Pravnik savjetuje!




Dragi korisnici,

ako imate problema ili nedoumica vezanih uz poslovanje nekretninama, pretražite našu arhivu pitanja i odgovora. Imate mogućnost upisa ključne
riječi u tražilicu ili pretragu po pojmu.

Nadamo se da ćete pronaći ono što tražite.
Najčešći problem koji se javlja prilikom kupovine nekretnine je nedostatak "čistih papira"...

Nekretninu sam kupio 2003. od tvrtke "X". Kupoprodajni ugovor ima datum iz 2003. Tada sam pokrenuo postupak etažiranja i izdavanja vlasničkog lista. Država je 2004. stavila ovrhu na taj stan, jer je tvrtka "X" ostala državi dužna određena davanja. Kako dokazati državi da je ovrha stavljena na nekretninu koja u to vrijeme više nije bila u vlasništvu tvrtke "X"?
  • Iz Vašeg pitanja nije jasno kakav ste postupak pokrenuli, da li postupak etažiranja cijele zgrade ili postupak za uknjižbu prava vlasništva, niti kada ste predmetni postupak pokrenuli, prije ili nakon pokretanja ovršnog postupka. Naime, moguće je da je ovršni postupak pokrenut još u 2003. godini, a da je rješenje o ovrsi doneseno kasnije, u 2004. godini. O tim činjenicama ovise postupci koje morate poduzeti.
  • Ako ste nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora, a u svakom slučaju prije pokretanja ovršnog postupka, podnijeli prijedlog za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama, tada je ta činjenica zabilježena u zemljišnim knjigama (predbilježbom ili zabilježbom). Ukoliko je tako, sud će po službenoj dužnosti odbiti ovršni prijedlog države jer predmet nad kojim se traži ovrha nije u vlasništvu dužnika, te neće biti nikakvih problema sa Vašim vlasništvom.
  • U slučaju da je Vaš prijedlog za uknjižbom prava vlasništva odbijen ili odbačen, ili ga niste ni podnijeli, ili ste ga podnijeli nakon zabilježbe ovršnog postupka na predmetnoj nekretnini, a država je pokrenula ovrhu nad tom nekretninom, Vi kao zainteresirana treća osoba imate pravo podnijeti prigovor te tražiti da se ovrha nad tim predmetom proglasi nedopuštenom. Ovaj prigovor možete podnijeti do dovršetka ovršnog postupka. Ukoliko se država ne očituje o prigovoru ili mu se suprotstavi u propisanom roku sud će Vas uputiti da pokrenete parnicu kako bi se ovrha nad predmetnom nekretninom proglasila nedopuštenom. U takvoj parnici također možete tražiti da se utvrdi Vaše pravo vlasništva nad predmetnom nekretninom. U ovom postupku savjetujemo Vam da angažirate stručnu osobu koja bi Vas zastupala.
Majka mi je u dobroj vjeri oporučno ostavila i dvije katastarske čestice, koje se nakon njene smrti nisu našle na popisu ostavine. Uvidom u zemljišne knjige ustanovio sam da su te čestice na podužem popisu navedene kao: "Društveno vlasništvo - korisnik je općina Pula". Jednu od tih čestica majka je naslijedila od svojih roditelja, a drugu nakon smrti svog muža, mog oca. Uvidom u Katastar utvrdio sam da se u posjedovnom listu jedna čestica vodi na ime moje pokojne majke, a druga još na ime mog pokojnog djeda po očevoj liniji. Obje čestice se vode na adresi kuće koju sam ja naslijedio i u mom je vlasništvu. Obzirom da su te čestice kroz generacije više od stotinu godina u posjedu mojih predaka, i da su na uobičaje način došle u moj posjed, zanima me kojim putem mogu nad tim česticama steći pravo vlasništva u zemljišnim knjigama.
  • Ako katastarske čestice na koje se vaše pitanje odnosi nisu na popisu ostavine, Vi ih niti ne možete naslijediti. Da bi ih javni bilježnik uvrstio u ostavinu i kasnije u rješenje o nasljeđivanju, potrebno je dostaviti zemljišnoknjižne izvatke iz kojih proizlazi da je Vaša majka bila vlasnica tih čestica u trenutku svoje smrti. Na temelju podataka koje ste naveli razvidno je da to ne možete učiniti, te Vam stog preostaje tužiti upisanog vlasnika, Grad Pulu. U tom postupku trebate dokazati da su Vaši prednici (pokojni otac, majka i njezini roditelji) vlasnici navedene čestice više godina. Na temelju sudske presude možete ishoditi uknjižbu izravno na svoje ime. Savjetujemo Vam da za vođenje ovog postupka angažirate stručnu osobu, koja će Vam ujedno dati procjenu uspjeha takve parnice. Naime, moguće je da postoje okolnosti koje nam niste naveli, a koje isključuju uspjeh u takvom sporu (npr. nacionalizacija, prodaja bez predaje u posjed i slično).
