Poštovani, Iz Vašeg pitanja se ne mogu jasno razaznati činjenice potrebne za precizan odgovor. Rješenje Vaše situacije ponajprije ovisi o tome tko je bio, odnosno tko jest upisan u zemljišnim knjigama kao korisnik društvenog vlasništva. Ukoliko je KUD upisan kao korisnik, tada je potrebno podnijeti zahtjev za brisanje društvenog vlasništva i za upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama u ime KUD-a. Ukoliko Vam je nekretnina oduzeta, odnosno nacionalizirana za vrijeme Jugoslavije, tada ste trebali podnijeti zahtjev nadležnom Županijskom uredu radi povrata, odnosno naknade oduzete imovine, no ti rokovi su istekli 31. lipnja 1997.g. Tu valja preporučiti još jedno moguće rješenje. Iako su istekli rokovi za povrat imovine koja je nacionalizirana za vrijeme Jugoslavije, još uvijek Vam preostaje mogućnost stjecanja prava vlasništva dosjelošću. Naime, kada netko koristi i ima u posjedu nekretninu dulje od 20 godina, tada tužbom može zahtijevati da se utvrdi pravo vlasništva u korist takve osobe. Međutim, zakonom je određeno da se u vrijeme dospjelosti imovine koja je bila u društvenom vlasništvu na dan 8. listopada 1991.g. (Dan nezavisnosti) ne računa vrijeme posjedovanja prije toga datuma. Jednostavnijim rječnikom, da bi mogli steći takvu nekretninu dosjelošću, morate čekati 20 godina od dana 8. listopada 1991.g., odnosno do najmanje 8. listopada 2011.g. kada najranije možete podnijeti tužbu radi utvrđenja prava vlasništva dosjelošću. Obzirom da je vrlo teško dati precizan i kvalitetan odgovor bez konkretne dokumentacije i uvida u zemljišne knjige, savjetujem Vam da se obratite odvjetniku kako bi se najkvalitetnije razriješili vlasnički odnosi Vašeg KUD-a.

Kada se zasniva založno pravo na nekretnini (hipoteka) tada takva hipoteka prati nekretninu bez obzira na to tko je njezin vlasnik. Upravo je zbog toga hipoteka dobro sredstvo osiguranja za banke – jer jamči banci da u svakom slučaju može prodati nekretninu i namiriti se iz novca dobivenog prodajom. Nekretnina na kojoj postoji hipoteka može se čak i prodavati, dijeliti, etažirati, i sl., ali će hipoteka ostati na nekretnini dok se ne isplati dug koji je osiguran hipotekom. Prema tome, bez obzira što ste proveli etažiranje nekretnine, hipoteka je ostala na cjelokupnoj nekretnini (jer je tijekom upisa hipoteke u zemljišne knjige postojala samo jedna „cijela“ nekretnina pa je hipoteka i zasnovana na cijeloj nekretnini). Drugim riječima, Vi ne možete odrediti da se hipoteka prenese na stan Vašeg zeta jer do isplate kredita hipoteka ostaje na cijeloj nekretnini. Napominjem da Vam još uvijek ostaje mogućnost dogovora sa zetom i s bankom u čije je ime upisana hipoteka, gdje bi se možda moglo dogovoriti brisanje hipoteke na cijeloj nekretnini i zasnivanje nove hipoteke na stanu Vašeg zeta. Takav dogovor ne predstavlja mogućnost posebno propisanu zakonom, već ovisi isključivo o dobroj volji banke koja je odobrila kredit i osnovala hipoteku. Kada bi Vaš zet prestao plaćati kredit i kada bi banka „aktivirala“ hipoteku na način da pokrene ovrhu na nekretnini, Vi biste u svakom slučaju mogli kupiti nekretninu u sudskom (ovršnom) postupku. Na taj način bi zatvorili dug Vašeg zeta prema banci i ujedno u potpunosti postali vlasnik cjelokupne nekretnine, naravno bez hipoteke.

Kako je sporazum između Vas i supruga sklopljen još 1996. godine, primjenjuju se odredbe tada važećeg Zakona o braku i porodičnim odnosima. Prema tom propisu, bračni drugovi su mogli sporazumno raspolagati zajedničkom imovinom. Bračni drugovi su čak mogli odrediti da pojedinom bračnom drugu pripadnu pojedine stvari ili prava iz zajedničke imovine i to za vrijeme trajanja bračne zajednice (kao i nakon prestanka). Napominjem da je sporazum o takvoj diobi nekretnine bilo potrebno sklopili u pisanom obliku. Dakle, ukoliko ste sklopili sporazum sa suprugom u pisanom obliku, takav je sporazum valjan. Potpisivanjem takvog sporazuma, navedena nekretnina više nije dio zajedničke imovine (odnosno bračne stečevine, terminologijom danas važećeg Obiteljskog zakona) već je vaša vlastita imovina.

