• Sukladno Izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima od 17.07.2006. godine (NN 79/06) (dalje Zakon), vlasništvo posebnog dijela ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina, a tu potvrdu može zamijeniti i uporabna dozvola. Dakle, uporabna dozvola se ne podrazumijeva pod upisom etažnog elaborata, no potrebno je imati ili uporabnu dozvolu ili potvrdu nadležnog tijela da su stanovi samostalne uporabne jedinice, jer se bez toga ne može provesti etažiranje. Većina investitora zbog jednostavnosti ishoduje odmah uporabnu dozvolu, no to ne mora biti tako.
• Prodavatelj i po samom Zakonu o gradnji ima zakonsku obvezu ishoditi uporabnu dozvolu, no zbog Vaše zaštite predložili bismo Vam i da tu odredbu stavite u ugovor i da ugovorite neki rok do kojega je to dužan ishoditi, kao i penale za slučaj da ju ne ishodi

Investitor je dužan ishoditi izmjenu i/ili dopunu građevinske dozvole ako tijekom građenja namjerava na građevini učiniti izmjene kojima se mijenja usklađenost građevine s utvrđenim lokacijskim uvjetima. Ako se izmjenama ne mijenja usklađenost građevine s utvrđenim lokacijskim uvjetima, dovoljna je izmjena i/ili dopuna glavnog projekta koji je sastavni dio građevinske dozvole, kojeg potvrđuje tijelo koje je izdalo građevinsku dozvolu. Nadalje, ukoliko je prilikom gradnje došlo do promjena koje ne zadiru u osnovni volumen kuće (dakle vanjske dimenzije su ostale iste, a unutarnji raspored se promijenio) onda investitor obično nakon završetka gradnje od nadležnog tijela traži promjenu građevinske dozvole, a ukoliko je dodan kat, potrebno je tražiti novu građevinsku dozvolu. Iz Vašeg bi pitanja proizlazilo da je potrebna samo izmjena ili dopuna građevinske dozvole, no možda čak ni to, ovisno o utvrđenim lokacijskim uvjetima. Nemojte se zadovoljiti samo riječju gradske uprave da se stanovi neće legalizirati, nego provjerite o kojim bi promjenama ovdje bilo riječi i jesu li one moguće. Ako ne bi bile moguće, sve što možete je tražiti naknadu štete od odgovornih, prvenstveno investitora. Naime, iz navedenog, kao i odredaba kupoprodajnog ugovora, proizlazi odgovornost investitora za nastalu situaciju, obzirom da prodavatelj (sukladno odredbama obveznog prava) snosi odgovornost za nedostatke stvari. Stoga ga možete tužiti da Vam nadoknadi svu štetu koju ste pretrpjeli, kao i da Vam nadoknadi smanjenu vrijednost. Nadalje, potrebno je napomenuti da Zakon o gradnji predviđa mogućnost izricanja novčane kazne investitoru koji gradi protivno građevinskoj dozvoli, a nije ishodio izmjenu ili dopunu građevinske dozvole, te stoga investitora možete prijaviti nadležnom Ministarstvu koje vodi prekršajne postupke. Također, u Vašem slučaju odgovorna je i osoba koja je izradila elaborat etažiranja, obzirom da isti mora biti u skladu s građevinskom dozvolom. Osim te osobe, odgovorno je i nadležno tijelo graditeljstva koje mora ovjeriti etažni elaborat prije slanja na provedu u gruntovnicu, a koje je o neslaganju s građevinskom dozvolom bilo dužno obavijestiti građevinsku inspekciju. Stoga bi ovdje i eventualni zahtjev za naknadu štete uperen protiv osobe koja je izradila elaborat i protiv Republike Hrvatske bio osnovan. Također, moguće je podnijeti zahtjev za kontrolu, temeljem kojeg se provodi upravni nadzor ureda koji je izdao građevinsku dozvolu, te se, u slučaju nezakonitog izdavanja iste, u disciplinskom postupku utvrđuje odgovornost referenata, protiv kojih je moguće i pokretanje sudskog postupka. Što se tiče gruntovnice i činjenice da ista nije zabilježila "višak" stanova, ističemo da gruntovnica ne provjerava slažu li se elaborat i građevinska dozvola, već samo provodi ovjereni elaborat, te bilježi je li za građevinu priložena građevinska dozvola ili ne. Činjenicu ima li pojedini stan unutar takve građevine dozvolu nećete moći utvrditi samo uvidom u vlasnički list, već uvidom u sam projekt.