Od 1968. godine sam živjela u obiteljskoj kući u prizemlju s mojim roditeljima, a od udaje 1977. u potkrovlju kojeg sam adaptirala uz pristanak oca i majke. 1996. sam u cijelu kuću uvela centralno plinsko grijanje (već prije su bili postavljenji radijatori) te koristila I. kat i potkrovlje jer imam troje djece. 2004. mi je otac naredio da moram u roku dva mjeseca iseliti iz kuće, što sam ja i učinila, a on je moj dotadašnji stan iznajmio podstanarima, za koje ne plaća porez. Novac od iznamljivanja dobiva moj brat i šogorica, a meni je otac rekao da sam za sve sto sam uložila „sve te godine u stanu zabadava stanovala“. Posjedujem pismenu specifikaciju radova koje sam izvela, kao i sve račune uvođenja plinskog grijanja na Trešnjevci, a koju mi je potpisao i moj otac. U potkrovlju jos živi moj sin, a s obzirom na to da roditelji žele prodati kuću i da postoji opasnost da ostanem bez svega što sam uložila, a i bez nužnog dijela, molim Vas za pravni savjet.
  • Prije svega, potrebno je istaknuti da se, sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem zgrada ili prostorija u tuđem vlasništvu, odnosno ulaganjem u njih, ne može steći pravo vlasništva nad tim dijelom, osim ukoliko vlasnik takve nekretnine (pretpostavljamo da je to Vaš otac) ne odredi drugačije.
  • Iz navedenog proizlazi da na temelju dosadašnjih ulaganja ne možete postaviti zahtjev za stjecanje vlasništva, odnosno ne možete steći vlasništvo nad dijelom nekretnine u koju ste izvršili navedena ulaganja. Dakle, ne možete postati vlasnica tih dijelova nekretnine, već na temelju izvršenih ulaganja možete postaviti zahtjev za naknadu uloženih sredstava s naslova investiranja u adaptaciju i dogradnju stambenog prostora. O tom zahtjevu odlučivati će se u sudskom postupku pred nadležnim sudom, s time da je zastarni rok 5 godina, što znači da za sva ulaganja starija od 5 godina sud neće razmatrati. Napominjemo da morate moći dokazati koliki ste iznos novaca investirali i u što. Navedeno vrijedi i u slučaju da Vaš otac odluči otuđiti ovu nekretninu, kao i u slučaju da Vi i Vaš sin odlučite odseliti. Obzirom da je riječ o složenom i dugotrajnom postupku, u svakom slučaju preporučamo da se obratite stručnoj osobi radi pružanja pravne pomoći u navedenom predmetu.
Radi se o kući, dvokatnici (prizemlje+dva kata) u centru Zagreba. Kuća je, prema ZK ulošku, u 1/3 dijela općenarodna imovina i u 2/3 društveno vlasništvo. Postoje dva poduloška s "etažnim vlasništvom s neodređenim omjerima" u kojima se govori da je: 1. Jedan (od dva) stana na drugom katu izuzet od nacionalizacije - i piše ime i prezime vlasnika (živućeg koliko znam). 2. Jedan stan (čini cijeli prvi kat) izuzet od nacionalizacije - i piše ime i prezime vlasnika (živućeg koliko znam). Dodatno sam provjerio knjigu položenih ugovora i tamo piše da je drugi stan (gore nenaveden) na drugom katu otkupljen od države na ime i prezime istog čovjeka koji je vlasnik prvog stana na drugom katu prema ZK ulošku - prema tome taj je čovjek, po mome skromnom tumačenju, vlasnik cijelog drugog kata. Prema gore navedenoj stavci dva, zna se i vlasnik prvog kata - pošto je izuzet od nacionalizacije/konfiskacije. Vlasnik prizemlja je jedna državna firma, prema knjizi položenih ugovora, ali ne i prema ZK ulošku. Istovremeno, za povrat trećine kuće je podnesen zahtjev od strane bivšeg vlasnika trećine kuće (odnosno njegovog nasljednika). Parnica je već godinama bezuspješno na sudu. Ako bi htio postati vlasnik cijele kuće, od koga točno trebam kupiti stanove? Dakle postoji neusklađenost knjige ZK, knjige položenih ugovora i nazovimo pravnim rječnikom "plombe" u smislu tekućih zahtjeva za denacionalizaciju/dekonfiskaciju.
