabna dozvola. Pretpostavljam da je upravo tako u vašem slučaju. Ishođenje uporabne dozvole dužnost je investitora ili osobe koja je na temelju valjanoga pravnog posla ili nasljeđivanjem stekla od investitora pravo vlasništva. Iz navedenog proizlazi da nije isključivo na investitoru da ishodi uporabnu dozvolu, već ako on to nije učinio, isto je dužnost novih vlasnika. Međutim, moguće je da u Vašem kupoprodajnom ugovoru postoji odredba kojom je investitor na sebe preuzeo navedenu obvezu. Stoga, za odgovor na Vaša oba pitanja potrebno je pregledati kupoprodajni ugovor. U odnosu na investitora, nemate drugi temelj za utuženje osim eventualne ugovorne obveze. U odnosu na prodavatelja, to također ovisi o odredbama ugovora, no moguće je i da postoje neke dodatne obveze ili obećanja prodavatelja (reklama u kojoj je navedena i uporabna dozvola, obećanje u predugovoru i sl.). U svakom slučaju savjetujem da se obratite stručnoj osobi radi pregleda Vaše dokumentacije.

• Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole je postupak koji je dužan pokrenuti investitor ili osoba koja je na temelju valjanoga pravnog posla ili nasljeđivanjem stekla od investitora pravo vlasništva. Isti se podnosi nadležnom upravnom tijelu županije ili grada nadležnog za poslove prostornog uređenja i gradnje na području gdje se nalazi građevina. Činjenica da nekretnina ima ili nema uporabnu dozvolu ne utječe na valjanost pravnog posla kupoprodaje niti na obavezu prodavatelja da Vama, kao kupcu, izda tabularnu ispravu. Vi, kao kupac, imate pravo da Vam prodavatelj izda tabularnu ispravu za uknjižbu nad predmetnom nekretninom. Izdavanje iste možete, ukoliko Vam ju prodavatelj nije voljan dobrovoljno izdati, tražiti u parnici. Drugim riječima, ovlašteni ste pokrenuti parnicu tužbom za izdavanje tabularne isprave.
• Investitori često iz praktičnih razloga čekaju sa izdavanjem tabularne isprave do provedbe etažnog elaborata u zemljišnim knjigama. Ako Vam tek tada izdaju tabularnu ispravu, ona zamjenjuje anekse ugovora o kupoprodaji nekretnine koje biste inače trebali sklapati radi točne oznake stana kojeg ste kupili. To je i u vašem interesu jer su manji troškovi, no ako Vas brine mogućnost otuđenja nekretnine, onda svakako zatražite tabularnu izjavu, iako ćete je kasnije možda morati mijenjati.
• Ukoliko je postupak za upis građevine u zemljišne knjige započeo do stupanja na snagu novog Zakona o prostornom uređenju i gradnji, primjenjivat će se odredba starog zakona te će se građevina moći uknjižiti u zemljišne knjige i bez uporabne dozvole uz zabilježbu da ista nije priložena. Ukoliko je postupak pokrenut nakon stupanja na snagu novog zakona, za upis u zemljišne knjige bit će potrebno priložiti uporabnu dozvolu, ali to ni u kom slučaju ne utječe na obavezu investitora tj. prodavatelja da Vam već sada izda tabularnu ispravu.

• Prvo biste trebali napraviti uvid u zemljišne knjige kako biste provjerili je li predmetna nekretnina upisana odnosno je li zemljište upisano u zemljišne knjige, te tko je uknjižen kao vlasnik istog. Najbolje je da izvadite novi izvadak iz zemljišnih knjiga iz kojeg možete vidjeti je li Vaš otac upisan kao vlasnik nekretnine, te provjeriti odgovara li opis nekretnine iz popisnog lista zk izvatka stvarnoj izgrađenosti iste.
• Ako vaš otac nije upisan kao knjižni vlasnik nekretnine, trebali biste pokrenuti postupak uknjižbe odnosno podnijeti zahtjev za uknjižbom Vas kao vlasnice nekretnine na temelju pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju. Vezano uz građevinu koja je izgrađena na predmetnom zemljištu, potrebno je napomenuti nekoliko stvari. Lokacijska dozvola koja Vam je 1998.g. izdana, prestala je važiti dvije godine od pravomoćnosti izdavanja ukoliko za to vrijeme niste podnijeli zahtjev za izdavanje građevinske dozvole. Po propisima koji su sada na snazi, ako predmetna građevina ima građevinsku površinu manju od 400 m2 lokacijska dozvola se ne izdaje. Obzirom da je predmetna građevina izgrađena bez rješenja o uvjetima građenja, odnosno građevne dozvole, te na temelju lokacijske dozvole koja je prestala važiti, trebate ishoditi rješenje o izvedenom stanju odnosno potvrdu o izvedenom stanju. Uputno je da u katastru nekretnina evidentirate nastale promjene izgrađenosti na temelju rješenja i potvrde o izvedenom stanju koje će katastar po službenoj dužnosti prijavnim listom proslijediti te evidentirati u zemljišnim knjigama. Na temelju rješenja o izvedenom stanju moći ćete upisati građevinu i u zemljišne knjige. Kao vlasnica nekretnine ovlašteni ste sklopiti novi ugovor o zakupu poslovnog prostora bez obzira na to je li nekretnina uopće upisana u zemljišne knjige i bez obzira na to jeste li knjižni ili vanknjižni vlasnik. Kako biste dobili konkretan odgovor s detaljnim uputama, savjetujem Vam da angažirate stručnu osobu koja će napraviti uvid u cjelokupnu dokumentaciju, te Vam savjetovati daljnje djelovanje.