Vezano za mogućnost prijavljivanja (i kažnjavanja) žene Vašeg pokojnog oca, činjenica da Vas ona nije prijavila nije niti kazneno djelo niti prekršaj; odnosno ne postoji mogućnosti izricanja neke kazne. Nadalje, obzirom da ste se prijavili kao stranka u ostavinskom postupku, savjetujemo Vam da pri tijelu koje vodi postupak prvo napravite uvid u spis kako bi ustanovili da li je već bilo koje ročište, te ukoliko je bilo-koje je nekretnine i pokretnine te ostalu imovinu žena Vašeg pok. oca prijavila u ostavinu, kao i tko se sve od nasljednika prijavio, da li je Vaš otac ostavio oporuku i koga je imenovao kao nasljednika. Tijelo koje vodi postupak dužno je pozvati Vas na sva ročišta koja će se održati te Vam dostaviti rješenje o nasljeđivanju. Savjetujemo Vam da na katastru područja na kojem je Vaš otac imao prebivalište (ili nekog drugog područja gdje sumnjate da je imao nekretnine), provjerite da li je neka nekretnina upisano kao njegovo vlasništvo. Ukoliko jest, na temelju podataka iz katastra zatražite vlasničke listove za nekretnine i dostavite ih tijelu koje vodi ostavinski postupak. Vezano za mogućnost da Vam žena Vašeg pok. oca zataji neke podatke, moguće je da zataji račun u banci, no onda ne može s njega podizati novac, ukoliko joj Vaš pok. otac nije potpisao punomoć. Isto vrijedi i za braniteljske udjele, a ukoliko su ti udjeli već prodani, nažalost neće ući u ostavinu, osim ako se novac od prodaje nalazi na računu kako je gore navedeno. Također, moguće je da ona zataji postojanje neke druge imovine, no u tom slučaju neće moći zakonito njome raspolagati u pravnom prometu (tj. prodati je), dakle, u njenom je interesu da prijavi postojanje takve imovine. U slučaju da Vaš otac nije ostavio oporuku, imovinu nasljeđujete na jednake dijelove zajedno s njegovom ženom i drugom djecom, ukoliko takva postoje. U slučaju da je Vaš otac oporučno ostavio cjelokupnu imovinu svojoj ženi, Vi možete tražiti nužni nasljedni dio, a taj dio iznosi ½ dijela koji Vam pripada po zakonu (kako je gore navedeno). U slučaju da je Vaš otac darovao svojoj ženi cjelokupnu imovinu, Vi na raspravi možete tražiti vraćanje dara u ostavinu kako bi bio namiren Vaš nužni nasljedni dio. Moguće je i da je Vaš pok. otac sa suprugom sastavio ugovor o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju, u kojem slučaju takva imovina neće ući u ostavinu, te Vi možete predložiti sudu da Vas uputi u parnicu. U tom slučaju će se ostavinski postupak nastaviti tek nakon okončanja parnice u kojem Vi trebate tražiti da se takav ugovor utvrdi ništavim. U svakom slučaju, savjetujemo Vam da se obratite stručnoj osobi radi zaštite Vaših prava.

Iz Vašeg pitanja ne proizlazi da li ste Vi predmetni stan kupili/dobili ili ste bili samo u najmu istog, te tko je upisan kao vlasnik tog stana (da li je to još uvijek upisano kao društveno vlasništvo ili je u privatnom vlasništvu). U slučaju da ste stan kupili (dakle da niste samo u najmu tog stana), imate Više načina kako pokrenuti postupak za uknjižbu Vašeg prava vlasništva. S tim u vezi, u slučaju da posjedujete predmetni stan duže od 10 godina ( u slučaju da je kao vlasnik upisana privatna osoba ili trgovačko društvo), odnosno 20 godina (u slučaju da je upisano kao društveno vlasništvo) možete podići tužbu za stjecanje prava vlasništva putem dosjelosti. Rok od kada dosjelost teče je od 1991.g. ukoliko je ta nekretnina bila upisana kao društveno vlasništvo, iz čega proizlazi da bi takvu tužbu bilo moguće podići tek 2011.g. Također, možete pokrenuti zk ispravni postupak u kojem ćete dokazivati svoje pravo vlasništva. U slučaju da ste u najmu tog stana, ne možete se uknjižiti kao vlasnici, jer najam ne predstavlja pravni posao na temelju kojega se prenosi pravo vlasništva. Stoga je potrebno provjeriti mogućnost da isti otkupi od upisanog vlasnika. U svakom slučaju, savjetujemo Vam da se obratite stručnoj osobi koja će provjeriti dokumentaciju i zemljišnoknjižno stanje predmetne nekretnine, te Vas potom uputiti u odgovarajući postupak.