  • Vezano za Vaš upit, prvenstveno je potrebno istaknuti da je za detaljan odgovor potrebno napraviti uvid u odgovarajuće zemljišnoknjižne uloške, kao i knjigu položenih ugovora. Naime, obzirom je riječ o knjizi položenih ugovora normalno je da se ne slaže stanje zemljišne knjige („uloška“ kako ga nazivate) i knjige položenih ugovora, no izvadak iz knjige položenih ugovora dokazuje pravo vlasništva te se on smatra kao mjerodavno stanje. Stoga bi se za kupovinu nekretnine trebali obratiti osobama koje su u knjizi položenih ugovora navedeni kao vlasnici, uz nekoliko ograničenja.
  • Prvenstveno, vezano za općenarodnu imovinu, ističemo da se upisi općenarodna imovina smatraju upisima društvenog vlasništva s pravom korištenja općine ili države, slijedom čega je moguće provesti brisanje općenarodne imovine i društvenog vlasništva te uknjižbu na imena vlasnika.
  • U svezi pokrenutog postupka za povrat, svakako je neophodno napraviti uvid u spis predmeta, kako bi se, između ostalog, odredio dio nekretnine na koji se odnosi navedeni zahtjev za povrat bivšeg vlasnika trećine kuće i ocijenila eventualna osnovanost istog. Ako je spor zabilježen u zemljišnoj knjizi, a pretpostavljamo da jest, onda naime ne možete tvrditi da niste znali da on postoji. U slučaju da osoba koja traži povrat uspije u sporu, a Vi ste sklopili ugovor o kupoprodaji sa upisanim vlasnikom protiv koga se vodio spor, Vaš ugovor se može poništiti. Isto vrijedi i za sve eventualne plombe, za koje niste naveli da li i koliko ih postoji, no pretpostavljamo da postoje.
  • U svakom slučaju, preporučamo Vam da se obratite stručnoj osobi, obzirom da je riječ o složenom pravnom pitanju, u svezi kojeg je prije svega potrebno detaljno istražiti postojeću dokumentaciju kao i zemljišnoknjižno stanje predmetne nekretnine.
Kupila sam dio kuće za odmor, točnije prizemlje od 60 kvadrata. Drugi vlasnik je na prvoj etaži. Okućnica od oko 100 kvadrata podijeljena je (između prethodnog vlasnika ) usmenim, odnosno pismenim dogovorom koji je ovjeren kod suda. Podjela je nelogična i nepravedna. Naime, vlasnik gornje etaže iako ima normalan ulaz na svoju etažu iz druge ulice insistira da prolazi ispred moje terase, jer je takav dogovor. Što mi je za činiti da taj dogovor poništim i da se stvari razriješe logično.
  • Prije svega, potrebno je utvrditi je li predmetno pravo služnosti na Vašoj (poslužnoj) nekretnini upisano u zemljišne knjige, obzirom da upis, uz postojanje valjanog pravnog posla, ima konstitutivan značaj za stjecanje iste služnosti. Ukoliko nekretnina nije upisana u zemljišne knjige, potrebno je provjeriti je li u zemljišne knjige položena ovjerovljena isprava podobna za upis prava u zemljišnu knjigu. Ukoliko pravo služnosti nije upisano u zemljišnu knjigu, niti je položena navedena ovjerovljena isprava, smatra se da isto pravo služnosti niti nije nastalo, te predstavlja izvanknjižno stečeno pravo. U tom je slučaju pravni posao koji navodite ostao u području obveznog prava, te drugi vlasnik, ukoliko se ne uknjiži, nema pravo prolaza kroz Vašu nekretninu. Također, ukoliko prilikom stjecanja nekretnine niste znali niti morali znati da je nekretnina opterećena služnosti, isto je pravo u trenutku stjecanja te nekretnine prestalo.
  • Nadalje, ukoliko je drugi vlasnik izvršavao predmetnu služnost kroz 20 i više godine, pravo stvarne služne nastalo je na temelju zakona, bez obzira na sklopljeni pravni posao, te se u tom slučaju drugi vlasnik ima pravo služiti predmetnom nekretninom.
  • U svakom slučaju, ukoliko je pravo služnosti zaista nastalo, moguće je zahtijevati da se ono ukine, obzirom da je isto izgubilo razumnu svrhu. Obzirom da ste vlasnik poslužne stvari, odluku o ukinuću donosi sud na Vaš zahtjev, bez obzira na pravni temelj na kojem je služnost osnovana. Također, sud može na Vaš zahtjev ukinuti nužni prolaz, kao i neku drugu služnost puta, ukoliko utvrdi da postoji drugi prikladniji prolaz koji Vam čini manje štete. U tom slučaju, a ukoliko je služnost upisana u zemljišnoj knjizi, ona prestaje brisanjem, na temelju gore navedene odluke suda. U pitanju je izvanparnični postupak, za čije vođenje Vam savjetujemo da uzmete stručnu osobu.
<<Početna<Prethodna234567891011Sljedeća>Posljednja>>
 
Pretražite arhivu pitanja
 
broj rezultata: 53
Prikaži sve odgovore
 
Pretraga po pojmu