• Kako biste se bavili iznajmljivanjem predmetne nekretnine morali biste pokrenuti postupak za prenamjenu iste iz stambenog u poslovni prostor odnosno u stambeno-poslovni prostor, u slučaju da namjeravate tamo i dalje živjeti. Za to Vam je potrebna potvrda županijskog ureda nadležnog za izdavanje građevinskih dozvola, koja potvrđuje da je temeljem prostornog plana moguće izvršiti prenamjenu stambenog objekta u poslovni objekt određene vrste. Kako bi se taj posao odradio na odgovarajući način, trebali biste angažirati geodeta koji će izraditi geodetski elaborat te na temelju prijavnog lista evidentirati način uporabe katastarske čestice u katastarskom operatu. Kada se u katastar nekretnina evidentira nastala promjena, katastar po službenoj dužnosti šalje prijavni list u zemljišne knjige u kojima se ta promjena isto evidentira. Postupak prenamjene traje određeno vrijeme, ali ukoliko angažirate stručnu osobu taj će Vam postupak biti znatno olakšan i pojednostavljen. Činjenica da je kuća etažirana i upisana u gruntovnicu te je vlasnik cijele nekretnine jedna osoba ide u prilog olakšavanju postupka prenamjene prostora. Bez uvida u cjelokupnu dokumentaciju ne mogu komentirati razlog iz kojeg su Vam u uredu za gospodarstvo savjetovali da ne idete u prenamjenu predmetne nekretnine. Postoji niz razloga – možda takva namjena nije predviđena u prostornom planu ili nešto drugo. Savjetujem Vam da angažirate stručnu osobu koja će napraviti uvid u cjelokupnu dokumentaciju na temelju koje će Vam moći savjetovati da li da krenete u postupak prenamjene nekretnine, odnosno da li je to za konkretno područje moguće.

• Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole je postupak koji je dužan pokrenuti investitor ili osoba koja je na temelju valjanoga pravnog posla ili nasljeđivanjem stekla od investitora pravo vlasništva. Isti se podnosi nadležnom upravnom tijelu županije ili grada nadležno za poslove prostornog uređenja i gradnje na području gdje se nalazi građevina. Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole može biti odbijen ukoliko je građevina izgrađena bez građevne dozvole, odnosno lokacijske dozvole, ako su tijekom gradnje učinjene izmjene i dopune na građevini za koje nije ishođena izmjena ili dopuna građevne dozvole, odnosno nije ishođena nova lokacijska dozvola, ako se u ostavljenom roku ne uklone nedostaci koji bitno utječu na bitne zahtjeve za građevinu tome slično. Bez obzira hoćete li Vi, zajedno s ostalim vlasnicima stanova, ili sam investitor podnijeti spomenuti zahtjev, investitor će u postupku izdavanja dozvole i dalje imati zakonom propisane obveze koje ne može izbjeći. On će morati osigurati i dati na uvid određenu dokumentaciju nadležnim tijelima, kao što je isprava o sukladnosti, odnosno dokaza kvalitete dijela građevine. Također je bitno napomenuti da ukoliko su tehničkim pregledom utvrđeni nedostaci koje je potrebno ukloniti, a ti nedostaci ne utječu na bitne zahtjeve za građevinu, uporabna dozvola se može izdati te se određuje rok u kojem se uočeni nedostaci moraju ukloniti. Stoga bi svakako bilo uputno da pokrenete postupak ishođenja uporabne dozvole, te u njega uključite investitora. Činjenica da nekretnina ima ili nema uporabnu dozvolu ne utječe na valjanost pravnog posla kupoprodaje, već eventualno na njegovu tržišnu vrijednost. Vi stan možete prodati, a kako bi to lakše učinili predlažem Vam da se upišete u zemljišne knjige kao vlasnik istog, ako već niste.