Sukladno odredbama Zakona o gradnji, izgrađena građevina smije se početi koristiti, tj. staviti u pogon nakon što tijelo graditeljstva izda dozvolu za njezinu uporabu - uporabnu dozvolu. Ishodovanje uporabne dozvole je zakonska obveza investitora, a člankom 179. Zakona o gradnji čak je propisano da će se novčanom kaznom u iznosu od 25.000,00 kuna kazniti za prekršaj pravna osoba u svojstvu investitora, ako koristi građevinu ili njezin dio bez uporabne dozvole. Međutim, kao što ste primijetili, nema nikakve kazne ako se nekretnina bez uporabne dozvole proda prije korištenja, te tako zapravo kupci počnu koristiti nekretninu bez uporabne dozvole. Upravo zbog toga što je to čest slučaj u praksi, Zakonom o gradnji je propisano da zahtjev za izdavanje uporabne dozvole investitor ili osoba koja je na temelju valjanoga pravnog posla stekla od investitora pravo vlasništva podnosi nadležnom državnom tijelu koje je izdalo građevnu, odnosno lokacijsku dozvolu za gradnju građevine. Dakle, moguće je da Vi i Vaši susjedi zajednički podnesete zahtjev za izdavanjem uporabne dozvole nadležnom tijelu (ako je nekretnina u Zagrebu, to je Gradski ured za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, izgradnju Grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet). Zahtjevu za izdavanje uporabne dozvole se prilaže prilično opsežna dokumentacija, koju ćete trebati dobiti od investitora. Popis dokumentacije možete pronaći na Internetu, na stranicama Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva, ili izravno od nadležnog tijela, od kojeg možete dobiti i propisani obrazac za podnošenje zahtjeva. Nadležno tijelo zatim osniva povjerenstvo koje obavlja tehnički pregled i na temelju njegovog mišljenja, a nakon pregleda odobrene tehničke dokumentacije i izvedenog stanja, sastavlja zapisnik. U slučaju da je građevina izvedena po odobrenoj dokumentaciji, tj. građevinskoj dozvoli, i ako je povjerenstvo koje je obavilo tehnički pregled građevine dalo mišljenje da se ista može koristiti, nadležno tijelo izdaje uporabnu dozvolu u roku od 30 dana od obavljenog tehničkog pregleda. Kada se ishodi uporabna dozvola, gruntovnica briše teret da nekretnina nema uporabno dozvolu.

U dosadašnjoj praksi uporabna dozvola nije bila bitan faktor prodaje nekretnine, jer ista nije bila nužna za upis nekretnine u zemljišne knjige. Promjenu uvodi Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i stvarnim pravima (NN 79/06), koji uvjetuje uporabnu dozvolu kao nužnu pretpostavku za upis nekretnine u zemljišne knjige. Navedeni propis stupio je na snagu u lipnju 2006. godine, no odredbe o uporabnim dozvolama u primjeni su od 01.01.2007. godine.
Naime, od 01.01.2007. godine nekretnine bez uporabne dozvole neće se moći upisati u zemljišne knjige, što znači da će biti teže regulirati vlasništvo nad takvim nekretninama. Konkretno za Vas to znači da ćete teže dokazivati svoje vlasništvo nad takvom nekretninom, teže ćete njome raspolagati, nećete ju moći dati u zalog za bankovni kredit, a značajno će izgubiti i na tržišnoj vrijednosti.
Međutim, sukladno općim pravnim načelima, nije moguća retroaktivna primjena zakona, te će sve zgrade i stanovi koji nemaju uporabnu dozvolu, a upisani su u zemljišne knjige prije stupanja navedenog zakona na snagu, i dalje ostati upisane u zemljišne knjige sa zabilježbom da nemaju uporabnu dozvolu.
Zahtjev za uporabnu dozvolu podnosi investitor odnosno vlasnik nekretnine, a isti također mogu podnijeti svi vlasnici i suvlasnici koji nisu pitanje uporabne dozvole uredili s investitorom odnosno prodavateljem nekretnine.